房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作經(jīng)驗(yàn)匯報(bào)

1、,設(shè)計(jì)管理工作經(jīng)驗(yàn)匯報(bào),,CONCEPT DESIGN,匯報(bào)提綱,一、設(shè)計(jì)管理工作的意義二、工作實(shí)施的關(guān)鍵方面三、限額設(shè)計(jì)的初步探索四、管理中部分經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),一、設(shè)計(jì)管理工作的意義,當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，產(chǎn)品精益求精，力求完美提升總體回報(bào)。隨著社會(huì)總體生活水平的提高，成熟房產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)開始著眼于體現(xiàn)生活的高質(zhì)量、高品味、高效率。,開發(fā)商只有充分了解擬開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)，才能有效地協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)師的工作、調(diào)動(dòng)各方面積極性，進(jìn)行高

2、效管理，使開發(fā)項(xiàng)目的成果達(dá)到預(yù)期的目的。,有效的成本控制、精益求精的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與創(chuàng)新已經(jīng)成為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心工作。企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門從中承擔(dān)著主要的職能。,規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作涉及的方面和細(xì)節(jié)繁多，要求綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等各方面因素。必須具備優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)、良好的環(huán)境景觀、適宜的技術(shù)指標(biāo)、功能齊備合理的平面布局、優(yōu)良的材料設(shè)備、富有特色的建筑外觀、精雕細(xì)鑿的建筑裝修，以及舒適詳和的文化氛圍等等，重視追求細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新理念。,,用 地

3、 選 擇50%,規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)30%,銷 售 執(zhí) 行20%,房地產(chǎn)產(chǎn)品要素構(gòu)成,設(shè)計(jì)管理的宏觀意識(shí),規(guī)劃設(shè)計(jì)成果決定了70%-85%的項(xiàng)目成本，是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的極其重要因素,設(shè)計(jì)管理工作應(yīng)具有全過程成本控制的意識(shí),設(shè)計(jì)管理工作應(yīng)具有項(xiàng)目整體目標(biāo)的總體意識(shí),設(shè)計(jì)管理工作應(yīng)具備考慮營(yíng)銷、施工、配套等開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)綜合因素的綜合意識(shí),,1、全員成本意識(shí)（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責(zé),2、市場(chǎng)與

4、客戶意識(shí) （1）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的了解，把握房 地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。 （2）了解與分析客戶需求，把握 產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。,3、對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) （1）做好設(shè)計(jì)招標(biāo) （2）做好合同管理 （3）實(shí)行中期溝通、監(jiān)督 （4）落實(shí)獎(jiǎng)懲措施,4、管理程序與制度 （1）完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （2）堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì) （3）專家會(huì)議評(píng)審制度 （4）內(nèi)部審核制度化,設(shè)計(jì)管理的宏觀意識(shí)

5、,設(shè)計(jì)管理工作的根本目標(biāo)：,,提升產(chǎn)品品質(zhì),縮短開發(fā)周期,降低開發(fā)成本,提高項(xiàng)目銷售收入,減少項(xiàng)目資金時(shí)間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）,提升企業(yè)品牌和競(jìng)爭(zhēng)力,設(shè)計(jì)管理工作成果體現(xiàn),,高效的設(shè)計(jì)管理工作是導(dǎo)致高效項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。,規(guī)劃設(shè)計(jì)造就產(chǎn)品的品質(zhì)、成本和品牌,名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè),企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng),,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作的意義

6、 ----------- 決定了項(xiàng)目的品質(zhì)、成本和品牌,產(chǎn)品要素構(gòu)成,設(shè)計(jì)管理宏觀意識(shí),設(shè)計(jì)管理根本目標(biāo),設(shè)計(jì)管理成果體現(xiàn),,二、設(shè)計(jì)管理工作實(shí)施的關(guān)鍵方面,首先應(yīng)樹立管理的宏觀意識(shí)，理解其意義，明確目的，把握關(guān)鍵，將管理工作落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段工作的重要環(huán)節(jié)中。,設(shè)計(jì)管理實(shí)施的關(guān)鍵方面,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,全員明確項(xiàng)目總體目標(biāo)，做為具體工作綱領(lǐng),構(gòu)建完善良好的管理團(tuán)隊(duì),

