《邕江南岸東片區(qū)濱水地區(qū)控制性詳ppt

1、,南寧市邕江兩岸地區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃之,邕江南岸東片區(qū)濱水地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,NANNING INSTITUTE OF URBAN PLANNING AND DESIGN 南寧市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 2007.9,成果匯報(bào),,項(xiàng)目背景,廣西壯族自治區(qū)及南寧市黨委、政府于2001年作出了關(guān)于加快邕江大堤建設(shè)，全面實(shí)施邕江沿線地區(qū)綜合整治工程的指示精神，將邕江大堤建設(shè)列為城市建設(shè)的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程。隨著堤路園工程的竣工，邕江兩岸的開(kāi)發(fā)建設(shè)已提上議事

2、日程。,為促進(jìn)濱水地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，提高兩岸城市環(huán)境的品質(zhì)和生活質(zhì)量，合理調(diào)整用地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)沿江地區(qū)的土地升值，增加濱水地區(qū)的活力，受南寧市規(guī)劃管理局委托編制市區(qū)邕江南岸東片濱水地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以便為沿江兩岸的開(kāi)發(fā)建設(shè)提出科學(xué)依據(jù)，指導(dǎo)下一階段規(guī)劃編制工作的進(jìn)行。,,,,工作過(guò)程,2005年11月，成立規(guī)劃項(xiàng)目組，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的基地現(xiàn)狀進(jìn)行了進(jìn)一步深入細(xì)致的調(diào)研，并編制了規(guī)劃初步方案。,2005年12月，

3、規(guī)劃局召開(kāi)了對(duì)規(guī)劃中期匯報(bào)稿的部門討論會(huì)。根據(jù)有關(guān)部門的意見(jiàn)，進(jìn)行了修改完善，于2006年5月提交評(píng)審稿，提交專家評(píng)審。,2006年5月25日，由南寧市規(guī)劃局組織召開(kāi)了項(xiàng)目評(píng)審會(huì)，來(lái)自自治區(qū)和南寧市的專家和有關(guān)城區(qū)及部門的相關(guān)代表共20人參加了會(huì)議。會(huì)議原則上通過(guò)評(píng)審。,2006年10月，南寧市人民政府以南府復(fù)[2006]83號(hào)文正式批復(fù)，同意實(shí)施《南寧市邕江兩岸地區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃之邕江南岸東片區(qū)濱水地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。,,,,規(guī)劃范圍

4、,本次控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍界定為由鐵路橋、五一路、南建路、亭洪路、星光大道、白沙大道、白沙路南一巷、江南大道圍合而成的區(qū)域，用地面積約為566.81公頃。,,,,規(guī)劃指導(dǎo)思想,在規(guī)劃思想上，根據(jù)基地地處邕江濱水地區(qū)和城市舊城的特點(diǎn)，明確了“立足現(xiàn)實(shí)、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)、尊重自然、提升品質(zhì)”的可持續(xù)發(fā)展思路。,－－尊重城市原有地塊，在改造中加強(qiáng)功能完善性，并在此情況下定位規(guī)劃地塊，原則上所有地塊嚴(yán)格按照本規(guī)劃中所給定的地塊線劃分城市土地。,－－立足于

5、現(xiàn)實(shí)：充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀，利用現(xiàn)狀，并組織到整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)中,－－提高生活設(shè)施水平：注重基礎(chǔ)設(shè)施、各類公共設(shè)施建設(shè)和城市的公共綠地、廣場(chǎng)等方面的協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)和規(guī)劃控制。,－－尊重自然：人工的開(kāi)發(fā)建設(shè)密切結(jié)合自然環(huán)境。,－－以人為本：營(yíng)造交通方便、運(yùn)營(yíng)高效、設(shè)施完備的公共服務(wù)設(shè)施體系以及高品質(zhì)的生活居住和工作環(huán)境。,,,,現(xiàn)狀研讀,對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的基地現(xiàn)狀進(jìn)行充分深入的調(diào)研，在傳統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)勘查內(nèi)容的基礎(chǔ)上，側(cè)重對(duì)城市風(fēng)貌和配套設(shè)施等方面的調(diào)查，為下一步對(duì)現(xiàn)

