2015年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

1、歷史能否重演？ ——2015年房地產(chǎn)中期投資策略何奇 投資部2015年6月,投資要點,投資要點,2,一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化今年上半年房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的回調(diào)后強勢復(fù)蘇，但是不同城市間的分化使得此輪復(fù)蘇史無前例。然而這輪牛市的性質(zhì)使得基本面和估值面嚴重分化，業(yè)績靚麗的藍籌地產(chǎn)股僅在六月的股災(zāi)中略顯優(yōu)勢。二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù)我們傾向于認為，今年下半年房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的趨勢會延續(xù)，

2、而三季度以后新開工和投資也會明顯反彈。考慮到三四線城市的巨大庫存壓力，今年一線城市房價暴漲終將是一枝獨秀，不會造成政策面的反轉(zhuǎn)。三、歷史對比：行情或重演從基本面和流動性方面來看，今年下半年和2012年的情況具有一定的相似性，但是外部環(huán)境、估值格局和行業(yè)周期階段有所不同。因此，我們傾向于認為藍籌股的配置價值可能存在于行業(yè)估值大幅殺跌和經(jīng)濟觸底反彈之后。四、投資建議：結(jié)構(gòu)性機會維持2015年房地產(chǎn)行業(yè)全年標配評級，建議靜待藍籌股估值

3、殺跌后的行情。重點推薦：萬科、中南建設(shè)和北辰實業(yè)。,投資要點,一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化,3,,1、銷量反轉(zhuǎn)的趨勢有望延續(xù)。今年上半年房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的回調(diào)后強勢復(fù)蘇，無論是行業(yè)還是重點公司，在3月份以后均出現(xiàn)了逐月環(huán)比改善的跡象。,投資要點,一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化,4,,2、城市間分化非常明顯。本輪房地產(chǎn)周期最大的不同之處在于，一二三線城市間的復(fù)蘇分化嚴重。今年上半年一線城市率先復(fù)蘇，并且出現(xiàn)了價格暴漲的跡象。但是絕大多數(shù)城市復(fù)

4、蘇緩慢，價格相對比較穩(wěn)定。,投資要點,一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化,5,,3、行情分化非常明顯。在基本面嚴重分化的背景下，估值面的分化與基本面恰恰相反，這是由本輪牛市的性質(zhì)決定的，也為后期的崩盤創(chuàng)造了條件。,投資要點,二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),6,,1、銷售復(fù)蘇有望延續(xù)。我們傾向于認為，今年下半年房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的趨勢會延續(xù)。今年二季度以后全國銷售金額已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，預(yù)計全年銷售面積和銷售金額增速分別在5%和10%左右。其中，重點城市的增速非常顯著

5、，一線城市樓市的銷售增速已經(jīng)接近2012年中期的水平。,投資要點,二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),7,,2、全國房價有望溫和反彈。從百城房價走勢來看，目前一線城市房價的漲幅已經(jīng)到達上一輪周期的高點，也因此將百城房價指數(shù)帶至2012年底的水平。但是二三線等絕大多數(shù)城市房價依然處于2012年中期的水平，預(yù)計全國房價今年溫和上漲。,投資要點,二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),8,,3、下半年新開工和投資有望觸底反彈。作為最為領(lǐng)先的觀測指標，房地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)

6、回升必將傳導(dǎo)到新開工和投資端。從歷史經(jīng)驗來看，今年新開工增速不斷收窄，而投資增速將在三季度觸底反彈。由此我們可以判斷，全國房地產(chǎn)政策大幅收緊的概率很低，下半年政策依然偏寬松。,投資要點,二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),9,,4、反彈的主要動力在于一二線城市。雖然三四線城市庫存壓力依然較大，但是由于一二線整體依然是人口凈流入，所以房地產(chǎn)銷售具有內(nèi)在支撐力。,投資要點,三、歷史對比：行情或重演,10,,1、2012年行情回顧。2012年12月，金

7、融地產(chǎn)股迎來了一波強勢的上漲行情，尤其是藍籌股的超額收益非常明顯。作為三年一個周期的房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)股今年下半年能否重演神奇成為一個懸念。,投資要點,三、歷史對比：行情或重演,11,,2、宏觀背景的異同。2012年三季度以后無論是GDP增速還是PMI指數(shù)都有明顯回升，說明經(jīng)濟企穩(wěn)反彈跡象明顯，也成為金融地產(chǎn)崛起的重要催化劑。,投資要點,三、歷史對比：行情或重演,12,,3、流動性背景的異同。2012年9月QE3啟動，而今年9月美國有加息

8、預(yù)期，因此房地產(chǎn)市場面臨的外部流動性環(huán)境不同。與此同時，由于房價和通脹之間的緊密關(guān)系，今年下半年預(yù)計會重演2012年下半年通脹溫和反彈的歷史。,投資要點,三、歷史對比：行情或重演,13,,4、行業(yè)周期與2012年類似。無論是從新開工、投資還是銷售等角度來看，當前房地產(chǎn)行業(yè)整體處于12年下半年的階段，但是復(fù)蘇的時間略早于12年一個季度左右。,投資要點,三、歷史對比：行情或重演,14,,5、行業(yè)估值與2012年不同。無論是從上半年漲幅來看，

