房地產(chǎn)行業(yè)專題研究房企融資動態(tài)更新

1、,,多樣化的融資渠道不同融資渠道發(fā)展簡介融資成本跟蹤,目錄,,,,,我國房地產(chǎn)的主要融資方式有非標(biāo)融資、銀行貸款、境內(nèi)債券融資、股權(quán)融資、境外債券融資、資產(chǎn)證券化、民間借貸等。目前，國家統(tǒng)計局按資金來源，分為銀行貸款、自籌資金、海外資金和其他資金四個部分 進(jìn)行統(tǒng)計。目前占比由高到低依次是其他資金（主要訂金、銷售預(yù)收款，住房抵押貸款 等）、自籌資金（包含債務(wù)性資金等）、銀行貸款和利用外資。統(tǒng)計局口徑不能和金融系統(tǒng)的統(tǒng)計完全對應(yīng)（

2、統(tǒng)計辦法不同），宜用于輔助行業(yè)判斷。,資料來源：國家統(tǒng)計局，中信證券研究部整理,資料來源：國家統(tǒng)計局，中心證券研究部整理,,我國單月房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬億元）,1. 多樣化的融資渠道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,32.521.510.50,,,,,,,,,,,,,,,,2,,,2

3、010年后，境內(nèi)上市公司股權(quán)融資案例稀少，只階段性放開短暫窗口。海外資本市場偶有股權(quán)融資機(jī)會。2015年起境內(nèi)資本市場，主要是債券市場打開，為地產(chǎn)企業(yè)提供了豐富的長期限，信用 負(fù)債工具，極大增強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)上市公司的競爭力。從2017年9月至今，我們統(tǒng)計到房地產(chǎn)企業(yè)公開市場發(fā)行債券總共募資9552億元，其中 境內(nèi)融資6455億元，占比67.6%；境外募資3097億元，占比32.4%。從融資成本來看， 海外融資的成本在逐漸增加，風(fēng)險在逐

4、步加大，未來占比可能繼續(xù)下降。,資料來源：Wind，中信證券研究部整理，，外幣已折算為人民幣,資料來源：Wind，中信證券研究部整理，外幣已折算為人民幣，不考慮回售,1. 多樣化的融資渠道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3,,,境內(nèi)融資的主要產(chǎn)品包括短期借款（超短期融資券），中長期借款（中期票據(jù)、

5、公司債、定向工具)，資產(chǎn)證券化；境外融資的主要產(chǎn)品都是一年期以上的中長期借款，主要品種有：企業(yè)債券、永續(xù)債券和 可轉(zhuǎn)債。我們觀察到，境內(nèi)流動性合理充裕，近3月境內(nèi)房地產(chǎn)市場債券發(fā)行活躍，2018年8月，境內(nèi)融資達(dá)到790億元，環(huán)比增長28.6%。地產(chǎn)企業(yè)的境外融資在2018年4月達(dá)到融資659億元的最高點，之后逐漸下滑，到8月僅132億元。,資料來源：Wind，中信證券研究部整理，外幣已折算為人民幣,資料來源：Wind，中信證

6、券研究部整理，外幣已折算為人民幣,1. 多樣化的融資渠道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4,,,,銀行間市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行間市場獲得短期和中長期的融資支持。短期借款：超短期

7、融資券和短期融資券，提供一年以內(nèi)的流動性支持。超短期融資券由于期限短，信用風(fēng)險相對較小，資金成本也相對較低，但是有著較大的再 融資風(fēng)險。長期借款：主要由中期票據(jù)構(gòu)成，有少量定向工具和企業(yè)債。,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,（超）短期融資券發(fā)行規(guī)模（億元）,,中期票據(jù)等中長期工具發(fā)行規(guī)模（億元）,2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

8、,,,0,50,100,150,200,250,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,400350300250200150100500,,,,,,,,,,,,,,,,5,,,近期典型的短期融資券發(fā)行情況,,2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,,6,,,,近期典型的中期票據(jù)及其他銀行間債券發(fā)行情況期票,2.

9、 不同融資渠道發(fā)展簡介,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7,,,交易所市場交易所市場融資規(guī)模與銀行間市場大抵相同，2017年9月至今，共融資2145億元。（銀 行間中長期借款融資規(guī)模是2163億元）。近兩月，交易所市場發(fā)行活躍，8月總計發(fā)行債券達(dá)416億元。,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,資料來源：Wind，中信證券研究部整理

10、,公司債發(fā)行規(guī)模（億元）,2. 不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,101,94,363635,106,267,161,147,191,170,416,388,450400350300250200150100500,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8,,,近期典型的交易所公司債發(fā)行情況,,2. 不同融資渠道發(fā)展簡介,資料來源：Wind，

11、中信證券研究部整理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,9,,,,資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)證券化，2017年9月至今，共涉及融資1012億元。資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)中占比最大的為應(yīng)收賬款，占比53.9%，主要由物業(yè)管理費、購房 尾款構(gòu)成。,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,,地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券

12、化發(fā)行規(guī)模（億元）,2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,180160140120100806040200,,,,,,,,,,,,,,,,10,,,,境外債券市場2017年9月至今，境外債券市場共融資859億元。,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,,海外發(fā)行場所占比,2.不同融資渠道發(fā)

13、展簡介,,,,香港聯(lián)交所,,新加坡證券交 易所,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,11,,,非標(biāo)融資,,,,,,,,,9.3-9.9西南9.3-9.9西南資料來源：授米，中信證券研究部整理,,期,2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,12,,,3. 融資成本跟蹤,,,,,,,,,,,,板塊的融資成本，不能簡單用債券的平均利率去看，因為各個時點的房地產(chǎn)

14、債利率更多是 由當(dāng)期發(fā)行債券的主體的信用有關(guān)。為橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)的融資成本走勢，我們選取了19家 上市房地產(chǎn)開發(fā)商作為樣本，按其股東屬性分為四組：國有企業(yè)（保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、華僑城、招蛇蛇口、華潤置地）， 混合所有制 企業(yè)（綠城中國，綠地控股，萬科A，金地集團(tuán)），投資級大民企(龍湖集團(tuán)，碧桂園， 新城控股），其他民企（泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、陽光城、中國恒大、融創(chuàng)中國、華夏幸 福、中南建設(shè)）。 即使如此，仍然感覺樣本不足。的,資料來

15、源：Wind，中信證券研究部整理,,13,,,整體來看，重點公司利率走勢如下。,,,,,,,資料來源：Wind，中信證券研究部整理,,點,走,3. 融資成本跟蹤,,14,,,感謝您的信任與支持！,THANKYOU,,,陳 聰（首席分析師）,電話：010-60838249郵件：chencong@citics.com執(zhí)業(yè)證書編號：S1010510120047,張全國（高級分析師）,電話：010-60838015郵件：zhangqua