美國房地產(chǎn)投資信托代理成本研究以及對中國的借鑒意義.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司。它起源于1960年的美國，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs不但美國取得了巨大的成功，而且近些年來在世界各地都得到了蓬勃發(fā)展，歐洲、南美和亞洲有很多國家都已經(jīng)推出了REITs。

2、 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托存在諸多好處：首先，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)資金來源更加趨于多元化；其次，能夠使個(gè)人投資者以少量資金參與房地產(chǎn)投資，豐富個(gè)人投資渠道；另外，還能夠增加金融市場投資品種，分化銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，降低整個(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而中國房地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重依賴銀行資金，不但使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到很大限制，而且使商業(yè)銀行承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。2006年4月25日，中國人民銀行副行長吳曉靈表示，中國需要努力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托(PEITs)，拓寬房地產(chǎn)市場

3、的融資渠道。她于同年年末還強(qiáng)調(diào)說，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融問題，房地產(chǎn)金融關(guān)系到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。2007年4月10日，中國證監(jiān)會正式成立了房地產(chǎn)投資基金(REITs)專題研究小組，為發(fā)展中國的REITs做準(zhǔn)備。 中國發(fā)展REITS必須要有相關(guān)的研究提供參考，目前國內(nèi)有關(guān)REITs的文章主要集中于REITS的介紹，內(nèi)容主要涉及REITS的發(fā)展歷程；包括美國和亞洲(韓國、日本、新加坡和香港)；REITS運(yùn)作的基本方式和特征以及

4、中國發(fā)展REITS的前景。但是缺乏對REITS的各個(gè)方面進(jìn)行深入和具體的研究，例如REITs的IPO，如何有效管理REITs?以及REITs的資本結(jié)構(gòu)和代理成本。本文從代理成本的角度來比較研究REITs各種組織結(jié)構(gòu)優(yōu)缺點(diǎn)，并且從代理成本的角度來看待中國如何發(fā)展和選擇REITs的組織結(jié)構(gòu)和相關(guān)模式。 本文把代理成本理論應(yīng)用于REITs，對REITs的代理成本問題進(jìn)行分析，討論了REITs的代理成本的一般性和特殊性。然后應(yīng)用比較分析