持有型商業(yè)物業(yè)

1、持有型商業(yè)物業(yè)持有型商業(yè)物業(yè)——城市商業(yè)發(fā)展之必然城市商業(yè)發(fā)展之必然【編者按】一個城市的商業(yè)地產的發(fā)展會對城市發(fā)展起到重要的推動作用，它不僅是城市功能的必備形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要動力，為城市發(fā)展和城市格局做出重要的貢獻。同時，城市的不斷發(fā)展、擴大也會反過來作用于商業(yè)地產，帶動商業(yè)地產的繁榮，而城市商業(yè)的繁榮又會拉動城市經濟的飛速發(fā)展。在這種互動關系下，作為城市建設重要參與者和營造者的房地產開發(fā)商可謂是任重而道遠，從某種角度上講，其所開

2、發(fā)的商業(yè)地產的成功與否直接關系到城市的建設和發(fā)展。一個商業(yè)地產的開發(fā)模式會很大程度上決定了它的成敗。所以開發(fā)商該如何抉擇，運用合理的開發(fā)模式、把握先進的操作運營模式成為各專家學者、業(yè)內人士關注和探討的熱點問題，本文主要從開發(fā)商的角度出發(fā)，分析現(xiàn)存的各種開發(fā)模式的利弊，以尋找適合當今適合我國各線城市開發(fā)商的開發(fā)模式。【正文】“我們的目標是到2010年，大型購物中心達到50個，五星級酒店做到15個左右，總的物業(yè)面積爭取達到700萬到800萬

3、平方米，年租金收入到50億左右?！比ツ?1月1日，大連萬達集團董事長王健林在成都出席“2006年第三屆中國商業(yè)地產峰會”時透露說。于此相仿，北京城建、富力、遠洋等國內一線開發(fā)商也紛紛表示欲加大商業(yè)物業(yè)的持有比例。另據(jù)中國商業(yè)地產聯(lián)盟年初發(fā)布的《2007中國商業(yè)地產發(fā)展報告》顯示：通過對699家商業(yè)地產開發(fā)商進行的問卷調查顯示：選擇“只租不售”開發(fā)模式的達到了39%，而在2006年的調查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為21.4%。由此可以看來，

4、持有型物業(yè)的這種開發(fā)模式正逐漸成為商業(yè)地產的發(fā)展趨勢，越來越多的大型房地產開發(fā)商開始增加持有物業(yè)開發(fā)經營力度。商業(yè)地產開發(fā)的三種模式商業(yè)地產的開發(fā)我們可以大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經營(持有型商業(yè)物業(yè))。這三種模式也是代表了商業(yè)地產發(fā)展的三個階段，在早期，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售模式，其明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價值，屬于商業(yè)地產在極不成熟階段的過度產物；第二階段中開發(fā)商對大部分物業(yè)采取出租模式，

5、并且通過產權出售和租金收益來雙在商業(yè)地產不斷發(fā)展的今天，“產權分割”式純銷售模式的弊端也逐漸暴露無遺，很多項目由于這種短期操作模式而以失敗告終。北京首創(chuàng)所開發(fā)的“巨庫”的失敗就是一個血淋淋的例子。這個標榜著“北京首家新青年時尚體驗式賣場”的項目在戰(zhàn)術營銷上非常成功，在鋪天蓋地的廣告宣傳攻勢下商鋪銷售極其火爆，價格每平方米達到4萬－5萬元，這在北京的任何一個商場或者市場都沒有見過如此高昂的售價但在這種情況下，“巨庫”最終還是以失敗告終，“

6、巨庫”成了“巨痛”。究其原因，根源就在于其“產權分割式”的開發(fā)模式，在巨庫，賣場的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，分開出售小產權，這樣的商鋪共有千家之多，產權的分散給商業(yè)體的經營管理帶來巨大困難。巨庫里，雜亂的業(yè)態(tài)分布、各自為戰(zhàn)的小業(yè)主，以及高售價帶來的高經營成本……這些都為其失敗買下了伏筆。持有型商業(yè)物業(yè)——良性發(fā)展之路“巨庫”等項目的失敗，引發(fā)了人們對商業(yè)物業(yè)開發(fā)經營模式的深度思考，在結合國外商業(yè)發(fā)達國家的普遍模式以及國內

7、一些商業(yè)開發(fā)的成功經營后，“持有型商業(yè)物業(yè)”這個概念浮出水面，許多開發(fā)商已經意識到只有持有經營才是商業(yè)地產項目的真正出路。何為“持有型商業(yè)物業(yè)”呢？持有型商業(yè)物業(yè)是房地產開發(fā)商的一種長線投資模式，其持有商業(yè)物業(yè)（不做出售），如購物中心，酒店寫字樓等，進行有效的經營管理，通過租金收入、不動產升值等方式取得收益的一種開發(fā)經營模式。“持有型商業(yè)物業(yè)”代表著我國商業(yè)的良性發(fā)展之路。相對于其他開發(fā)模式其主要有以下5種優(yōu)勢：第一、從長遠的角度看，持

8、有型商業(yè)物業(yè)可以帶來更大的經濟收益商業(yè)地產的贏利模式同住宅有著本質的區(qū)別，住宅是產品從開發(fā)到銷售這個過程，通過銷售產品來實現(xiàn)利潤的最大化，注重的是短期的利潤。而商業(yè)地產不同，它一個從開發(fā)，持有，經營，然后再到實現(xiàn)利潤，這樣一個過程。在這個過程當中呢，是比較注重經營所創(chuàng)造的價值和資產升值的，換言之是比較注重中長期的利潤。所以從長遠的角度來看，持有型商業(yè)物業(yè)可以通過其有效的經營管理獲得長期的利潤收益，為企業(yè)帶來持續(xù)性的收益。而若是像住宅那樣