6、狀各類用地的歸類分析以及對(duì)現(xiàn)狀建筑和地塊保留與更新模式的確定奠定基礎(chǔ)。,,,,現(xiàn)狀研讀,,,,目標(biāo)確定,――用地功能的多元化。以生活居住為主要功能，同時(shí)強(qiáng)化市民公共生活活動(dòng)功能，促使多元功能之間的互動(dòng)，增強(qiáng)濱水地區(qū)的城市活力。,――高品質(zhì)的城市環(huán)境。以營(yíng)造高品質(zhì)的環(huán)境為目標(biāo)，精心設(shè)計(jì)城市建筑群體與開(kāi)放空間，構(gòu)筑優(yōu)美舒適的綠化和濱水環(huán)境，安排親切宜人的居民社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，配置完善的服務(wù)設(shè)施，滿足二十一世紀(jì)城市物質(zhì)文明與精神文明的高需求。,―

7、―高效安全的交通系統(tǒng)。建立合理的道路系統(tǒng)和交通組織，實(shí)現(xiàn)步行系統(tǒng)、公共交通及其它道路交通的系統(tǒng)化，保障區(qū)域內(nèi)的交通便捷和安全。,――獨(dú)具特色的城市形象。塑造具有時(shí)代特征并獨(dú)具地方風(fēng)貌特色的邕江濱水地區(qū)形象，使該地區(qū)成為城市開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)地區(qū)。,――完善的控制指標(biāo)體系。通過(guò)對(duì)邕江南岸東片區(qū)用地、交通、景觀和市政等方面的規(guī)劃控制，建立整套完善的指標(biāo)體系，為規(guī)劃控制和管理提供有效的技術(shù)依據(jù)。,,,,功能結(jié)構(gòu),規(guī)劃中將基地定位為“以良好的人居環(huán)境為

8、特色，以居住功能為主體，綜合商業(yè)、文化娛樂(lè)、服務(wù)和行政等功能的現(xiàn)代化城市濱江片區(qū)”。提出了“一線、兩軸、三環(huán)、六片區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。,,,,對(duì)基地內(nèi)的各類用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，增強(qiáng)商業(yè)、文化和居住服務(wù)功能，將工業(yè)用地壓縮到最低水平，完善沿江土地利用結(jié)構(gòu)，提高核心區(qū)土地利用效率，形成協(xié)調(diào)發(fā)展的用地布局。,規(guī)劃內(nèi)容,－用地規(guī)劃,,,,對(duì)基地內(nèi)的各類公建配套設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)每個(gè)街坊居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)基層服務(wù)設(shè)施集中布置的社區(qū)中心，方便居民并滿足服務(wù)

9、半徑的要求，包括基礎(chǔ)教育設(shè)施、停車位、郵電、變電站和公共廁所等。按國(guó)家規(guī)范和地區(qū)要求對(duì)基礎(chǔ)教育設(shè)施包括高中、初中和小學(xué)、幼托的數(shù)量、規(guī)模和布局進(jìn)行嚴(yán)格限定。,規(guī)劃內(nèi)容,－設(shè)施配套,,,,依據(jù)上一層次的城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和城市綜合交通規(guī)劃，立足于城市道路系統(tǒng)規(guī)劃整體結(jié)構(gòu)，對(duì)現(xiàn)有的主次干路進(jìn)行調(diào)整和改善，重點(diǎn)解決規(guī)劃區(qū)東西向和南北向的交通聯(lián)系問(wèn)題，改善主要的道路交叉口狀況，提高道路通行能力。,規(guī)劃區(qū)主干路系統(tǒng)著重強(qiáng)化“三環(huán)、一帶、一橫三