9、還是從相對估值來看，今年房地產(chǎn)行業(yè)的估值和2012年差異較大，集中表現(xiàn)在兩方面：一是行業(yè)整體偏貴；二是龍頭地產(chǎn)股具有結(jié)構(gòu)性估值優(yōu)勢。,投資要點,四、投資建議,15,,維持2015年房地產(chǎn)行業(yè)全年標配評級，建議觀察藍籌股估值殺跌后的行情。重點推薦：萬科、中南建設(shè)和北辰實業(yè)。,投資要點,重點推薦——萬科A,16,,一、龍頭輝煌不再公司在經(jīng)歷了十年的高增長之后，2014年銷售金額首次被同行超越，2015年一季報也出現(xiàn)了史上最大幅度的下滑。在

10、公司30周年到來之際，萬科相對估值再創(chuàng)新低，成為唯一一個AH折價的標的。二、改革深謀遠慮在中國房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代的臨界點，萬科為迎接未來十年推出了事業(yè)合伙人制度，并將業(yè)務(wù)版圖拓展為：“三好住宅 + 城市配套服務(wù)商”，致力于將新興地產(chǎn)業(yè)務(wù)和地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)打造成為新的業(yè)務(wù)支柱。三、配置價值漸現(xiàn)在公司合伙人制度紅利兌現(xiàn)和新業(yè)務(wù)落地前夕，公司首次提出了未來十年萬億市值的詳細規(guī)劃。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇帶來的銷售反彈和財務(wù)指標的觸底反彈，

11、萬科中長期有望迎來戴維斯雙擊。四、投資建議預(yù)計公司2015-2017年EPS分別為1.57、1.9和2.2元/股，對應(yīng)停牌前收盤價PE分別為9.5、7.9和6.8倍，維持買入評級，12個月目標價18元。,投資要點,重點推薦——中南建設(shè),17,,一、公司簡介及成長歷程作為中南集團旗下地產(chǎn)和建筑平臺，在董事長陳錦石的絕對控股下，公司在房地產(chǎn)黃金十年從大盤操作到區(qū)域深耕，實現(xiàn)了80%的復(fù)合增長率，成為布局二三線市場的區(qū)域龍頭，并憑借著巨

12、量土地儲備，為未來幾年的穩(wěn)定增長奠定基礎(chǔ)。二、受益二三線市場復(fù)蘇在一線城市強勢復(fù)蘇的背景下，預(yù)計二三線城市的復(fù)蘇將在二季度啟動，并于今年下半年以后逐步進入繁榮期。我們看好公司主要布局的沿海二三線城市，也判斷基本面將支持未來估值的修復(fù)。三、再融資或成為催化劑公司是銷售百億的主流房企中，為數(shù)不多的幾個尚未啟動再融資的企業(yè)，這與公司的股權(quán)分布及負債壓力并不符合。我們猜測，二季度以后公司可能會效仿其他公司啟動再融資，屆時轉(zhuǎn)型等股價催化劑

13、有望落地。四、投資建議目前公司是主流房企中的估值洼地，預(yù)計公司2014-2016年EPS分別為1.15、1.38和1.62元/股，維持買入評級，12個月目標價25元。,投資要點,重點推薦——北辰實業(yè),18,,一、公司歷史及資產(chǎn)價值作為北京國資委控股公司，北辰主營業(yè)務(wù)分為發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。2014年公司開發(fā)類業(yè)務(wù)迎來擴張拐點，而會展業(yè)務(wù)也開啟了輕資產(chǎn)運營模式，使得公司巨大的存量資產(chǎn)價值顯得愈發(fā)低估。二、最受益于冬奧會品

14、種北京申報冬奧會是自上而下的國家行為，預(yù)計申報成功的概率較大，并且已經(jīng)進入了窗口期。根據(jù)北京奧運會經(jīng)驗來看，北辰不僅在業(yè)務(wù)層面受益于奧運會，更在股價層面成為冬奧會的題材龍頭。三、再融資或成為催化劑公司資金壓力不輕，存在著明顯的股權(quán)融資需求，預(yù)計將與其他房企一樣開啟再融資進程。在牛市的氛圍下，再融資勢必成為股價新的催化劑，未來的漲幅空間至少有20%。四、投資建議保守預(yù)計公司2014-2016年EPS分別為0.16、0.2和0.2

15、2元/股，公司資產(chǎn)重估價值在300億以上，給予買入評級，12個月目標價12元。,免責條款,本材料中的評論僅供參考，不可視作投資建議。本材料以公開信息、內(nèi)部開發(fā)的數(shù)據(jù)和來自其它具有可信度的第三方的信息為基礎(chǔ)。但是，并不保證這些信息的完全可靠。所有的觀點和看法基于資料撰寫當日的判斷，并隨時有可能在不予通知的情況下調(diào)整。本材料中的預(yù)測不保證將成為現(xiàn)實。  本材料中數(shù)據(jù)僅供參考。未經(jīng)光大保德信基金管理有限公司書面許可，不得復(fù)

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