城鎮(zhèn)基準地價容積率修正方法研究.pdf

1、我國對容積率的研究是從90年代初隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步開展的，研究內(nèi)容包括容積率的內(nèi)涵和特性、對地價的影響規(guī)律、確定方法等方面?，F(xiàn)在隨著城市規(guī)劃管理的加強，容積率對土地節(jié)約集約利用、城市規(guī)劃、地價評估都起到越來越重要的作用。尤其在地價評估中，容積率是重要修正指標，對地價有顯著影響。本文主要研究基準地價中容積率修正問題，共分三部分：第一部分是理論研究：第二部分是方法介紹和比較分析；第三部分是實證研究。 第一部分在對國內(nèi)外已有容積率

2、研究總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，闡述了基準地價、容積率的基本理論和它們的相互關(guān)系。指出基準地價容積率修正分為樣點地價容積率修正和宗地地價容積率修正，兩次修正的適用范圍不同，修正方法不同，修正目的也不同；容積率通過土地收益機制和土地供求機制影響地價；容積率對地價的影響遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”，對不同用地類型地價的作用敏感度不同，影響大小與城市規(guī)模正相關(guān)，對不同區(qū)位地價影響程度不同。 第二部分在第一部分定性分析的基礎(chǔ)上對基準地價容積率修正做

3、定量研究，介紹了容積率修正的方法和樣點地價的計算。容積率修正方法有樣點地價法、數(shù)學模型法、收益分配法和樓面地價法四種方法，并且比較分析了四種方法的優(yōu)劣。樣點地價計算的步驟是：首先根據(jù)樣點的交易方式不同，選用不同公式，計算地價；其次對樣點地價進行使用年期、估價期日、土地開發(fā)程度和交易情況等修正；最后對樣點地價進行總體一致性檢驗，剔除異常值，確定用于容積率修正的樣點地價。 第三部分在以上規(guī)范分析的基礎(chǔ)上，以鶴壁市淇濱區(qū)商業(yè)一級用地基

4、準地價容積率修正為例做實證研究。結(jié)合鶴壁市2007年基準地價更新成果，按照具有代表性、均勻分布的原則選取107個樣點。根據(jù)樣點實際，選用樣點地價法、收益分配法、數(shù)學模型法三種方法，綜合運用GIS軟件和MATLAB數(shù)學軟件，計算容積率修正系數(shù)，建立容積率修正系數(shù)表，繪制容積率與修jF系數(shù)關(guān)系圖。最后，應用容積率修正系數(shù)計算宗地地價，對計算結(jié)果比較分析，發(fā)現(xiàn)三種方法計算的地價結(jié)果非常接近，說明整個計算過程有一定的科學性、合理性。從容積率與修