[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)段常見(jiàn)糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、Mobile Research Activites of ETRI,,房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見(jiàn)糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范,,,中國(guó)建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng) 中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng),,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之,,,商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,二,,,商品房銷售的幾種模式比較分析,一,目 錄,,,開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,三,,,商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總,四,,,,,,,,,,,,,開(kāi)

2、發(fā)商自產(chǎn) 自銷模式,開(kāi)發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式,,,代理商獨(dú)家代理銷售模式,代理商聯(lián)合代理銷售模式,【一】商品房銷售的幾種模式比較分析,商品房銷售的幾種模式與利弊分析,1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范,2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,9、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問(wèn)題法律分析,6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,7、商品房

3、銷售常見(jiàn)的幾類糾紛及對(duì)策,8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對(duì)業(yè)主群體訴訟,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范,銷售代理與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系,開(kāi)發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn),開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)銷售代理風(fēng)險(xiǎn),,,,,,,“合同法律關(guān)系” or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系”,,,1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)。,,【二】商品房銷售過(guò)程

4、中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,,,,商品房環(huán)境方面的宣傳,,商品房使用功能廣告,,,,表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語(yǔ)的廣告,,,表明商品房證號(hào)、面積、價(jià)格等方面的廣告。,,商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問(wèn)題,如何防范？,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,,2,3,4,5,,,,,包銷人主體資格的法律效力,包銷人在開(kāi)發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,包銷人的售房宣傳廣告引起糾

5、紛，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任,包銷人不按包銷合同約定價(jià)格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任,將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失,（1）若開(kāi)發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開(kāi)發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開(kāi)發(fā)商違約，由開(kāi)發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。,（1）開(kāi)發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價(jià)格將商品房售出（2）開(kāi)發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價(jià)格將商品房出售,1,,6,商品房包銷中的稅金問(wèn)題,◆常見(jiàn)的

6、幾種包銷合同糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)分析,（1）開(kāi)發(fā)商與包銷人對(duì)外銷售的稅金承擔(dān)問(wèn)題（2）開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題,3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,預(yù)售許可證風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防,預(yù)售登記備案風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防,,,,4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,,5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,,,,,與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn),預(yù) 防,在按揭中，

7、開(kāi)發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款。銀行的上述行為有可能影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。,,,,與購(gòu)房人有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn),按揭中的購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個(gè)人的情況千差萬(wàn)別，其中的風(fēng)險(xiǎn)隱患表現(xiàn)在：① 購(gòu)房人的騙貸行為。② 購(gòu)房人逾期還款。 ③ 拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。,,,預(yù) 防,,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,售后包租存在的問(wèn)題,,,,,法 律 問(wèn) 題,金 融 問(wèn)

8、題,★從金融層面來(lái)講，售后包租就是將不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品 ?！镆恍└悴缓玫氖酆蠓底忭?xiàng)目實(shí)際就是非法集資行為。,★從法律層面來(lái)講，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實(shí)行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！锛幢闶乾F(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開(kāi)發(fā)商承諾承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)被投資者承擔(dān)。,6、商業(yè)

9、地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,7、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對(duì)業(yè)主群體訴訟,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性和房屋商品的特殊性決定了爭(zhēng)議或訴訟的不可避免性，而且爭(zhēng)議或訴訟往往是群體性的,那么面對(duì)如此棘手的問(wèn)題開(kāi)發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)及預(yù)防呢？,◆交房階段引發(fā)爭(zhēng)議或訴訟之應(yīng)對(duì)方略,◆規(guī)劃變更問(wèn)題引發(fā)群體爭(zhēng)議或訴訟之應(yīng)對(duì)方略,◆回遷項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)群體爭(zhēng)議或訴訟之應(yīng)對(duì)方略,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,,,,,,,,

