商鋪分割和租金方案

1、商鋪分割對項目銷售、招商及后期經營影響深遠。商鋪分割后，如何制定合理的租金方案，實現(xiàn)良好收益？本文從商鋪分割步驟與要求、分割難題破解、租金定價與計算公式3大方面進行深度剖析，為購物中心提高經營收益提供方法指導，極具實操性！,一、商鋪分割步驟及要求,1、鋪位劃分的前期工作,2、鋪位劃分順序,3、不同商業(yè)業(yè)態(tài)開間進深要求,（1）餐飲對開間進深的要求,以某商業(yè)廣場的酒吧街為例：,（2）服飾對開間進深的要求,以某商業(yè)步行街服裝業(yè)態(tài)的商鋪為例：,

2、（3）美容美發(fā)對開間進深的要求,二、商鋪分割難題與破解方法,1、商鋪分割難題破解難題1：鋪面分割 空中街市的回廊,一戶一廁所一管網系統(tǒng)一樓梯等,造成商鋪開發(fā)成本增加使用率減少；沿港路異形設計，導致部分鋪面沒有臨街展示面，缺乏商業(yè)功能價值；鋪面進深過長，導致銷售總價過大，租金基數(shù)高，影響招商和銷售難題。,難題2：輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。這

3、些輔助功能區(qū)直接影響整個項目的租金、物業(yè)管理費成本，也增加公共能耗和維護成本三多不除，公攤不減。,難題3：通道分割 許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊；另一方面過道設計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間造成浪費。,難題4：公攤比例過高商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過

4、道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售。目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高有效的辦法，就是由大型商家進駐經營，所有的內過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。根據以上進行的分析，可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25%個百分點

5、，將公攤比例從有時的 50%壓縮到 25%左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。,1、商鋪分割常見難題（1）合理設計商業(yè)場所平面布局方法1：以柱點為自然分界點，便于縱向和橫 向分割,方法2：以電梯的口為中心進行排列通道，便于人流分散,方法3：縱橫通道交叉空間太小時盡可能交叉,在兩條縱橫通道交叉時，如果空間太小則盡可能交叉，這樣對縱橫道路視野有益。,方法4：縱橫通道交叉空間太大則采取環(huán)形設計,兩條縱橫通

6、道交叉時,如空間太大，可采用 環(huán)形或敞開式,使與標準鋪位面積相差不大。,方法5：邊線以直線為主,對于邊線，盡可能以直線為主，要兩邊同時有攤位，忌諱一側有，一側無。,方法6：變現(xiàn)不規(guī)則盡可能拉直處理,對于邊線中有不規(guī)則的，則盡可能拉直處理，雖然會使攤位面積不均勻，但會使道路齊整，便于人流貫通。,方法7：邊角區(qū)域不規(guī)則可以考慮適當彎曲,如遇邊角區(qū)域不規(guī)則，部分區(qū)域面積過大，則可以考慮適當彎曲，使之面積差不要過大。,方法8

7、：衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不設攤位,在衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不要有攤位，邊線應緊貼衛(wèi)生間門面，如距離太長，則可考慮放置柜臺，寬度0.5米，墻面做貨架處理。,方法9：多層面注意主通道設計,主通道與輔道有差距，主通道應在2.4米以上，若在電梯口的主通道要有3米左右的駐留空間。在電梯的上下口處，就要有直角交錯道路，使之為主要的縱橫線或是形成主通道。,方法10：弧形與環(huán)形設計有不同的`運用,在正方形樓面積中，多采用環(huán)形設計。在交錯道路的平

8、面中，有間距大的多采用弧形或環(huán)形設計。,方法11：電梯口的拐角處可用弧形設計,在電梯口，服務臺中或是拐角處，可用弧形設計。越不規(guī)則的地方，弧形設計應用越廣泛。,方法12：不可生硬搬用棋盤式,在棋盤式隔斷中，弧形組合在一些拐角處應用效果尤其明顯，所以不可生硬搬用棋盤式。,方法13：電梯口要設有主要通道,方法14：單層小面積區(qū)域，考慮敞開式與隔斷式結合,單層面積小的區(qū)域，可以考慮敞開式與隔斷式結合，在邊線用隔斷，中間用敞開式。攤位的敞開可用

9、地面的色彩和燈光作區(qū)域劃分；柜臺的敞開則可采用弧形的設計。在敞開式中，如果業(yè)態(tài)是小百貨或通訊飾品類，可以設置全敞開式，許多商場就是采用敞開式與隔斷式相組合的方式。平面布局設計是確定通道形態(tài)，確定鋪位的布局和面積大小，最大限度地為每個鋪位帶來通行人流，提供更多的生意機會。,（2）強化鋪位的功能設計,方法1：主通道輔通道根據人流量進行設計,功能設計中為了高效實現(xiàn)人流、物流等流通的需要，在通道設計中要分主通道與輔通道，主通道為2.4米、2

10、.8米、3米、3.2米或更大；輔通道則為2.2米、2米、1.8米、1.5米，具體區(qū)域通道的寬度應根據人流量來設計。,方法2：大小不僅應和經營業(yè)態(tài)相吻合,大小不僅應和經營業(yè)態(tài)相吻合，也應和各地區(qū)的消費習慣相吻合，如服裝攤位一般設計為6-25平方米即可，36平方米的就為大商鋪。門最好是玻璃門，單門或兩扇門都可以，盡可能以長方形為好，一般黃金矩形商鋪的使用率最高，不規(guī)則的邊角在商鋪使用中可做服務業(yè)態(tài)或藝術處理（如形象廣告、水吧等）。方法3：

11、墻面使用材料依據經營的產品和市場檔次而定隔斷墻的設計有很多種，比較方便的有以方鋼為龍骨或輕鋼龍骨，墻面用防火板或彩鋼板、石膏板、槽板材料等?？傊畨γ娴氖褂靡跃唧w經營的產品和市場檔次而定，門面的材料則可用布卷簾或玻璃門。30平方米以下的商鋪玻璃門的開門應開在一邊，而不是在正中央。,三、商鋪分割后租金定價與計算公式,1、商鋪租金定價的參考原則,2、租金定價方法,3、租金定價計算公式,（1）根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態(tài)勢以

12、及項目本身的立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。 （2）憑方法對項目不同層別進行系數(shù)設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。 （3）計算各層別的權重系數(shù) 公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權重系數(shù) （4）計算總權重系數(shù) 公式二：∑權重系數(shù)=總權重系數(shù) （5）計算層別總價和層別均價公式三：（目標銷售總額÷總權重系數(shù)）

13、X層別權重系數(shù)=層別總價 公式四：層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價,（6）在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數(shù)值，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。 （7）計算該具體商鋪的權重系數(shù)。用上一步設定的商鋪系數(shù)乘于該商

14、鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權重系數(shù) 公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權重系數(shù) （8）依此類推計算出各個具體商鋪的權重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數(shù)。 公式六：∑具體商鋪權重系數(shù)=層別商鋪總權重系數(shù) （9）計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。 公式七：（層別計算銷售總額÷層別總權重系數(shù)）X具體商鋪權重系數(shù)=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價