城鎮(zhèn)房地還原率的計(jì)算方法及其變化研究——以石家莊市為例.pdf

1、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,最常用的方法是收益還原法.收益還原法中有兩大難題:純收益和還原率.該文在前人研究的基礎(chǔ)上,分析了還原率的實(shí)質(zhì),也就是資本投資的收益率,收益率的大小是與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比.通過(guò)研究影響還原率的因素,總結(jié)出計(jì)算還原率的幾種方法.該文所選案例石家莊市,是河北省省會(huì),經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場(chǎng)比較完備.通過(guò)實(shí)際中常用的五種計(jì)算還原率的方法,算出石家莊市的平均還原率為7.8％.進(jìn)而分別從時(shí)間角度,從區(qū)域角度,從行業(yè)角度分析了石家莊

2、市土地還原率的變化規(guī)律.該文通過(guò)研究石家莊市城鎮(zhèn)房地還原率的變化規(guī)律,計(jì)算了各縣區(qū)的還原率,提出不同的成新度與房、地租金比例之間的函數(shù)關(guān)系.認(rèn)為地租占房地總租金的比例隨成新度的增高,而呈下降趨勢(shì)的變化,越新的建筑物,地租所占的比重越小.石家莊市城鎮(zhèn)還原率的區(qū)域變化規(guī)律是:在石家莊市區(qū)內(nèi),確定還原率時(shí),風(fēng)險(xiǎn)性占主要地位,市中心的還原率比市郊的還原率高.就整個(gè)石家莊市域而言,在確定還原率時(shí),流動(dòng)性占主導(dǎo)地位,流動(dòng)性高的市區(qū)還原率要比周邊縣鎮(zhèn)