10、8、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問(wèn)題法律分析,商品房住宅的配套公建設(shè)施的移交與歸屬,交付的商品房不符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或合同約定問(wèn)題分析,商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)及爭(zhēng)議處理,層高、日照、采光、層次、發(fā)射塔、變壓器、電纜等其它相鄰權(quán)糾紛,已過(guò)保修期的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的承擔(dān)責(zé)任,陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算,公寓式酒店、單身公寓等買賣的法律問(wèn)題,屋頂平臺(tái)買賣的效力,贈(zèng)送草坪或花園的法律效力,車庫(kù)的銷售法律效力,【二】商品房銷售過(guò)程中遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范

11、,1、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系,2、如何做到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主“三方共贏”,3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合,4、開(kāi)發(fā)商全委及自建物業(yè)公司的利弊分析,6、物業(yè)管理十大困局,7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問(wèn)題,5、成立業(yè)主委員會(huì)的利弊,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,◆開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系,,,,前期介入階段,委托與受托關(guān)系,,,,前期物業(yè)階段,委托管理物業(yè)的合同關(guān)系,,,,物業(yè)管理階

12、段,基本不存在法律關(guān)系,,1、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系,◆物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系,委托與受托的法律關(guān)系,,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,,,,,,,,,,,物業(yè)公司轉(zhuǎn)變角色，由管理者變?yōu)榉?wù)者,重視管理規(guī)約制定，以及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂,應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)物業(yè)建管分離,1,2、如何達(dá)到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共贏,2,3,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司

13、的磨合與配合,,房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,,房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的配合,財(cái)務(wù)投入,財(cái)務(wù)收益,溝通協(xié)調(diào),,,,資源支持,,人員素質(zhì),,內(nèi)部管理水平,接管項(xiàng)目,,,對(duì)立核算,,業(yè)主服務(wù),,,品牌建設(shè),后續(xù)發(fā)展,,,4全委與自建的利弊比較,,,,,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,有利于樹

14、立良好的品牌形象對(duì)物業(yè)管理有協(xié)助作用有利于杜絕違規(guī)操作有利于開(kāi)展對(duì)業(yè)主的工作,樹立了一個(gè)強(qiáng)大的對(duì)抗對(duì)象一些內(nèi)部操作程序會(huì)受制約,,,,,,,5、成立業(yè)主委員會(huì)的利弊,,,,,,,,,,,,,,,,,“難產(chǎn)”的業(yè)委會(huì),,,炒“舊管家”要慎行,,,,,,,,,模糊的車庫(kù)產(chǎn)權(quán),,,自建、自管的是與非,,,服務(wù)質(zhì)量難公斷,,,“事實(shí)服務(wù)”怎界定,,,業(yè)主隱私權(quán)的邊界,,,,“保安”保什么,物業(yè)管理的十大困局,艱難的物業(yè)收費(fèi),尷尬的自我

15、管理,6、物業(yè)管理十大困局,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問(wèn)題現(xiàn)行法律對(duì)物業(yè)公司起訴業(yè)主有哪些限制性條件？物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)？業(yè)主委員會(huì)是否具有起訴開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的主體資格？ 物業(yè)管理合同糾紛是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》？依法催繳物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)否注意訴訟時(shí)效？物業(yè)管理公司幫助業(yè)主更換維修物件，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理公司是否應(yīng)賠償業(yè)主？業(yè)主委員會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進(jìn)行登記備

16、案，其與物業(yè)管理公司簽訂的合同能否作為收 取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)？業(yè)主擅自在建筑物的頂層建設(shè)輕體房是否違反物業(yè)管理制度？物業(yè)交接難在何處？,【三】開(kāi)發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范,案例一：配套設(shè)施、座落、位置與廣告宣傳、合同約定不符 案例二：房屋面積差異大案例三：房屋質(zhì)量不合格案例四：樓盤的實(shí)際環(huán)境、布局與模型不一致 案例五：認(rèn)購(gòu)書糾紛及處理案例六：裝修標(biāo)準(zhǔn)與廣告宣傳、合同約定不符 案例七：逾期交房、逾期