10、縱”的路網(wǎng)骨架結(jié)構(gòu)，形成“連通南北、貫穿東西”的發(fā)散狀干道網(wǎng)絡(luò)格局。,規(guī)劃內(nèi)容,－道路系統(tǒng)規(guī)劃,,,,以城市公園為重點(diǎn)核心區(qū)，以商業(yè)區(qū)公共綠地與街頭綠地為基本單元，道路綠化系統(tǒng)為一級(jí)網(wǎng)絡(luò)，居住區(qū)綠化系統(tǒng)為二級(jí)網(wǎng)絡(luò)，形成多層次的、景觀環(huán)境與人的活動(dòng)相結(jié)合的綠化空間系統(tǒng)。,規(guī)劃內(nèi)容,－綠化景觀規(guī)劃,,,,在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)行包括給水工程規(guī)劃、排水工程規(guī)劃、電力工程規(guī)劃、郵政和電信工程規(guī)劃、燃?xì)夤こ桃?guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等一

11、系列市政設(shè)施規(guī)劃，在空間上對(duì)市政配套設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)布局，落實(shí)各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容的的定量和定位要求。,規(guī)劃內(nèi)容,－市政規(guī)劃,,,,對(duì)基地內(nèi)的建筑和地塊確定保留與更新模式，將現(xiàn)狀建筑劃分為“拆除建筑”、“改造建筑”和“保留建筑”等三類，將現(xiàn)狀地塊劃分為“拆除新建地塊”、“改造地塊”、“保留地塊”和“開(kāi)發(fā)地塊”等四類，并分別進(jìn)行了定義，保證基地的開(kāi)發(fā)建設(shè)充分立足現(xiàn)狀，不盲目搞大拆大建。,規(guī)劃內(nèi)容,－現(xiàn)狀地塊保留與更新評(píng)價(jià),,,,在現(xiàn)狀地塊的保留與更新

12、評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，規(guī)劃對(duì)地塊進(jìn)行保留、改造與新建三類劃分。,--保留地塊即現(xiàn)狀地塊保留與更新評(píng)價(jià)中的保留地塊。--改造地塊是指地塊內(nèi)有改造建筑的或是地塊線有變動(dòng)的地塊。--新建地塊是指在完成七平一通前期準(zhǔn)備后作為空地開(kāi)發(fā)建設(shè)的地塊，有三種類型： 一是現(xiàn)狀地塊的保留與更新評(píng)價(jià)中的拆除新建地塊或開(kāi)發(fā)地塊； 二是從現(xiàn)狀地塊的保留與更新評(píng)價(jià)中的改造地塊里分離出來(lái)的地塊； 三是以上兩種類型的地塊相互合并并且重新劃分而生成的地

13、塊。,在保留地塊與改造地塊中原則上不宜新建建筑。但根據(jù)實(shí)際情況如有特殊需要，可適當(dāng)增建。增建建筑幅度不得超過(guò)原由建筑量的30%。且應(yīng)組織專家論證，報(bào)原審批單位審批通過(guò)。,規(guī)劃內(nèi)容,－規(guī)劃地塊保留與更新評(píng)價(jià),,,,合理運(yùn)用規(guī)劃容積率下限和城市建設(shè)資金的計(jì)算公式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)平衡的分析，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的六個(gè)片區(qū)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，并將結(jié)果作為確定地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度的重要參考指標(biāo)，為政府決策提供科學(xué)依據(jù)。,當(dāng)規(guī)劃容積率大于規(guī)劃容積率下限時(shí)，政府能夠

