商鋪公攤(完整)

1、在宏觀調(diào)控的政策之下，住宅投資一路降溫，進入冬季，這種態(tài)勢更加明顯。而與住宅投資形成明顯對比的是，商鋪投資卻是熱潮涌動，投資熱情一浪高過一浪。但與住宅相比，近50%或者更高的公攤面積，也引起打算投資商鋪市民的普遍關(guān)注。然而，記者在采訪中了解到，商鋪公攤面積并非越小越好，一定程度上的高公攤反而對投資者有利。應(yīng)與住宅公攤區(qū)分開來看市民梁先生購買的住宅為多層樓房，房屋建筑面積61.95平方米，套內(nèi)使用面積為53.40平方米，住宅公攤比例為13

2、.8%左右。在岳陽大道附近一處樓盤居住的倪先生，購買的是一套高層住宅，房屋建筑面積為71平方米，套內(nèi)使用面積為53平方米，住宅公攤比例為25%左右。記者在采訪中了解到，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的操作經(jīng)驗，通常來看，普通多層住宅公攤比例在10%~15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤比例在15%~20%之間；高層住宅則在20%~25%之間。另外，以前建設(shè)的磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅公攤面積要多一些，邊戶公攤面積比非邊戶的也要多一點。不少購買商鋪的市民，

3、將住宅公攤系數(shù)與商鋪公攤做比較后發(fā)現(xiàn)，商鋪公攤顯然與住宅公攤差別非常大。一家地產(chǎn)營銷中心的工作人員向記者表示，公司運營的商場項目以服飾為經(jīng)營方向，出售的室內(nèi)商鋪公攤比例在50%左右。據(jù)了解，按照當(dāng)前岳陽一些大型商場室內(nèi)投資商鋪的公攤比例來看，40%~50%的公攤比較常見，不過也有一些項目要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一比例?！吧啼伖珨?0%的比例，比住宅還高了兩倍，這樣的公攤合理嗎？”對此，岳陽房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士黃先生表示，購買住宅，大家都希望公攤比例習(xí)慣性

4、地將商鋪公攤與住宅公攤做比較是一個認(rèn)識上的誤區(qū)。比較小，這樣得房率就越高，享受的居住空間就越大。而投資商鋪，其公攤比例并非越小越好?！耙砸恍┐笮蜕虉龅氖覂?nèi)商鋪為例，商場的經(jīng)營面積是固定的，只有具備一定的公攤系數(shù)，才能保證商場的整體運營環(huán)境如人行通道、休閑區(qū)等足夠?qū)挸髁粒?jīng)營條件、安全消防設(shè)施等公共設(shè)施的完善也將進一步留住顧客?！秉S先生說，如果公攤比例過小，投資者購買的商鋪面積倒是變大了，但留給消費者的空間卻變小了。擁擠的購物環(huán)境會讓顧

5、客感覺不舒服，商場的經(jīng)營也會受到不同程度的影響。商鋪投資關(guān)鍵看“人氣”在當(dāng)今休閑時尚風(fēng)的引領(lǐng)下，現(xiàn)在，人們到商場購物對環(huán)境的關(guān)注度越來越高。據(jù)了解，在歐美國家乃至國內(nèi)大城市的一些商場，比如上海的新世界百貨、廈門的世貿(mào)大廈等，其室內(nèi)商鋪的公攤面積一般都在50%以上。公攤面積大，反映出來的直接效果就是購物環(huán)境寬敞，公共服務(wù)配套齊全，而這種良好的配套條件也為這些商場帶來了旺盛的人氣，從而讓商鋪的投資效益最大化。黃先生表示，從經(jīng)濟角度來看，商鋪

6、的投資收益與整個商場運營的效果，也就是“人氣”有很大關(guān)系。假設(shè)投資者購買的商鋪面積為10平方米，以50%的公攤比例來計算，投資者實際得到的使用面積只有5平方米，表面上來看投資者很吃虧。但如果商場經(jīng)營得好，人氣足，經(jīng)營效益的提升會令租金水漲船高，商鋪一定程度上的高公攤并不會影響投資者的收益。反之，擁有了較高的得房率，但由于公共面積較小，服務(wù)設(shè)施匱乏，就會影響商場人氣，人氣上不來，商場的租金價格自然也上不去，對投資者來說實際是一種損失。據(jù)了

7、解，當(dāng)前，我國相關(guān)法律只對住宅的公攤面積做了相應(yīng)規(guī)定，而對于商業(yè)地產(chǎn)的公攤目前還未做上限。由于商鋪在對外轉(zhuǎn)讓時是以建筑面積為計算基數(shù)的，所以投資者如果要將商鋪出售并不會因為公攤讓自身利益受損。商鋪有別于住宅，投資商鋪是為了更好地經(jīng)營，以盈利為目的，那商鋪公攤系數(shù)到底在多少范圍內(nèi)才更適宜呢？世聯(lián)怡高市場部經(jīng)理梁偉表示：“公攤系數(shù)越高，表明商場的待客能力越強、市場公共設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越高、安全消防系數(shù)越高、經(jīng)營和消費環(huán)境越好、公共休息設(shè)施越齊全

8、，這些都能為商業(yè)經(jīng)營帶來如潮的消費群，得到豐厚的經(jīng)濟收益。高公攤，目前是衡量商場品質(zhì)高低的一個硬性指數(shù)，50%是國際都市高端商場的普遍公攤系數(shù)?！绷簜ソ榻B，商鋪項目和普通住宅不一樣，公攤面積算起來較為復(fù)雜，目前，我國相關(guān)法律只對住宅的公攤面積做了相應(yīng)的規(guī)定，而對于商業(yè)地產(chǎn)并未做上限規(guī)定。而對于較高的公攤面積，商家也表示高公攤并不是完全處于自身利益考慮的，是根據(jù)現(xiàn)實情況來制定的。一位房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，商鋪的公攤系數(shù)對消費人群的容量和人

9、流量有直接影響。商場的空間是有限的，公攤越小，可容納消費者的空間就越少，其人流量就會受到限制，從而影響商場的經(jīng)營效果。因此越是高檔的商場，為消費者考慮得越多，其公共空間就會越多。如果片面地追求低公攤面積，表面上看起來商鋪面積大了，合算了，但逛街的人可能因為過于擁擠而不愿停留，引不起他們的購買欲，這樣，即使商鋪使用面積再大也無濟于事。對于商鋪而言，投資者投資的是建筑面積，其產(chǎn)權(quán)證上也會明確地標(biāo)明建筑面積為多少。未來投資者無論是出租還是出售