7、建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程,構(gòu)建完善良好的管理團(tuán)隊(duì),,,構(gòu)筑完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理架構(gòu),建立科學(xué)有效的管控流程,培養(yǎng)良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì),保證管理工作的高效準(zhǔn)確,合理的企業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)制,,,,,,,基于良好的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，在明確的管理目標(biāo)指導(dǎo)下運(yùn)作，最終又可以最大程度的達(dá)成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作目標(biāo)，乃至項(xiàng)目的總目標(biāo)。,,掌控設(shè)計(jì)工作成本管理的首要工作在于明確成本目標(biāo),成本目標(biāo)制定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于重視設(shè)計(jì)預(yù)算的編制,項(xiàng)目定位,設(shè)計(jì)方案

8、,工程成本總目標(biāo),法規(guī)、規(guī)范、規(guī)費(fèi),,,設(shè)計(jì)預(yù)算管控表,,,,,,,設(shè)計(jì)管理工作,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,設(shè)計(jì)管理工作成本管理,設(shè)計(jì)費(fèi)用時(shí)間成本人力成本,規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設(shè)計(jì)內(nèi)容全過程發(fā)生的設(shè)計(jì)、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費(fèi)用的總和,由規(guī)劃設(shè)計(jì)工作占用的開發(fā)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)耗用的項(xiàng)目成本,設(shè)計(jì)部門管理人員的人力資源成本,,,,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,設(shè)計(jì)工作直接成本,應(yīng)避免兩種現(xiàn)象：,

9、為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi),為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控,設(shè)計(jì)費(fèi)用本身就是規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的直接構(gòu)成部分；合理的設(shè)計(jì)費(fèi)取定是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一。,合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位選擇的合理性 ；合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和設(shè)計(jì)師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用；設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)費(fèi)用應(yīng)基于“設(shè)計(jì)成本預(yù)算”文件為依據(jù)而確定的。,設(shè)計(jì)管理工作成本管理,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效

10、率,合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：,根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、設(shè)計(jì)要求、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如國(guó)內(nèi)一線品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)內(nèi)二線品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2 國(guó)外一線品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2國(guó)外二線品牌設(shè)計(jì)公司--元/M2,萬科：北京、上海、深圳： 55元/㎡廣州公司： 50元/ ㎡其他地區(qū)公司： 45元/ ㎡,某集團(tuán)地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)（元/ ㎡）,,,例,,,,,,項(xiàng)目立項(xiàng),主體

11、結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,入住,論證階段,策劃定位階段,設(shè)計(jì)階段,工程施工階段,,竣工,,,銷售階段,入住階段,,概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,,,,設(shè)計(jì),方案設(shè)計(jì)管理,擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理,施工圖設(shè)計(jì)管理,,,,,成本,項(xiàng)目成本估算,成本測(cè)算及目標(biāo)成本拆分,預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià),,進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購,結(jié)算,工程,營(yíng)銷,設(shè)計(jì)成本管理與成本部門的進(jìn)程關(guān)系,多方案比較 概念規(guī)劃草案,（設(shè)計(jì)成本預(yù)算管控表）,,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,成本部門

12、制定項(xiàng)目目標(biāo)成本。 設(shè)計(jì)管理控制目標(biāo)成本偏差率。,目標(biāo)成本首先須合理，建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上。,設(shè)計(jì)階段成本管理控制方式,結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；景觀造價(jià)偏差率；示范區(qū)成本偏差率；材料設(shè)備選用偏差率；設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率。。。。。,,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是本質(zhì)性任務(wù)。,應(yīng)避免兩種現(xiàn)象：,不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果,成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失,,成本控制,含鋼量等土建造價(jià),景觀造價(jià),示范區(qū)造價(jià),設(shè)

13、計(jì)變更簽證率,合理的設(shè)計(jì)費(fèi),材料部品造價(jià),,,,設(shè)計(jì)階段成本管理控制方式,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,注重制定合理的設(shè)計(jì)各階段工作周期，影響到設(shè)計(jì)質(zhì)量以及項(xiàng)目成本。,論證階段,,設(shè)計(jì)管理階段,75天,概念規(guī)劃,施工圖,,,拿地節(jié)點(diǎn),,,,,,,,,策劃階段,,,95天,,,55天(多層)70天(高層),,,不做限定,,,概念規(guī)劃方案,方案設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),實(shí)施方案,設(shè)計(jì)周期225/240天,概念規(guī)劃草案,設(shè)計(jì)周期環(huán)節(jié)管理,合

