住宅市場價格泡沫及預(yù)警機制研究.pdf

1、住宅作為房地產(chǎn)的一個最重要的組成部分，其發(fā)展是否健康直接關(guān)系到我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，我國商品住宅銷售價格呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢，國內(nèi)不少城市的房價收入比甚至超過一些發(fā)達國家的水平，這使得住宅市場是否存在價格泡沫成為政府與百姓、商界與學(xué)界共同關(guān)注的焦點問題。目前，關(guān)于我國住宅市場是否存在泡沫這一問題，各界人士各持己見，歸納起來，大致有三種觀點：泡沫論、無泡沫論及存在泡沫危險論。由于各方對泡沫采取了不同的定義，觀測指標的選取存在較大差異

2、，檢驗方法也不盡相同，這使得各方各言其是，提出的政策建議也千差萬別。 隨著國家對住宅市場調(diào)控力度的加強，調(diào)控政策的合理及有效性顯得越發(fā)重要，而對泡沫存在性、類型及形成原因的識別，是政策合理有效的基礎(chǔ)。因此，加強對泡沫形成機制及泡沫存在性檢驗的研究不僅具有很強的學(xué)術(shù)意義，更具有現(xiàn)實的緊迫性。本文采用理論模型和經(jīng)驗分析相結(jié)合的方法，對住宅價格泡沫的形成機制進行分析，從實證的角度提供檢驗泡沫存在性及泡沫類型的方法，并系統(tǒng)研究住宅市場泡

3、沫的預(yù)警技術(shù)，研究結(jié)果可以為政府調(diào)控住宅市場提供重要參考。 論文的主體分為四個部分：第一部分分析住宅市場價格泡沫的形成機制；第二部分以上海住宅市場為例，對泡沫的存在性及泡沫類型進行實證研究，得到了上海住宅市場不存在長期性泡沫但存在短期性區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫的結(jié)論；第三部分運用二元選擇模型及排序選擇模型，建立了上海住宅市場預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)；第四部分在前文研究結(jié)果的基礎(chǔ)上提出了調(diào)控住宅市場的一些政策建議。 為分析住宅市場價格泡沫的形成機

4、制，本文利用Case(2003)對住宅市場購買主體的劃分，將購房者分為投資者與自住者兩類。理論模型結(jié)果表明，當住宅市場只存在投資者時，價格泡沫的產(chǎn)生主要與投資者向銀行的風險轉(zhuǎn)移行為有關(guān)，泡沫出現(xiàn)的前提條件是投資者存在違約可能；當住宅市場上只存在自住者時，自住者對住宅價格的預(yù)期對于泡沫的形成起到了至關(guān)重要的作用，泡沫存在的前提條件是自住者預(yù)期泡沫會隨時間逐漸增大。 為回答“住宅市場是否存在價格泡沫”的問題，本文以上海住宅市場為例，從

5、經(jīng)驗分析的角度分別對長期性和短期性泡沫的存在性進行了驗證。由于在運用單位根與協(xié)整檢驗法的過程中遇到了利率對住宅價格影響為正的“問題協(xié)整方程”，本文通過引入住宅抵押貸款信貸額度這一新的變量，將抵押貸款利率對住宅價格的影響非線性化，實現(xiàn)了對傳統(tǒng)單位根與協(xié)整檢驗法的改進，得到了上海市住宅價格在長期內(nèi)不存在泡沫的結(jié)論。隨后運用誤差糾正模型對住宅價格短期動態(tài)調(diào)整的研究表明，住宅價格從偏離狀態(tài)回到其均衡價格的過程十分緩慢，且住宅價格的運動過程呈現(xiàn)出

6、明顯的正自相關(guān)特征，這些現(xiàn)象表明，上海市住宅市場存在短期性價格泡沫。 為進一步洞察上海市住宅市場短期性泡沫的運動特征及形成原因，本文利用van Norden(1996)提出的泡沫檢驗方法對其泡沫類型進行了實證檢驗。研究發(fā)現(xiàn)，短期性泡沫確實存在，這種泡沫時漲時消，且呈現(xiàn)出一種擴張（或收縮）概率隨泡沫大小而變的特征，本文將其稱為“區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫”。實證結(jié)果還表明，住宅市場上非理性的狂熱跟風行為并不是這種泡沫的形成原因，它由人們對未來住

7、宅投資收益的理性預(yù)期引發(fā)，是一種理性泡沫。 為實現(xiàn)住宅市場價格泡沫的提前預(yù)警和偵測，防止其對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成不良影響，本文構(gòu)建了上海市住宅市場預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)。由于目前國內(nèi)普遍采用的景氣指數(shù)預(yù)警法和綜合模擬預(yù)警法各有缺陷，難以滿足住宅市場發(fā)展和監(jiān)控的實際需要，本文采用“房價收入比”作為核心預(yù)警指標，運用二元選擇模型以及排序選擇模型建立住宅預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，克服了傳統(tǒng)方法的缺陷，兩模型的判別正確率均超過70％。 論文最后為促進我國