2017年房地產(chǎn)估價案例與分析-改錯題總結(jié)(最新)

1、第1頁共27頁八大要素考情分析八大要素考情分析一、封面（很少考）一、封面（很少考）二、致估價委托人函（重點）二、致估價委托人函（重點）三、目錄（很少考三、目錄（很少考20152015教材將二、三顛倒了次序）教材將二、三顛倒了次序）四、估價師聲明（四、估價師聲明（20132013教材改變，原稱教材改變，原稱“注冊房地產(chǎn)估價師聲明注冊房地產(chǎn)估價師聲明”。?？迹?。?？迹┪?、估價假設(shè)和限制條件（很少考）五、估價假設(shè)和限制條件（很少考）六、估價結(jié)

2、果報告六、估價結(jié)果報告七、估價技術(shù)報告七、估價技術(shù)報告八、估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示（八、估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示（20152015調(diào)到此處）調(diào)到此處）九、附件（重點）九、附件（重點）第一遍第一遍：檢查報告缺項情況：（總七項）（總七項）（順序問題）（順序問題）（1）封面封面（7項）1）估價報告名稱；2）估價報告編號（估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部編號）3）估價項目名稱；4）估價委托人；（單位寫全稱；個人寫姓名）5）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；（全稱）6）注

3、冊房地產(chǎn)估價師（2名、姓名注冊號）7）估價報告出具日期（估價結(jié)果報告一致）（2）致委托人函致委托人函（3）目錄目錄（4）估價師聲明估價師聲明（5）估價的假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)和限制條件（6）估價結(jié)果報告（加標(biāo)題其估價結(jié)果報告（加標(biāo)題其1414項）項）1）標(biāo)題2）估價委托人3）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)4）估價目的5）估價對象6）價值時點7）價值類型8）估價原則9）估價依據(jù)10）估價方法11）估價結(jié)果12）注冊房地產(chǎn)估價師13）實地查勘期14）估價

4、作業(yè)日期15）變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力分析16）市場分析市場分析（7）估價技術(shù)報告（估價技術(shù)報告（8項）項）1）估價對象描述與分析；2）市場背景描述與分析；3）估價對象最高最佳利用分析估價方法選用；4）估價方法適用性分析（重點，是糾錯題核心，占糾錯題（重點，是糾錯題核心，占糾錯題70%70%分值）分值）房地產(chǎn)抵押估價連標(biāo)題房地產(chǎn)抵押估價連標(biāo)題16項第3頁共27頁【歷年真題歷年真題8】148】14年答案年答案“致估價委托人函致估價委托人函”應(yīng)

5、放在應(yīng)放在“目錄目錄”之前。之前?！練v年真題歷年真題9】159】15年答案年答案致函中未說明估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值和法定優(yōu)致函中未說明估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值和法定優(yōu)先受償款。先受償款?！練v年真題歷年真題10】1610】16年答案：年答案：1、在致委托人函中應(yīng)明確選用的估價方法、在致委托人函中應(yīng)明確選用的估價方法2、致函方因為、致函方因為XXXXXX房地產(chǎn)估價有限公司而不是分公司房地產(chǎn)估價有限公司而不是分公司3

6、、目錄21包含項齊全21必須包含結(jié)果報告和技術(shù)報告的二級目錄21估價報告目錄部分與所對應(yīng)的估價報告的頁碼不一致。4、估價師聲明估價師聲明41估價報告注冊房地產(chǎn)估價師聲明中缺對估價對象進(jìn)行（和未進(jìn)行）實地查看的注冊對估價對象進(jìn)行（和未進(jìn)行）實地查看的注冊估價師的姓名估價師的姓名。抵押目的估價在實地查看的必須是注冊估價師。42估價報告注冊房地產(chǎn)估價師聲明中缺對本估價報告提供重要專業(yè)幫助的人員姓名重要專業(yè)幫助的人員姓名（如有）。重要專業(yè)幫助應(yīng)

7、具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明?！練v年真題歷年真題1】071】07年答案年答案“注冊房地產(chǎn)估價師聲明缺少參加實地查勘的估價人員姓名注冊房地產(chǎn)估價師聲明缺少參加實地查勘的估價人員姓名”【歷年真題歷年真題2】082】08年答案年答案“估價師聲明應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價師聲明估價師聲明應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價師聲明”（注意：但此條在（注意：但此條在20142014年以后考試中不算錯誤）年以后考試中不算錯誤）【歷年真題歷年真題3】123】12年答案年答案“注冊房地

8、產(chǎn)估價師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評估注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評估”5、估價假設(shè)和限制條件估價假設(shè)和限制條件51估價報告估價假設(shè)和限制條件中缺估價假設(shè)或限制條件或內(nèi)容不全。說明的理由不充分（如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設(shè)）；○1他項權(quán)利的影響（如抵押權(quán)對資產(chǎn)價值的影響未說明）；○2特殊處理（無法確認(rèn)的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）；○3權(quán)證說明（證載用途與現(xiàn)實用途不一致；產(chǎn)權(quán)問題；他項權(quán)利是否評估）。○452不能

9、假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。抵押估價是否把劃撥土地作為出讓土地評估。53估價結(jié)果中有未考慮抵押權(quán)的存在對房地產(chǎn)價值的影響（非抵押估價目的）54組成部分：1、本次估價的假設(shè)前提；2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料；3、估價中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響；4、本估價報告使用的限制條件。55假設(shè)條件應(yīng)有條款:A通用條款1)本次評估是以估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。2）本報告以委托方提供的估價資料真

10、實合法為前提。若提供資料失實或有任何隱匿，本公司不負(fù)擔(dān)責(zé)任。B選用條款1）若估價對象土地為劃撥地，應(yīng)說明本次評估以出讓地或以劃撥地為前提；2）若估價對象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應(yīng)說明本次評估以何種用途為前提；3）若估價對象面積出現(xiàn)了差異或無權(quán)威數(shù)據(jù)，應(yīng)說明本次評估面積確認(rèn)的方法，并以此作為前提；4）必要時應(yīng)設(shè)定土地開發(fā)程度，并以此為前提；（假設(shè)開發(fā)法）5）必要時應(yīng)設(shè)定房地產(chǎn)所處狀態(tài)，如在建工程的施工進(jìn)度，并以此為前提；6）若估