14、理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,項(xiàng)目周期統(tǒng)計(jì)表,例,管理工作的高效準(zhǔn)確保證,設(shè)計(jì)管理工作的準(zhǔn)確性對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量以及工程成本有著直接的影響,設(shè)計(jì)管理工作的高效率運(yùn)作是控制設(shè)計(jì)質(zhì)量的重要保證,設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)控制,人均設(shè)計(jì)管理利潤(rùn)效益指標(biāo)-----（元/人）,人均設(shè)計(jì)管理面積指標(biāo)-----（平方米/人）,,,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)勢(shì)必呈同比例的增加，而是應(yīng)該通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均

15、生產(chǎn)效率，保證設(shè)計(jì)部門高效率運(yùn)作。,“人均設(shè)計(jì)管理面積”指標(biāo),管理工作的高效準(zhǔn)確保證,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,人均設(shè)計(jì)管理面積,（ 建議A 為20％；B為50%;C為30％）,管理工作的高效準(zhǔn)確保證,合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率,某房產(chǎn)集團(tuán)公司07年人均設(shè)計(jì)管理面積一覽,,,,,例,建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程,工作方法（五原則）：一嚴(yán)謹(jǐn) 二協(xié)調(diào)三執(zhí)行 四跟進(jìn)

16、 五總結(jié),1、建立以流程為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)管理規(guī)范化體系,例1：設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)總流程,例2：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總流程,例3：設(shè)計(jì)文件檔案管理工作指導(dǎo),設(shè)計(jì)概算是從最基本的單位工程概算編制開始逐級(jí)匯總而成的，分為單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算、建設(shè)工程總概算三級(jí)?？偢潘銖捻?xiàng)目立項(xiàng)開始到項(xiàng)目竣工交付使用整個(gè)過程的全部建設(shè)費(fèi)用。,施工圖預(yù)算是設(shè)計(jì)階段最后的一道把關(guān)口，其編制深度細(xì)化到不僅是工程量準(zhǔn)確、材料分析正確，還要在審核過程中由

17、各個(gè)相關(guān)單位、部門進(jìn)行綜合會(huì)審、優(yōu)選，反復(fù)調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的融合度審核、各個(gè)定價(jià)材料的品牌及價(jià)格、擬專業(yè)分包項(xiàng)的預(yù)算與審核等。為以后的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制打下基礎(chǔ)。相對(duì)于一個(gè)十萬平方米左右規(guī)模的住宅項(xiàng)目而言，合理的施工圖預(yù)算時(shí)間一般不要少于兩個(gè)月的時(shí)間。,2、制定嚴(yán)格編制、審核初步設(shè)計(jì)概算以及施工圖預(yù)算的流程,建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程,3. 實(shí)行限額設(shè)計(jì)；建立完善的圖紙審核管控制度,當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍存在

18、著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。,必須依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。,針對(duì)突破了造價(jià)指標(biāo)的專業(yè)及具體部分，須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔活櫘媹D、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，控制工程造價(jià)。,,,建立

19、并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程,加強(qiáng)出圖前的審核工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在施工圖出圖前加強(qiáng)審核管理工作，可最有效的減少不必要的成本浪費(fèi)。,,建立審核程序,按階段分專業(yè)制定具體詳盡的審核要點(diǎn),編制審核意見表,明確審核責(zé)任人,限期審核,,,,,,,建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程,3. 實(shí)行限

20、額設(shè)計(jì)；建立完善的圖紙審核管控制度,限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將 投資砍一刀，而是包含了尊重事實(shí)，實(shí)事求是，精心設(shè) 計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。,實(shí)行限額設(shè)計(jì) -------按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功 能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì); -------按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì); -------各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前

21、提下，按分配 的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的 設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。 -------投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效 途徑和主要方法。,3. 實(shí)行限額設(shè)計(jì)；建立完善的圖紙審核管控制度,建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程,設(shè)計(jì)變更原因,1.設(shè)計(jì)類：A.超成本目標(biāo)B.設(shè)計(jì)優(yōu)化 C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 D

22、.設(shè)計(jì)缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計(jì) F.二次設(shè)計(jì) G.現(xiàn)場(chǎng)條件,2.現(xiàn)場(chǎng)施工類: A.施工錯(cuò)誤 B. 施工困難 C.施工進(jìn)度要求,3.營(yíng)銷類： A.客戶需求 B.競(jìng)爭(zhēng)需求,4.其它,4. 制定嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更、修改、簽證管理流程,建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程,設(shè)計(jì)變更簽證率,由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額,工程合同金額,,對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制---減少由圖紙和材料 的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生。,

