地價容積率修正系數(shù)確定方法研究——以天津市中心城區(qū)為例.pdf

1、“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”是我國的基本國策。黨中央提出要推動經(jīng)濟(jì)增長方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。土地作為基礎(chǔ)的資源和最重要的生產(chǎn)要素之一，更需要加強(qiáng)保護(hù)并合理利用。節(jié)約集約利用土地、控制建設(shè)用地總量的增長速度、切實(shí)保護(hù)好耕地尤其是基本農(nóng)田關(guān)系中華民族的長遠(yuǎn)發(fā)展大計。容積率是土地集約利用的重要指標(biāo)，合理的容積率水平是在數(shù)量上指導(dǎo)土地節(jié)約集約、控制建設(shè)用地總量、切實(shí)保護(hù)耕地的基礎(chǔ)性指標(biāo)。同時

2、，容積率對地價的影響非常大，地價的準(zhǔn)確與否又關(guān)系到土地收益的合理分配，關(guān)系到土地管理水平尤其是土地市場體系的建設(shè)，關(guān)系到土地的節(jié)約集約利用和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。所以搞清容積率與地價的關(guān)系，并用合理的方法確定容積率修正系數(shù)有利于合理調(diào)節(jié)土地收益分配，有利于通過地價手段引導(dǎo)土地的節(jié)約集約利用。由于容積率修正系數(shù)的重要性和確定過程的復(fù)雜性，國內(nèi)外對容積率修正系數(shù)的探討一直沒有停止過。筆者力圖在前人研究的基礎(chǔ)上，在改進(jìn)容積率修正系數(shù)確定方法方面

3、做出自己的努力。 確定容積率修正系數(shù)是十分復(fù)雜的問題，需要搞清容積率和地價的關(guān)系并結(jié)合研究區(qū)域的實(shí)際采用適用的方法進(jìn)行測算，因此本文分兩部分，第一部分是理論與方法的介紹和分析，在理論分析的基礎(chǔ)上界定容積率與地價的關(guān)系并詳細(xì)闡述容積率對地價的影響規(guī)律進(jìn)而介紹并評價當(dāng)前三種確定容積率修正系數(shù)的方法。第二部分是實(shí)證分析部分，是本文的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在。結(jié)合天津市的實(shí)際確定測算方法，在理論結(jié)合實(shí)際的分析中，創(chuàng)造性地運(yùn)用測算方法并對結(jié)果進(jìn)行合

4、理性檢驗(yàn)。 理論和方法介紹和分析部分，首先闡述土地價格的內(nèi)涵和特點(diǎn)，并介紹土地稀缺原理、區(qū)位理論和土地集約利用理論，構(gòu)建了土地價格形成的理論基礎(chǔ)；介紹容積率的內(nèi)涵和特性，并分析影響容積率的因素；在此基礎(chǔ)上簡要概括了容積率和地價的關(guān)系。然后具體分析容積率影響地價的規(guī)律，首先界定容積率影響地價的作用機(jī)制，容積率通過影響土地收益機(jī)制和土地供求關(guān)系影響地價；進(jìn)而詳細(xì)介紹容積率對地價的影響規(guī)律。最后，在之前的理論分析基礎(chǔ)上，闡述容積率修正

5、系數(shù)確定的原則；介紹了確定容積率修正系數(shù)的三種方法：特爾菲系數(shù)法、樣點(diǎn)地價法和復(fù)合系數(shù)法，并對每種方法進(jìn)行了評述。第二部分以天津市中心城區(qū)為對象，進(jìn)行確定容積率修正系數(shù)的實(shí)證研究。首先介紹了天津市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，并結(jié)合確定容積率修正系數(shù)的需要介紹了天津市新一輪土地級別調(diào)整和基準(zhǔn)地價更新的工作概況；然后理論結(jié)合實(shí)際，確定天津市中心城區(qū)的容積率修正系數(shù)綜合運(yùn)用樣點(diǎn)地價法和復(fù)合系數(shù)法兩種方法，并確定了標(biāo)準(zhǔn)容積率；進(jìn)而是

6、理論結(jié)合實(shí)際，創(chuàng)造性地運(yùn)用兩種方法對居住用地和商業(yè)用地容積率修正系數(shù)進(jìn)行測算，并經(jīng)過綜合分析給出居住用地和商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表和公式；最后進(jìn)行修正系數(shù)的合理性驗(yàn)證，結(jié)果表明容積率修正水平是合適的。 本文主要運(yùn)用規(guī)范分析與實(shí)證分析相結(jié)合、定性分析與定量分析相結(jié)合、靜態(tài)分析和動態(tài)分析相結(jié)合的方法進(jìn)行研究，首先從理論上探討容積率和地價并界定它們之間的關(guān)系，然后定性地分析了容積率對地價的一般影響規(guī)律，最后以天津市為例做實(shí)證分析，綜合