商業(yè)街銷(xiāo)售方案

1、商業(yè)商業(yè)街銷(xiāo)售方案街銷(xiāo)售方案一、返租銷(xiāo)售一、返租銷(xiāo)售目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度（商鋪銷(xiāo)售見(jiàn)光死，一般在開(kāi)業(yè)前銷(xiāo)售率需達(dá)到商鋪銷(xiāo)售見(jiàn)光死，一般在開(kāi)業(yè)前銷(xiāo)售率需達(dá)到90%90%）、招商方式及進(jìn)度（項(xiàng)目開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)前景不容樂(lè)觀）（項(xiàng)目開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)前景不容樂(lè)觀）決定了采用純銷(xiāo)售或帶租約銷(xiāo)售模式（3535年的租約，且租金與回報(bào)不匹配年的租約，且租金與回報(bào)不匹配）非合理方式，不但無(wú)法實(shí)際項(xiàng)目利益最大化，且無(wú)法有效帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，并勢(shì)必造成惡性循環(huán)為綜合體銷(xiāo)售埋下惡果

2、。因此，返租銷(xiāo)售是項(xiàng)目唯一選項(xiàng)。因此，返租銷(xiāo)售是項(xiàng)目唯一選項(xiàng)。返租銷(xiāo)售是商鋪銷(xiāo)售中傳統(tǒng)主流營(yíng)銷(xiāo)手法，差別只是返租年限長(zhǎng)短、回報(bào)率不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持購(gòu)鋪信心已成為共識(shí)。?對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，返租回報(bào)是有利的。其一，可極大刺激客戶購(gòu)鋪欲望，促進(jìn)銷(xiāo)售以利于回籠資金，便于后續(xù)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)?？蔀楹罄m(xù)項(xiàng)目減少一大筆銀行貸款利息，且可縮短開(kāi)發(fā)周期，減免經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于整個(gè)公司的良性運(yùn)作有極大幫助。其二、由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公

3、司與客戶簽定返租協(xié)議，有效轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)全身而退。?對(duì)于購(gòu)鋪客戶而言，我們美食街主要目標(biāo)客戶群是普通中產(chǎn)階級(jí)投資者。該類(lèi)型投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪通?；谧陨碛幸徊糠珠e錢(qián)但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢(qián)拿去炒股自己又不在行并且風(fēng)險(xiǎn)又大，放在銀行利息又太低。相比之下，投資商鋪物業(yè)既可以享受開(kāi)發(fā)商提供的返租回報(bào)又可以坐等商鋪的升值以獲取差價(jià)就成為他們投資的最佳選擇。如何設(shè)計(jì)一套合理返租模型如何設(shè)計(jì)一套合理返租模型項(xiàng)目曾經(jīng)在15年以5年8

4、%回報(bào)的帶租約方式銷(xiāo)售，業(yè)績(jī)慘淡。分析原因：?市場(chǎng)前景不樂(lè)觀，觀望情緒較濃；?項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢影響；?銷(xiāo)售定價(jià)過(guò)高；時(shí)如果美食街銷(xiāo)售效果好，能促進(jìn)和提高綜合體市場(chǎng)售價(jià)，其附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)展商的補(bǔ)償部分以美食街以美食街3單元為例：?jiǎn)卧獮槔簭哪壳懊朗辰终猩套饨饋?lái)看，一層平均在45元平左右，根據(jù)租金10%的年增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)未來(lái)10年的平均租金可達(dá)到7070元平。建筑面積建筑面積（平米）（平米）單價(jià)單價(jià)（元（元平）平）總價(jià)總價(jià)（元）（元）8%

5、8%回報(bào)率回報(bào)率返租返租1010年支出年支出（元）（元）10%10%增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率1010年租金收入年租金收入（元）（元）49.9310311514828411862419412從分析看，10年租金收入與返租支出持平。8％的10年返租方案是可行的。附表：附表：年增長(zhǎng)率補(bǔ)貼金額（元）9%年增長(zhǎng)率10年租金收入（平均68元平）44338%年增長(zhǎng)率10年租金收入（平均65元平）224087%年增長(zhǎng)率10年租金收入（平均62元平）403826%年