14、通過(guò)土地出讓籌集到城市建設(shè)資金；當(dāng)規(guī)劃容積率小于規(guī)劃容積率下限時(shí)，政府需要通過(guò)其他渠道籌集該片區(qū)的城市建設(shè)資金。,規(guī)劃內(nèi)容,－開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算,,,,邕江一橋橋頭堡文體娛樂(lè)片區(qū)。該片區(qū)的規(guī)劃平均容積率為3.0，則地價(jià)可上升到340萬(wàn)元/畝。政府籌集城市建設(shè)資金36232萬(wàn)元。五一路生活片區(qū)。該片區(qū)的規(guī)劃平均容積率為2.5，則地價(jià)可上升到286萬(wàn)元/畝。政府籌集城市建設(shè)資金28765萬(wàn)元。福建路生活片區(qū)。該片區(qū)的規(guī)劃平均容積率為2.0

15、，則地價(jià)需下降到198萬(wàn)元/畝。政府需從其他渠道籌集城市建設(shè)資金37665萬(wàn)元。沿江綜合功能區(qū)。該片區(qū)的規(guī)劃平均容積率為4.0，則地價(jià)可上升到638萬(wàn)元/畝。政府籌集城市建設(shè)資金116289萬(wàn)元。亭洪路生活片區(qū)。該片區(qū)的規(guī)劃平均容積率為2.0，則地價(jià)可上升到196萬(wàn)元/畝。政府籌集城市建設(shè)資金47692萬(wàn)元。白沙半島生活片區(qū)。該片區(qū)的規(guī)劃平均容積率為2.5，則地價(jià)可上升到246萬(wàn)元/畝。政府籌集城市建設(shè)資金70236萬(wàn)元。,

16、規(guī)劃內(nèi)容,－開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算,,,,對(duì)基地內(nèi)的各地塊按規(guī)劃控制引導(dǎo)各指標(biāo)的要求進(jìn)行嚴(yán)格控制，規(guī)劃控制引導(dǎo)分為強(qiáng)制性控制導(dǎo)則和引導(dǎo)性控制導(dǎo)則。,強(qiáng)制性控制導(dǎo)則包括：地塊邊界線的控制、水體控制線、綠地控制線、各類道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施控制線、建筑退界線的控制、禁止機(jī)動(dòng)車出入界面的控制、沿街商業(yè)建筑界面的控制、綠地廣場(chǎng)空間的控制和地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)指標(biāo)的控制（建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度、機(jī)動(dòng)車停車位）。,引導(dǎo)性控制導(dǎo)則包括：停車場(chǎng)的控制、

17、機(jī)動(dòng)車出入口的控制、需要開(kāi)放的空間的控制以及需要打通的公共通道的控制。,規(guī)劃內(nèi)容,－規(guī)劃控制導(dǎo)則,,,,規(guī)劃內(nèi)容,地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序規(guī)劃主要針對(duì)“開(kāi)發(fā)建設(shè)用地”而言。,近期年限為2006-2010年左右。近期開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊主要為五一路以南和江南大道沿江西側(cè)的地塊。遠(yuǎn)期年限為2011-2020年左右。,遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊主要為五一路以北沿江南大道一側(cè)部分地塊；星光大道東側(cè)，平西路兩側(cè)部分地塊；亭江路以南，星光大道東側(cè)部分地塊。近期著重建設(shè)東西向

18、的三條道路和南北向的兩條道路。,－開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序規(guī)劃,,,,規(guī)劃的創(chuàng)新與特色,規(guī)劃中突破傳統(tǒng)控制性詳細(xì)規(guī)劃重指標(biāo)體系輕經(jīng)濟(jì)分析、指標(biāo)體系中重強(qiáng)制輕引導(dǎo)的局限。,－規(guī)劃方法的創(chuàng)新,一、合理運(yùn)用規(guī)劃容積率下限和城市建設(shè)資金的計(jì)算公式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)平衡的分析，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的六個(gè)片區(qū)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，并將結(jié)果作為確定地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度的重要參考指標(biāo)，為政府決策提供科學(xué)依據(jù)。,,,,二、在控制導(dǎo)則中，考慮到城市濱水地區(qū)的特殊性，率先提出了對(duì)需要開(kāi)放的