寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對策研究【開題報告】

1、1畢業(yè)論文（設(shè)計）開題報告工商管理寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對策研究一、立論依據(jù)1.研究意義、預(yù)期目標改革開放以來，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，房價也成倍的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。寧波作為東部沿海城市，擁有良好的地理優(yōu)勢，加上城市化進程的加快，未來寧波房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景一片光明。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。特別是隨著社會分工的細化，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售也慢慢開始分離

2、，營銷代理公司利用豐富的市場信息專業(yè)的市場調(diào)研及營銷策劃人員對項目進行全程策劃提供咨詢服務(wù)包括項目立項、可行性研究、市場需求分析、戶型設(shè)計、市場定位、樓盤包裝、價格制定、廣告策略等，逐漸的在房地產(chǎn)市場發(fā)展起來。但是房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房價的成倍的上漲，直接影響到了百姓民生問題，于是國家在2010年出臺有史以來最嚴厲的限購限貸政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個前所未有的“冰凍期”。針對目前這個市場環(huán)境，想要走出困境并且脫穎而出，深入分析寧波的

3、房地產(chǎn)銷售的環(huán)境和策略時很必須的。本文主要分析寧波現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售公司中的優(yōu)勢和劣勢，以及整個大環(huán)境存在的機遇和挑戰(zhàn)，采用親臨實踐、實地采訪、書報刊物、網(wǎng)絡(luò)搜尋等方法，為寧波房地產(chǎn)銷售公司未來的發(fā)展提供相關(guān)有用的建議。2.研究現(xiàn)狀1房地產(chǎn)和房地產(chǎn)營銷的相關(guān)定義1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存

4、在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。1.2房地產(chǎn)營銷的定義房地產(chǎn)營銷指對房地產(chǎn)的市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃。開發(fā)商把銷售委托給代理機構(gòu)，代理商作為中介機構(gòu)從事房4國自房地產(chǎn)代理市場形成以來大致經(jīng)過了三個階段：1993—1997年代理市場的起步階段；1998—1999年為面向營銷的代理市場；2000至今為

5、產(chǎn)品依托的代理市場。3.2房地產(chǎn)營銷代理模式的特征首先，房地產(chǎn)代理人不以自己的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移為目的，也不以自己的財產(chǎn)擔?；蜃鰹榈盅何?，同時對屬于委托人或者第三人的房地產(chǎn)交易標的物既不享有占有權(quán)也無權(quán)按照自己的意思加以處分。其次，在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)代理人不能獨立為意思表示要以委托人的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，其在代理活動中所表達的意思是委托人的意思，并在委托人授權(quán)內(nèi)有權(quán)代替委托人與第三人訂立交易合同。最后，房地產(chǎn)代理人一般不承擔委托人與第

6、三人交易行為的后果。委托人授權(quán)范圍內(nèi)的活動，交易后果也應(yīng)當由委托人承擔，但在房地產(chǎn)代理人超出授權(quán)范圍之外的行為除外。4.房地產(chǎn)營銷公司的研究現(xiàn)狀4.1房地產(chǎn)營銷代理模式的發(fā)展趨勢中國土地轉(zhuǎn)讓市場化和住房市場化以來房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的市場細化分工更反映了中國房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。產(chǎn)銷分離可以充分發(fā)揮代理商自身的營銷優(yōu)勢，降低滯銷風險，加快資金周轉(zhuǎn)；而開發(fā)商則可以集中精力

7、進行項目的開發(fā)，提高項目質(zhì)量，塑造品牌形象，提升核心競爭力。產(chǎn)銷分離是一個國家房地產(chǎn)市場成熟的標志。其中學者宋志勇（2001）在《房地產(chǎn)銷售模式探討》一文中提出反房地銷售代理是市場日趨完善、社會分工日益細化的產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場發(fā)展由賣方市場變成買方市場激烈的市場競爭使市場進一步細分走向成熟與理性。在這過程中房地產(chǎn)企業(yè)一方面規(guī)模增大獲取規(guī)模效益一方面專業(yè)、特長分工越細走向功能細分和經(jīng)營細分傳統(tǒng)的全能開發(fā)商難以為繼聰明的開發(fā)商會致力于某一類產(chǎn)

8、品的開發(fā)如只進行專業(yè)的高檔住宅開發(fā)或者商場、寫字樓的開發(fā)等并把它做出特色和品牌這樣在市場的某一領(lǐng)域就具有壟斷性能取得壟斷利潤。同時開發(fā)商發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢而把銷售委托給銷售代理商代理費記入開發(fā)成本自己則集中精力于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)避免傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)普遍存在的核心競爭力不突出財務(wù)負債受制于經(jīng)濟周期公司管理形態(tài)難以選擇等問題從而可以獲得更高的開發(fā)利潤。楊曉東（2011）認為對于房地產(chǎn)代理商而言，開展全程代理業(yè)務(wù)，將前期市場調(diào)查、項目可行性研究信息，中