利益相關(guān)者視角下住宅小區(qū)停車費的定價權(quán)分析

1、住宅小區(qū)停車費定價過程中各相關(guān)主體行為分析及建議——以上海市為例停車費現(xiàn)狀供不應(yīng)求的現(xiàn)狀根據(jù)上海市交通委歷時一年的上海第五次綜合交通調(diào)查公布的調(diào)查結(jié)果，上海市實有小客車總量近320萬輛，全市私人小客車約280萬輛（含外牌）。小汽車越來越多，居住區(qū)夜間停車矛盾也日益突出。全市居住區(qū)配建停車位為179萬個，而夜間停放需求為290萬輛，配建缺口為38%。中心城居住配建停車位為64萬個，夜間停放需求為133萬輛，配建缺口由2009年的37%擴大

2、到2014年的52%。目前，在停車矛盾突出的中心城區(qū)，停在居住小區(qū)配建車位的車輛僅占43%，另有36%的車輛停在小區(qū)內(nèi)部空間，2%的車輛停在小區(qū)門前廣場，9%的車輛停在小區(qū)周邊道路，10%的車輛停在非居住建筑。小區(qū)內(nèi)停車位又具有天然壟斷地位，小區(qū)停車位主要供本小區(qū)業(yè)主使用，對于業(yè)主而言，對停車位的選擇，主要考慮就近方便的因素，不會因為價格原因而選擇其它小區(qū)停車，因此居民對于住宅區(qū)的停車失去了選擇權(quán)，各小區(qū)停車也不存在競爭關(guān)系。所以，為了

3、防止物業(yè)開發(fā)商利用小區(qū)車位的“剛需性”牟利，。停車費的定價權(quán)定價權(quán)與產(chǎn)權(quán)有關(guān)，路邊劃線停車位其所有權(quán)應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售；地面停車場在小區(qū)專門劃出一塊空地用來作為停車使用，其所有權(quán)一般是開發(fā)商保有；地下停車位若是開發(fā)商在國家規(guī)定的防空空間標(biāo)準(zhǔn)之外建設(shè)的地下停車位，其所有權(quán)由開發(fā)商保有，可以單獨出售或出租，也可以在售房時一并附隨房屋單元送出。政府在定價中的角色轉(zhuǎn)變開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會業(yè)主制度改革根據(jù)2014年12月17日國家發(fā)

4、改委下發(fā)的《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》），要求各地主管部門放開住宅小區(qū)停車服務(wù)費市場定價。根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會價格司回應(yīng)，此次放開價格的小區(qū)停車服務(wù)收費，是指利用業(yè)主共有停車設(shè)施，由業(yè)主委員會委托經(jīng)營者提供停車服務(wù)并收取的費用，考慮到停車設(shè)施屬業(yè)主共同所有，且主要為業(yè)主服務(wù)，收費標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)由業(yè)主決定，政府不應(yīng)直接干預(yù)。2016年3月，上海市發(fā)改委頒布新版《上海市定價目錄》，其中就包括“住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)單位所有的機動車以及未成立業(yè)主

5、委員會的住宅小區(qū)全體公用部分停車收費”。而此前，上海市各個區(qū)縣對于地下車位，依據(jù)各個區(qū)縣的住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放收費暫行辦法，實行300元、400元、500元不等的最高限價，此暫行辦法在放開限價后是否仍然有效還無法確定，但由于不像地面共有產(chǎn)權(quán)車位那樣，漲價需經(jīng)由業(yè)主表決同意，限價放開后，不少小區(qū)的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位租金應(yīng)聲而漲。住宅小區(qū)停車費急需規(guī)范。2004年11月1日起，本市開始實行《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車管理暫行規(guī)定》，

6、其中的第六條（車輛停放收費）第一款規(guī)定：“建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施向業(yè)主、使用人出租的，執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)”。隨后各區(qū)物價部門根據(jù)自己區(qū)的實際情況制定了實施細(xì)則。如《閘北區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放收費暫行辦法》中的“機動車長期停放”中規(guī)定，露天停放收費標(biāo)準(zhǔn)150元，地面簡易車庫停放250元，室內(nèi)、地下室車庫停放400元，上述收費標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價，上浮幅度在25%以內(nèi)，下浮不限。需上浮停車收費標(biāo)準(zhǔn)的，由區(qū)物價局根據(jù)申報的停放

7、設(shè)施、管理政府的監(jiān)管作用提升根據(jù)國家發(fā)改委價格司的負(fù)責(zé)人表示，放開業(yè)主共有車位停車收費，是希望這部分停車服務(wù)與利用小區(qū)周邊車位、房地產(chǎn)開發(fā)商自有車位等提供的停車服務(wù)形成了一定競爭，具備放松價格管制的條件。但政府也不能缺位，要加強事中事后監(jiān)管，2016年最新物業(yè)管理條例第八條便規(guī)定了物業(yè)管理費要明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)進行公示，而停車費作為物業(yè)收取的一部分也應(yīng)同時進行清楚的公示?？偨Y(jié)：在

8、供需不平衡，市場放開的背景下，為了市場競爭，但信息不對稱讓業(yè)委會弱勢無力議價，但第三方的審計讓雙方又不信任感，只有建立透明公示制度，雙方平等談話強制上調(diào)打1258但又能怎樣呢市場行為政府無法監(jiān)管最終還是折中處理交錢的還是業(yè)主所以應(yīng)該公攤面積還好公示制度開發(fā)商也要雙過半開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示：“首先，這是2013年來政府首次修訂價格目錄。原先核定的最高400元停車費是2002年規(guī)定的，當(dāng)時的物價水平比現(xiàn)在低很多，同等價格參照對比下來，我認(rèn)為26

9、00元的定價是合理的。其次，均價30萬元一個車位也比較合理，一個車位平均面積是37平方米多，等于每平方米9000元，還有車庫的結(jié)構(gòu)、消防、通風(fēng)、照明等成本。3月1日政策放開小區(qū)停車費價格，我們的定價是完全合法的，我們想根據(jù)市場化的手段來運作小區(qū)停車費。如果說2600元的月租，沒人要租，那價格自然會跌下來；相反如果出租火爆，一位難求，自然租金還要漲?！倍⒍?、現(xiàn)狀公示制度公示制度與小區(qū)與小區(qū)類型業(yè)委會作用委會作用根據(jù)調(diào)查的101份問卷中，

10、63%的市民認(rèn)為業(yè)委會在停車定價博弈上作用不大；54%市民表示在小區(qū)停車費的定價中沒有參與權(quán)，27%的市民參與過但是影響較??；對于停車費去向的公示，14.8%的市民表示詳細(xì)的公示過，21.7%的市民表示粗略的公示過；在小區(qū)停車費放開定價后，38%的市民表示維持原價，14.8%的市民表示漲幅很大，26.7%的市民表示漲幅較??；如果面臨大幅調(diào)價，33%的市民選擇無奈交錢，30%的市民選擇成立業(yè)委會根據(jù)物權(quán)法重新定價。根據(jù)走訪的九個不同類型的