老劉莊項(xiàng)目前期分析1

1、“紅安西部首府”整合推廣方案第一章第一章項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目情況1、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于安陽(yáng)市龍安區(qū)文峰大道與梅東路交叉口東北角（西至梅東路，北至文源街，東至太行路兩側(cè)，南臨文峰大道），占地258畝，建筑面積41萬平方米，建筑囊括了30層點(diǎn)式，18層板式，111層復(fù)式，中心幼兒園，臨街一層商業(yè)用房，整個(gè)項(xiàng)目分四期開發(fā)。項(xiàng)目周邊以安鋼職工生活區(qū)和城中村居民居住區(qū)為主。2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃定位項(xiàng)目地塊規(guī)劃定位項(xiàng)目建

2、成后將成為具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的集居住和商業(yè)于一體的現(xiàn)代化生態(tài)人文社區(qū)和建設(shè)的示范工程。3、項(xiàng)目、項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）：鐵西中心區(qū)、較繁華、大體量）：鐵西中心區(qū)、較繁華、大體量?區(qū)域前景符合政府“安陽(yáng)城建三年計(jì)劃”的政策，是安陽(yáng)新規(guī)劃的重要組成；?安陽(yáng)紅安地產(chǎn)在本市具有一定品牌實(shí)力及市場(chǎng)知名度；01年改制至今已成立十年。?項(xiàng)目位于安陽(yáng)市西城安鋼生活區(qū)中心區(qū)域，生活區(qū)集群環(huán)伺周邊，配套齊全；?項(xiàng)目距離老

3、城中心繁華區(qū)和安鋼核心生活區(qū)的車程僅為5分鐘，交通十分便利；?項(xiàng)目總占地285.2畝，將建設(shè)成為西城目前較大規(guī)模的生態(tài)、人文社區(qū)項(xiàng)目劣勢(shì)分析（項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）：環(huán)境亂、拆遷抗性大）：環(huán)境亂、拆遷抗性大?項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，部分區(qū)域與城中村相臨，較為嘈雜；?價(jià)格上，我們不高不底，沒有太大的競(jìng)爭(zhēng)力。?區(qū)內(nèi)樓宇結(jié)構(gòu)版式樓少，點(diǎn)式樓多，另外沒有絕對(duì)的經(jīng)典戶型。?沒有楓林水郡的大氣即規(guī)模和公司的影響力，也沒有福源毗鄰體育館和大遺址公園的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)?

4、項(xiàng)目容積率偏高，住宅舒適性一般；?回遷安置樓將對(duì)項(xiàng)目的整體形象及銷售產(chǎn)生影響；安陽(yáng)市城市總體規(guī)劃2007－2020，到2020年，市區(qū)總面積達(dá)到543.6平方公里，城市建設(shè)用地為149.9平方公里，中心城區(qū)城市人口150萬人年均增長(zhǎng)10萬人，城市化水平年均提高6％以上。房地產(chǎn)消費(fèi)人口規(guī)模將逐步擴(kuò)大。安陽(yáng)城市總體規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)以中心城市為核心，以高速公路和區(qū)域主干公路為依托，構(gòu)建“一心一區(qū)，兩軸多點(diǎn)”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)?！耙恍摹保喊碴?yáng)中心

5、城區(qū)。“一區(qū)”：安陽(yáng)城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)區(qū)?！皟奢S”：京廣城鎮(zhèn)發(fā)展軸和林南城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！岸帱c(diǎn)”：名鄉(xiāng)鎮(zhèn)呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)的城鎮(zhèn)布局。自05年提出和實(shí)施“東進(jìn)、西優(yōu)、南拓、北調(diào)東進(jìn)、西優(yōu)、南拓、北調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將安陽(yáng)市劃分為東、西、南、北、中五個(gè)板塊，到如今城市發(fā)展方向?yàn)橹攸c(diǎn)向東、向南發(fā)展，適當(dāng)向北、向西重點(diǎn)向東、向南發(fā)展，適當(dāng)向北、向西延伸延伸。本樓盤正好處于殷都區(qū)與龍安區(qū)二板塊交界處，所處的位置、地段比較特殊。從政府規(guī)劃看，政府拉大城市框架，城

6、市迅速擴(kuò)張的意圖明顯。城市居民對(duì)居住質(zhì)量和品質(zhì)也提出了更高的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力和需求空間較大。2、國(guó)家政策調(diào)控分析、國(guó)家政策調(diào)控分析目前房地產(chǎn)正處于政策收緊期，并且近期仍然在不斷出臺(tái)細(xì)則，加大打壓力度，未來市場(chǎng)走勢(shì)不明朗；現(xiàn)在調(diào)控對(duì)象已經(jīng)轉(zhuǎn)向剛需群體，現(xiàn)在市場(chǎng)主體是剛需，尤以首次置業(yè)首次置業(yè)為主。銀行方面對(duì)于房產(chǎn)貸款開始收緊，年前最低二成的房貸和七折的利率已經(jīng)取消年前最低二成的房貸和七折的利率已經(jīng)取消。首付一律調(diào)整至30%，二套房嚴(yán)

7、格執(zhí)行60%，停止第三套房貸。利率經(jīng)過四次上調(diào)，目前已經(jīng)取消八五折，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，且二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的消八五折，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，且二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.11.1倍，近期還有不斷加息的倍，近期還有不斷加息的可能可能。此外，銀行對(duì)房產(chǎn)貸款審批更加嚴(yán)格，貸款發(fā)放的力度也在逐漸減緩銀行對(duì)房產(chǎn)貸款審批更加嚴(yán)格，貸款發(fā)放的力度也在逐漸減緩。3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析從去年及今年一季度的情況，可以預(yù)測(cè)2011年住宅供應(yīng)量不會(huì)

8、低于去年的1117.1萬㎡。本項(xiàng)目周遍樓盤眾多，東有盛世龍郡盛世龍郡；東南有西城國(guó)際西城國(guó)際；正南有大華時(shí)尚廣場(chǎng)、文昌苑、大華時(shí)尚廣場(chǎng)、文昌苑、；西南有文鼎園、香洲名郡文鼎園、香洲名郡；正西有楓林水郡楓林水郡；西北有和熙園和熙園；北部有藍(lán)田梅景藍(lán)田梅景；東北有福源運(yùn)動(dòng)城福源運(yùn)動(dòng)城和商都頤園商都頤園，真可謂是四面有對(duì)手，八方被圍攻。就目前而言，真正的對(duì)手為項(xiàng)目對(duì)面的大華時(shí)尚廣場(chǎng)大華時(shí)尚廣場(chǎng)和北邊的和熙園北邊的和熙園、福源運(yùn)動(dòng)城福源運(yùn)動(dòng)城；