解讀花園洋房與普通多層的本質(zhì)區(qū)別

1、解讀花園洋房與普通多層的本質(zhì)區(qū)別（節(jié)選）——記【昆山中航城】花園洋房同致行（中國(guó)）研究策劃中心副總監(jiān)袁德濤一、花園洋房發(fā)展背景作為房地產(chǎn)建筑形態(tài)中的重要組成部分的花園洋房物業(yè)，在中國(guó)的發(fā)展史可追溯到國(guó)際化大都市上海，自十九世紀(jì)中期開始，花園洋房物業(yè)作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈中領(lǐng)銜城市——上海和珠江經(jīng)濟(jì)圈前沿地域——廣東和福建等區(qū)域開始盛行。同時(shí)，花園洋房物業(yè)也成為當(dāng)時(shí)社會(huì)“上流階層人士”追求居住品質(zhì)、彰顯身份地位的重要標(biāo)示參數(shù)，是西方社會(huì)文明、生活

2、方式與中國(guó)文化融合的新興特色地產(chǎn)業(yè)新品！從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來看，當(dāng)時(shí)的花園洋房，相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅；然而，現(xiàn)今市場(chǎng)中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房已相去甚遠(yuǎn)。二、花園洋房概念（一）狹義花園洋房現(xiàn)代型的花園洋房，從其概念來講，一般分為狹義花園洋房和廣義花園洋房。狹義花園洋房則是指GardenVilla(花園別墅)，也就是我們通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，明顯特點(diǎn)就是帶有私家花園、草坪和車庫，擁有獨(dú)立院子式的

3、低密度建筑群落，通常表現(xiàn)在23層的小樓，著重強(qiáng)調(diào)戶戶有花園（多數(shù)為入戶花園）或是露臺(tái)等，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型面積相對(duì)會(huì)較大，居住舒適程度較高。狹義花園洋房，就昆山市場(chǎng)而言，此類建筑物業(yè)形態(tài)主要體現(xiàn)在各類聯(lián)排別墅上和低層建筑物業(yè)上。就建筑風(fēng)格而言，近年來，狹義花園洋房在建筑風(fēng)格上得到不斷深化和延展，在洋式建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，派生出了具有“中國(guó)特色式”的新江南風(fēng)格，就昆山而言，最具有代表樓

4、盤是中航城項(xiàng)目。昆山中航城項(xiàng)目景觀系統(tǒng)由業(yè)內(nèi)盛名，蜚聲國(guó)際的奧原機(jī)構(gòu)擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師在秉承原汁的江南水鄉(xiāng)風(fēng)格基礎(chǔ)上，遵循可持續(xù)發(fā)展思想，形成了項(xiàng)目獨(dú)特的“五重景觀系統(tǒng)”，既保證了社區(qū)景觀的生生不息，又符合國(guó)際可持續(xù)發(fā)展的文化潮流。國(guó)際知名的景觀設(shè)計(jì)公司奧原認(rèn)為：對(duì)于人身心最舒服的空間是有樹蔭、有陽光，有鳥類、有魚的自然空間，單單通過亭臺(tái)樓榭的方法無法實(shí)現(xiàn)。中航城項(xiàng)目通過森林似的打造手法實(shí)現(xiàn)自然生機(jī)，整合優(yōu)越的生態(tài)資源和國(guó)際先進(jìn)理念構(gòu)

5、建而成的五重自然景觀。首先，整合昆山東部最大的300畝晨曦水上公園生態(tài)休閑資源，和巨資打造的重點(diǎn)昆山市政工程白墅浦風(fēng)光帶自然風(fēng)景；構(gòu)成生動(dòng)、優(yōu)美的生活大環(huán)境，并實(shí)現(xiàn)踏青、游玩等生態(tài)休閑功能。其次，以蜿蜒伸展至整個(gè)社區(qū)的自然溪流為核心構(gòu)建整個(gè)社區(qū)的生態(tài)水景。瀑布水源向中央景觀水面匯集，形成聚財(cái)水系；沿水岸自然形成半島，營(yíng)造三其次，品質(zhì)感較強(qiáng)，舒適性更高。其次，品質(zhì)感較強(qiáng)，舒適性更高。在用材上，通常只會(huì)在別墅項(xiàng)目中才有的元素，也逐漸在花園洋

6、房中得到體現(xiàn)。思想比較前衛(wèi)的開發(fā)商通常會(huì)在花園洋房的戶型設(shè)計(jì)上斟酌再三，既要保證居住者通透的視野開闊，又要做到使用面積的緊湊、合理。同時(shí)利用花園洋房特殊的露臺(tái)、退臺(tái)、錯(cuò)層、躍層等方式，使室內(nèi)空間與陽臺(tái)、生態(tài)長(zhǎng)廓連成一體。第三，贈(zèng)送的物業(yè)附加值多第三，贈(zèng)送的物業(yè)附加值多。一般而言，花園洋房會(huì)贈(zèng)送一定的附屬面積，譬如入戶花園、綠地、閣樓、車庫等，同時(shí)，實(shí)際得房率也較高，發(fā)展商綜合實(shí)力、品牌影響力和物業(yè)管理公司的品牌感召力、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)等也更為豐

7、富。第四，獨(dú)特的第四，獨(dú)特的“家在花園家在花園”特色。特色。這里的“花園”，已不再是概念層面的“花園”，而更多的則是落實(shí)到實(shí)際中的不僅僅指社區(qū)大環(huán)境的生態(tài)花園，譬如中心組團(tuán)綠地、廣場(chǎng)綠地、小組團(tuán)綠地、宅間庭院綠地等。同時(shí)，還有微觀層面的屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)核心和精髓。例如地面層的庭院花園、地下或半地下庭院，二層以上入戶花園、較大面積的陽臺(tái)、露臺(tái)、屋頂平臺(tái)、屋頂花園等。其設(shè)計(jì)宗旨則

8、是全力為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閑空間。第五，突出第五，突出“洋房洋房”實(shí)質(zhì)性概念。實(shí)質(zhì)性概念。洋房主要突出在“洋”字上。那么，這個(gè)“洋”又該怎么理解呢？從業(yè)界專屬名詞來理解，其核心主要針對(duì)的則是建筑的風(fēng)格、造型、立面以及裝飾細(xì)部等。具體可包括現(xiàn)代風(fēng)格、古典風(fēng)格、中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格、北美風(fēng)格、北歐風(fēng)格、地中海風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格等等。但從市場(chǎng)上來看，又以現(xiàn)代中式風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格最為常見。就昆山市場(chǎng)而言，其最具有代表的樓盤就是中航城項(xiàng)

9、目。新式“花園洋房”以其低密度但不張揚(yáng)、奢華的特點(diǎn)，滿足了眾多崇尚新生活方式的中產(chǎn)階級(jí)族。已認(rèn)籌中航城花園洋房的張先生如是描述他的生活模式：“白天在公司辦公，傍晚開車20分鐘到家，最想要的就是一種身心的完全放松，全心去感受生活的愜意和舒心，中航城，滿足了我想要的生活！”上述中航城那位業(yè)主所感慨，也正代表了一個(gè)階層的生活心境，選擇中航城花園洋房，不僅可享受“有天有地有花園”私屬生活空間的“我的地盤我做主”成功歸屬，也更有追求“優(yōu)雅空間，至