定價市場化背景下的住宅小區(qū)公共用地停車費(fèi)公示制度優(yōu)化策略

1、定價市場化背景下住宅小區(qū)公共用地停車費(fèi)政府行為——以上海市為例為什么要制定公示制度、、供不應(yīng)求的現(xiàn)狀根據(jù)上海市交通委歷時一年的上海第五次綜合交通調(diào)查公布的調(diào)查結(jié)果，上海市實(shí)有小客車總量近320萬輛，全市私人小客車約280萬輛（含外牌）。據(jù)推算，預(yù)計(jì)未來兩年每年有近40萬輛新增車輛。小汽車越來越多，居住區(qū)夜間停車矛盾也日益突出。全市居住區(qū)配建停車位為179萬個，而夜間停放需求為290萬輛，配建缺口為38%。中心城居住配建停車位為64萬個，

2、夜間停放需求為133萬輛，配建缺口由2009年的37%擴(kuò)大到2014年的52%。目前，在停車矛盾突出的中心城區(qū)，停在居住小區(qū)配建車位的車輛僅占43%，另有36%的車輛停在小區(qū)內(nèi)部空間，2%的車輛停在小區(qū)門前廣場，9%的車輛停在小區(qū)周邊道路，10%的車輛停在非居住建筑。小區(qū)內(nèi)停車位又具有天然壟斷地位，小區(qū)停車位主要供本小區(qū)業(yè)主使用，對于業(yè)主而言，對停車位的選擇，主要考慮就近方便的因素，不會因?yàn)閮r格原因而選擇其它小區(qū)停車，因此居民對于住宅區(qū)

3、的停車失去了選擇權(quán)，各小區(qū)停車也不存在競爭關(guān)系。所以，為了防止物業(yè)開發(fā)商利用小區(qū)車位的“剛需性”牟利，需要公示制度。、、制度改革根據(jù)2014年12月17日國家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》），要求各地主管部門放開住宅小區(qū)停車服務(wù)。根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會價格司回應(yīng)，此次放開價格的小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)，是指利用業(yè)主共有停車設(shè)施，由業(yè)主委員會委托經(jīng)營者提供停車服務(wù)并收取的費(fèi)用，考慮到停車設(shè)施屬業(yè)主共同所有，且主要為業(yè)主服務(wù)，收費(fèi)

4、標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)由業(yè)主決定，政府不應(yīng)直接干預(yù)。2016年3月，上海市發(fā)改委頒布新版《上海市定價目錄》，其中就包括“住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)單位所有的機(jī)動車以及未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)全體公用部分停車收費(fèi)”。而此前，上海市各個區(qū)縣對于地下車位，依據(jù)各個區(qū)縣的住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動車停放收費(fèi)暫行辦法，實(shí)行300元、400元、500元不等的最高限價，此暫行辦法在放開限價后是否仍然有效還無法確定，但由于不像地面共有產(chǎn)權(quán)車位那樣，漲價需經(jīng)由業(yè)主表決同意，限價放開后

5、，不少小區(qū)的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位租金應(yīng)聲而漲。住宅小區(qū)停車費(fèi)急需規(guī)范。、、業(yè)委會的弱根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對業(yè)主共有的停車場地進(jìn)行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主大會的批準(zhǔn)授權(quán)后才有權(quán)規(guī)劃出租，物業(yè)公司肆意漲停車費(fèi)，必須受到業(yè)主委員會的監(jiān)督與制約。廣東省省政府參事王則楚指出由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車費(fèi)，不僅是“占用公共用地的，就是產(chǎn)權(quán)屬于個人或建設(shè)單位的，都必須在經(jīng)

6、過業(yè)主大會討論決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進(jìn)行調(diào)整。至于產(chǎn)權(quán)不明晰的，更需要明晰后才能討論。因?yàn)檫@些住宅小區(qū)的停車場，是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進(jìn)出停車場，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場，按照《物權(quán)法》，共有物業(yè)的管理費(fèi)分?jǐn)倯?yīng)“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車位、停車場是必須繳納“物業(yè)管理費(fèi)”的。物價部門專門作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場的停車收入，13要繳納為“物業(yè)管理

7、費(fèi)”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)管理費(fèi)的約定，必須由業(yè)主大會“雙過半”1才能決定。所以其中停車費(fèi)定價也需要業(yè)主的制約。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對停車費(fèi)事項(xiàng)難以平等對話。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。但由于業(yè)主的民主意識維權(quán)能力有限，且目前對于小區(qū)停車收費(fèi)管理不夠規(guī)范，全體業(yè)主很難形成有效的民主意見與物業(yè)企業(yè)平等對話。而物業(yè)1根據(jù)物權(quán)法第76條規(guī)定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部