項(xiàng)目全案策劃

1、項(xiàng)目全案策劃目全案策劃項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)第一講第一講項(xiàng)目最優(yōu)開發(fā)策略項(xiàng)目最優(yōu)開發(fā)策略大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)與營(yíng)銷大有大的難處。該講針對(duì)“大“的重點(diǎn)和難點(diǎn)，進(jìn)行了冷靜的思考。大盤競(jìng)爭(zhēng)將是未來幾年中國(guó)各地房地產(chǎn)的熱點(diǎn)之一，我們到處可以聽到誰又拿到一塊1000畝的地。如何令這么大的地盤成為超級(jí)聚寶盆而非被其套牢，操盤者必須是集團(tuán)軍總指揮級(jí)的領(lǐng)袖。讓我們一起來破解大型住宅項(xiàng)目利潤(rùn)之謎。第1操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)的深層原因操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)

2、的深層原因洞察a：界定大規(guī)模社區(qū)何謂大規(guī)模社區(qū)？根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部1993年7月16日聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，按居住戶數(shù)、人口規(guī)模及占地面積，將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)居住區(qū)。居住區(qū)規(guī)模為戶數(shù)在1－15萬戶、人口約3－5萬人、占地50100萬平方米的生活區(qū)，居住區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的“社區(qū)”概念。結(jié)合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現(xiàn)范區(qū)在5000加戶以上、人口超過2萬人、建筑面積在30萬平方米以上的

3、商品房小區(qū)，可以界定為“大規(guī)模社區(qū)”。洞察b：樓市成熟的標(biāo)志樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費(fèi)者社區(qū)觀念的增強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。消費(fèi)者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。我國(guó)住宅發(fā)展經(jīng)歷著以數(shù)量為主向數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段，住宅產(chǎn)品，不僅是一套住房的概念，而且已擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。在以前，大現(xiàn)模社區(qū)似乎只是安居房的“特權(quán)”。前些年發(fā)售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點(diǎn)，但很快銷售一空，走俏的

4、原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)?；A(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”配套設(shè)施齊備、管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。而當(dāng)時(shí)許多冠以“花園”、難題d：節(jié)奏難以控制開發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一門學(xué)問。分兩期還是分三期，主要還不光是一個(gè)資金問題，而是一個(gè)市場(chǎng)預(yù)見問題，同時(shí)也是一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的聯(lián)動(dòng)問題。難題e：價(jià)格難以把握一個(gè)大型項(xiàng)目，前期如何定價(jià)？高了被動(dòng)，低了不賺錢。高了是降價(jià)還是不降價(jià)？降，對(duì)不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣

5、不出去，那怎么行？必然會(huì)陷入左右為難進(jìn)退維谷的尷尬境地。第3操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)致勝策略操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)致勝策略優(yōu)勢(shì)a：大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)樓盤規(guī)模大，能夠克服規(guī)模小的一些缺點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的：優(yōu)點(diǎn)之一：人氣旺，規(guī)模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚。優(yōu)點(diǎn)之二：配套全。規(guī)模大，則配套齊全，會(huì)所、泳池、球場(chǎng)、綠化、景觀、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全，過起“日子”來十分舒適、方便。優(yōu)點(diǎn)之三：管理好。由于同一發(fā)展商開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，

6、提供的服務(wù)周到、齊全。優(yōu)點(diǎn)之四：規(guī)劃好。在規(guī)劃上統(tǒng)一安排，組團(tuán)、分區(qū)、定位等十分明確，不會(huì)出現(xiàn)那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面。優(yōu)點(diǎn)之五：品牌好，潛力大。規(guī)模大，容易創(chuàng)出品牌，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小樓盤“勢(shì)單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易培育升值潛力。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷售壓力，但它對(duì)買家的吸引力顯然應(yīng)該更大。優(yōu)點(diǎn)之六：經(jīng)營(yíng)成本低。規(guī)模大，在項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)管理等方面均可取得規(guī)?；б妫瑥亩档统杀竞蜆I(yè)主的負(fù)擔(dān)，避