23、設(shè)計(jì)變更簽證率控制,很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3-10％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作 伙伴；2）給予合理的設(shè)計(jì)周期；3）甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)；,三、限額設(shè)計(jì)工作的初步探索,限額設(shè)計(jì)的概念：限額設(shè)計(jì)是將上一設(shè)計(jì)階段審定的投資總指標(biāo)和工程總量指標(biāo)，預(yù)先合理地分解到本階段各專業(yè)設(shè)計(jì)、各單位工程和分部分項(xiàng)工程，根據(jù)各

24、單位工程和分部分項(xiàng)工程的投資細(xì)分指標(biāo)，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。,限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)管理:可行性研究階段編制的投資估算，經(jīng)批準(zhǔn)是初步設(shè)計(jì)的投資最高限額；初步設(shè)計(jì)階段編制的設(shè)計(jì)概算，經(jīng)批準(zhǔn)是施工圖設(shè)計(jì)的投資最高限額；施工圖設(shè)計(jì)則按照概算投資細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標(biāo)有前后制約、相互補(bǔ)充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合，才能不會(huì)突破投資目標(biāo)值，這就是限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)管理。只要這個(gè)目標(biāo)管理到

25、位，限額設(shè)計(jì)工作就會(huì)成功，項(xiàng)目的投資目標(biāo)值就能實(shí)現(xiàn)。,限額設(shè)計(jì)的流程管理：投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。首先將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各個(gè)專業(yè)（單位工程），審核其合理性；然后再分解到各單位工程及其分部工程，審核其合理性。通過層層限額，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理。限額設(shè)計(jì)的技術(shù)關(guān)鍵是要控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，確定好限額指標(biāo)。在設(shè)計(jì)之前，對(duì)限額進(jìn)行分解分析是切不可缺少的一步。,,,限額設(shè)計(jì)的管控體系

26、：投資指標(biāo)分解和工程量細(xì)分是限額設(shè)計(jì)的主要方式和關(guān)鍵工作。 為了保證限額設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)行并取得成效，應(yīng)建立限額設(shè)計(jì)的縱向和橫向控制體系。,限額設(shè)計(jì)注意點(diǎn):1.為了體現(xiàn)限額設(shè)計(jì)控制投資的主動(dòng)性，在設(shè)計(jì)前就要求合理的分配各工程項(xiàng)目、各單位工程及分布工程的投資，以控制設(shè)計(jì)。2.如果在設(shè)計(jì)完成后發(fā)現(xiàn)概預(yù)算超了再進(jìn)行設(shè)計(jì)變更以滿足限額設(shè)計(jì)要求，則會(huì)使投資控制處于被動(dòng)地位，也會(huì)降低設(shè)計(jì)的合理性。因此必須建立工程投資的計(jì)算機(jī)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。

27、將工程進(jìn)展、投資情況輸入計(jì)算機(jī)，掌握投資額與目標(biāo)值對(duì)比情況，以便采取相應(yīng)的措施，將投資控制在目標(biāo)值以內(nèi)。3.限額設(shè)計(jì)工作的實(shí)現(xiàn)需要設(shè)計(jì)單位的密切配合與實(shí)施落實(shí)。,四、設(shè)計(jì)管理過程中的部分經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),規(guī)劃設(shè)計(jì)工作組織,,,,項(xiàng)目取得土地,項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng),施工圖設(shè)計(jì),施工圖施工配合,,計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障,1,專家,概念設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),施工圖,部品設(shè)計(jì),初步設(shè)計(jì),,,,,,,,施工圖,流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因

28、失誤引發(fā)的成本增加,初步設(shè)計(jì),,施工開始,2,,能準(zhǔn)確把握項(xiàng)目市場(chǎng)意圖，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向。 --準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)， 戶型種類適量為準(zhǔn)。 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。,3,4,5,加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門的市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力,嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn),減少人為增加的工作復(fù)雜度,將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)

29、、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實(shí)施；,6,優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?,,公司內(nèi)部的決策機(jī)制項(xiàng)目公司、區(qū)域公司、集團(tuán)三者的關(guān)系；完美、效率、風(fēng)險(xiǎn)之間找平衡 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍,7,8,提高決策效率,選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商,建立長(zhǎng)期合作伙伴：設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、模型制作等各個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位；在設(shè)計(jì)過程中,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)成本；