商業(yè)物業(yè)開發(fā)前期策劃.pdf

1、由于我國的房地產(chǎn)市場正在從賣方市場轉(zhuǎn)變到買方市場，隨著市場的成熟，競爭的加劇，消費(fèi)者的理性，能夠在以后的競爭中取勝的企業(yè)一定是那些將市場營銷理念貫徹到房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)的流程的企業(yè)。 目前雖然許多的房地產(chǎn)企業(yè)都不同程度的加強(qiáng)了對(duì)于營銷工作的重視，但是很多的企業(yè)對(duì)于營銷工作的理解還是停留在：房地產(chǎn)開發(fā)后期的廣告、營銷推廣和各種銷售促進(jìn)活動(dòng)上。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)前期的市場分析工作沒有予以足夠的重視。 本文就是針對(duì)房地產(chǎn)界在商業(yè)物業(yè)

2、開發(fā)過程中存在的上述問題，結(jié)合筆者在某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的案例，試圖以理論結(jié)合實(shí)際的方式，從對(duì)于案例中的商業(yè)地產(chǎn)前期策劃的不同階段的工作結(jié)果的分析中，說明商業(yè)物業(yè)前期策劃的流程與特點(diǎn)。期望為商業(yè)地產(chǎn)前期策劃提供一些有用的借鑒。 整個(gè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)前期策劃的流程主要分為四個(gè)階段。首先，商業(yè)地產(chǎn)前期策劃工作一開始就需要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以及前期相對(duì)已經(jīng)比較清楚的一些制約因素，對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展方向作出可能的預(yù)判。這一個(gè)階段的目的是加強(qiáng)后

3、期市場調(diào)查研究工作的針對(duì)性，減少調(diào)查研究工作量。 其次，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的預(yù)判，提出針對(duì)性的研究方向與方式，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期研究的內(nèi)容主要有地塊立地條件、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種變量。這一階段是整個(gè)項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)階段。項(xiàng)目策劃成功與否，很大程度上就取決與此階段對(duì)于各種可能的影響因素研究分析的結(jié)果。 在實(shí)際策劃工作中，由于時(shí)間、預(yù)算等方面的約束，以及商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展方向的極具不確定性，一般從市場調(diào)

4、查和研究本身并不能直接得出市場定位的結(jié)論，態(tài)勢研究與市場調(diào)查的作用多體現(xiàn)在驗(yàn)證開發(fā)商或者策劃機(jī)構(gòu)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)方向的假設(shè)與判斷，為項(xiàng)目市場定位提供依據(jù)。 然后，在對(duì)于項(xiàng)目內(nèi)外態(tài)勢分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目整體的發(fā)展方Ⅰ向得出判斷，并為開發(fā)過程中的產(chǎn)品市場定位提供依據(jù)。進(jìn)而在考慮建筑技術(shù)可行性等其他各種因素的基礎(chǔ)上提出商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品概念規(guī)劃內(nèi)容，成為以后指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。在這一部分前期態(tài)勢研究的結(jié)果將得到直接或者間接