個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析——以成都市為例.pdf

1、個(gè)人住房貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為解決消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)資金不足問(wèn)題而向消費(fèi)者發(fā)放的貸款，通常以所購(gòu)住房為抵押品，一般具有金額大、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，是消費(fèi)信貸的重要組成部分。目前，我國(guó)住房貸款業(yè)務(wù)己得到迅速發(fā)展，各大銀行紛紛擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，爭(zhēng)奪貸款市場(chǎng)。但在發(fā)展的過(guò)程中，必須關(guān)注到個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)20至30年，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，面臨著很大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)防范是個(gè)極其重要的問(wèn)題。 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。由

2、于以所購(gòu)住房為抵押，其安全性與抵押物的市場(chǎng)價(jià)值關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)直接影響住房貸款是否能安全如數(shù)收回，房?jī)r(jià)變動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系引起各方面廣泛關(guān)注。 因此，本文把研究的對(duì)象選為：個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。旨在以成都為實(shí)例，通過(guò)對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)特征、表現(xiàn)和形成原因的探討，對(duì)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)防范體系做出評(píng)價(jià)，提出在新階段加強(qiáng)住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范的構(gòu)想。 本文的具體內(nèi)容包括以下四個(gè)部分： 第一部分：分析個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)

3、涵和表現(xiàn)。本章第一節(jié)從個(gè)人住房貸款的概念入手，分析個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與目前個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，僅靠銀行等金融機(jī)構(gòu)不能對(duì)其控制，這是下文風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)和原因分析的起點(diǎn)，也為最后的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析作好鋪墊。第二節(jié)則是分析個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有直接表現(xiàn)，即市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致借款人的違約行為。應(yīng)用國(guó)外學(xué)者的各類(lèi)相關(guān)理論研究(包括LTV貸款房?jī)r(jià)比、理性違約、期權(quán))，以香港為案例，論證LT

4、V與借款人的理性違約具有正相關(guān)關(guān)系、LTV與房?jī)r(jià)具有反相關(guān)關(guān)系，從而房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致借款人的違約行為。個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有深化表現(xiàn)，即房地產(chǎn)價(jià)格泡沫導(dǎo)致金融危機(jī)。通過(guò)泡沫經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)泡沫的概念進(jìn)行理解，從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、膨脹、加劇膨脹、破裂的具體過(guò)程來(lái)分析金融危機(jī)的演變過(guò)程，并以日本為案例加以論證。 第二部分：從房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房貸款需求者、住房貸款供給者三個(gè)層面來(lái)闡述個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，為下面章節(jié)的探討劃出了理論框

5、架，提供了研究方法。第一節(jié)通過(guò)分析房地產(chǎn)周期的特征及其與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性，闡述房地產(chǎn)周期的波動(dòng)將導(dǎo)致價(jià)格的波動(dòng)，從而傳染到金融機(jī)構(gòu)，使得發(fā)放住房貸款的金融機(jī)構(gòu)因此遭受損失。第二節(jié)從行為金融學(xué)角度闡述不同類(lèi)型貸款購(gòu)房者出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，重點(diǎn)突出投機(jī)購(gòu)房者的動(dòng)機(jī)和行為將如何加劇房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致銀行貸款遭受損失。第三節(jié)首先從住房消費(fèi)大多依靠貸款方式和個(gè)人住房貸款僅通過(guò)單一銀行渠道兩方面來(lái)分析住房消費(fèi)對(duì)銀行的依賴(lài)，然后從國(guó)外學(xué)者對(duì)銀行

6、行為的研究出發(fā)，論證由于銀行的“危機(jī)短視癥”、“摩根規(guī)則”以及競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)機(jī)，銀行會(huì)在業(yè)務(wù)中出現(xiàn)非理性行為，客觀(guān)上對(duì)住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有促成作用。 第四部分：對(duì)成都市個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析，這是本文最核心的內(nèi)容。雖然目前成都市個(gè)人住房貸款不良貸款率很低，但房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行的背后意味著風(fēng)險(xiǎn)的積聚，這將傳染到有關(guān)金融部門(mén)，引發(fā)個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 第一節(jié)是對(duì)成都市個(gè)人住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行分析，一方面從縱向和橫向兩方面

7、論證成都市住房?jī)r(jià)格的快速上漲，另一方面從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、外地購(gòu)房、住房制度改革等原因來(lái)分析成都市房?jī)r(jià)上漲的良性原因。 第二節(jié)是本文的重點(diǎn)。根據(jù)前一章的理論框架，第一，是對(duì)成都的房地產(chǎn)周期進(jìn)行分析。主要采用擴(kuò)散指數(shù)理論，選用反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的16項(xiàng)指標(biāo)，計(jì)算出歷年來(lái)成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)值，以此為根據(jù)編制成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)曲線(xiàn)，得出結(jié)論：成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第三個(gè)波動(dòng)周期之中，而2004年和2005年正處于波峰階段，住房

8、貸款面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不得不防。第二，是從居民購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)房者心理因素兩方面對(duì)成都住房貸款需求者進(jìn)行分析。這一部分在行為金融學(xué)的理論基礎(chǔ)上，采用基尼系數(shù)、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等大量的指標(biāo)和數(shù)據(jù)進(jìn)行論證，得出結(jié)論：成都居民買(mǎi)房購(gòu)買(mǎi)力偏低、并且存在投機(jī)心理，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不合理上漲，同樣會(huì)引發(fā)住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第三，是對(duì)成都市住房貸款供給者——銀行角度分析。首先從成都市房管局的調(diào)查結(jié)論和住房貸款業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)闡述成都市住房消費(fèi)對(duì)銀行的依賴(lài)，然后舉例

9、說(shuō)明成都市各銀行為發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在非理性行為，最后得出結(jié)論銀行對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的形成也有重要的促成作用。 第四部分：在前文分析的理論框架下，結(jié)合成都市的實(shí)際情況對(duì)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施進(jìn)行分析。第一節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防——建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制。在介紹房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)宏觀(guān)若干監(jiān)控指標(biāo)和基本的預(yù)警方法的基礎(chǔ)上，闡述預(yù)警機(jī)制對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和商業(yè)銀行的重要意義，并分析成都市預(yù)警機(jī)制建立的現(xiàn)狀，提出相應(yīng)建議。第二節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)控制。主要強(qiáng)調(diào)的是政府的

10、宏觀(guān)調(diào)控和指引作用，從發(fā)布信貸政策、制定房地產(chǎn)稅收政策、完善個(gè)人信用制度幾個(gè)視角出發(fā)，結(jié)合成都的實(shí)際情況，重點(diǎn)討論政策的實(shí)施意義和現(xiàn)階段的實(shí)施現(xiàn)狀及效果，并提出需要改進(jìn)之處。第三節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，主要內(nèi)容包括從金融層面借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化、建立政策性個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及從房地產(chǎn)市場(chǎng)層面擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)放量，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。 本文采用規(guī)范化研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，其亮點(diǎn)在于：一是目前國(guó)內(nèi)外對(duì)住房貸款的