房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告地產(chǎn)企業(yè)何去何從？

1、房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分目錄目錄土地市場有降溫，無寒流土地市場有降溫，無寒流.....................................................................................................1正確看待土地成交溢價率下降......................................................

2、.......................................1開發(fā)企業(yè)拿地意愿從高位回落.............................................................................................2土地市場保障企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，但企業(yè)難以謀求超額利潤.................................................

3、.....3熱銷仍是主旋律，核心城市降溫?zé)徜N仍是主旋律，核心城市降溫..........................................................................................4個別城市的降溫和整體市場的良性運(yùn)行..............................................................................

4、.4銷售不減速，限價要求企業(yè)降低土地儲備...........................................................................5可能的下一站可能的下一站————并購不如回購并購不如回購..........................................................................................5并購——看

5、起來很美............................................................................................................5回購股份的選擇——買別人不如買自己...............................................................................6風(fēng)險提示風(fēng)險提示..

6、............................................................................................................................7無需繼續(xù)恐慌，價值已經(jīng)閃現(xiàn)無需繼續(xù)恐慌，價值已經(jīng)閃現(xiàn).....................................................................

7、........................7房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分1當(dāng)前的房地產(chǎn)市場真的降溫了嗎？房價真的在下降嗎？土地市場溢價率下降意味著拿地機(jī)會增加嗎？開發(fā)企業(yè)下一步會如何應(yīng)對市場環(huán)境，信用環(huán)境和政策環(huán)境的變化？企業(yè)會同時加速銷售和放慢拿地嗎？如果是這樣，那么是不是意味著企業(yè)會去杠桿呢？資本市場存在恐慌。我們認(rèn)為首先應(yīng)該透過翔實(shí)的數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確揭示未來行業(yè)的運(yùn)行，再談對行業(yè)估值和公司股價的判斷。土地市場

8、有降溫，無寒流土地市場有降溫，無寒流正確看待土地成交溢價率下降正確看待土地成交溢價率下降各大城市土地成交溢價率的確在下降。2018年7月，百城土地成交溢價率下降到11%以下，這是2015年下半年以來（市場上一次恢復(fù)后）的低點(diǎn)。這在一定程度上反映出了土地市場的降溫。隨著開發(fā)企業(yè)資金成本整體上升，限價帶來熱點(diǎn)城市房價上漲預(yù)期大幅下降，也就自然伴隨著土地市場競爭激烈程度下降。圖1：百城土地總成交和溢價率單位：億元資料來源：Wind圖2：百城土

9、地成交樓面均價單位：元平方米資料來源：Wind不過，在使用溢價率這個指標(biāo)時，我們必須比以往更加小心謹(jǐn)慎。一方面，土地市場的出讓方式發(fā)生了變化，一些地方采取了限最高價，評標(biāo)，甚至搖號中簽的方式，另一些地方則開始競保障性住房的面積，成交溢價率在新的環(huán)境之下本有下降趨勢。另一方面，經(jīng)過兩年的牛市，各地對于土地出讓的定價意愿越來越高。2018年7月，百城土地成交樓面均價超過3300元平方米，較之前幾個月明顯提高。土地成交總價也比2018年6月有

10、所提高。盡管土地成交樓面均價有結(jié)構(gòu)性因素變動影響，但整體看來土地市場的降溫是緩慢的，不是急速的。的確存在一些土地流拍的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這可能和土地出讓部門定價不夠理性有一定關(guān)系。一些項(xiàng)目的區(qū)域位置不佳，交通配套不完善，開發(fā)難度大，附帶條件多，出讓的起拍價格卻并不低，這也部分造成了土地流拍的現(xiàn)象。表1：近期部分城市土地流拍情況時間時間城市城市流拍土地流拍土地土地性質(zhì)土地性質(zhì)規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積單位：萬平米單位：萬平米起拍價（億元）起拍

11、價（億元）6月6日深圳前海桂灣金融核心區(qū)T1020274號地商業(yè)用地13.4824.696月12日成都龍泉驛十陵區(qū)域住宅用地43.686月28日北京朝陽區(qū)化工路甲1號(焦化廠保障房項(xiàng)目)1304791、794地塊其他類多功能用地12.9236.046月29日天津靜海區(qū)津靜（掛）201670號自持安置房24.4113.666月29日大連中山區(qū)大城（2018）6號宗地商業(yè)服務(wù)用地41.6329.86010203040500100020003