住宅市場價(jià)格決定及實(shí)證分析——基于北京住宅市場的區(qū)域性分析.pdf

1、1998 年進(jìn)行的住房貨幣化改革及個人抵押貸款業(yè)務(wù)廣泛開展極大地拉動了我國住宅市場需求，其后幾年住宅市場一直呈現(xiàn)“供求兩旺”的繁榮景象。而基于20 世紀(jì)80 年代后期美國儲貸協(xié)會（S&L）危機(jī)、日本土地泡沫危機(jī)及90 年代后期東南亞金融危機(jī)的慘痛教訓(xùn)，人們對于住宅市場是否存在“泡沫”一直存在懷疑與爭論。這種意見的分歧在2003 年央行121 號文件出臺后演變成為一場規(guī)模龐大的論戰(zhàn)，并一直持續(xù)到今天。 對于住宅市場是否存在泡沫的問

2、題，實(shí)質(zhì)是住宅市場價(jià)格是否過高地偏離其合理價(jià)格的問題。目前國內(nèi)外關(guān)于泡沫問題的討論有很多，從政策層面也有很多關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策關(guān)系的研究，然而這些研究均回避了關(guān)于住宅價(jià)格決定或運(yùn)動機(jī)制這樣一個基本問題，而直接討論住宅價(jià)格本身或者其與貨幣政策的關(guān)系，這樣的討論在進(jìn)一步深入上存在比較大的困難。因此，一個不同的思路是將我們的研究向問題的上游進(jìn)行推進(jìn)，即去討論價(jià)格是如何決定的，哪些因素影響價(jià)格。將這些問題弄清楚，在一定程度上即可以初步判斷價(jià)

3、格的合理區(qū)間及運(yùn)動趨勢，而這不僅對于住宅市場供求雙方及商業(yè)銀行等市場主體的行為能起到一個良好的預(yù)期導(dǎo)向作用，同時也對彰顯住宅資產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策關(guān)系大有裨益，而這正是本文選題的意旨所在。 在弄清楚住宅價(jià)格決定之前，對于住宅產(chǎn)品與住宅市場的初步了解是必要的。本文首先對住宅產(chǎn)品與住宅市場的特征進(jìn)行了簡要分析，其中住宅產(chǎn)品的異質(zhì)性、住宅市場的市場分割性、供給滯后以及信息不對稱等特征對后文的定性與定量分析均提供了理論基礎(chǔ)。接下來，我們通過

4、將住宅市場中的住宅需求循環(huán)、住宅供給循環(huán)及土地循環(huán)放到一個動力學(xué)系統(tǒng)中，可以非常全面的將與住宅市場相關(guān)的20 多個變量放在一個系統(tǒng)中分析其動力學(xué)機(jī)制。而將這些因素抽象掉，我們引入住宅流量——存量模型進(jìn)行分析，這樣由住宅存量在租金市場上決定的租金價(jià)格通過資本化成為住宅價(jià)格，而住宅價(jià)格通過成本函數(shù)反解出最優(yōu)的開發(fā)水平，開發(fā)水平通過拆遷折舊率轉(zhuǎn)化為住宅存量，這一模型中各象限斜率或截距的變化均在后面的文章中用于相關(guān)政策效應(yīng)的分析，其中對于城市規(guī)

5、劃政策的討論我們通過將租金市場改為土地市場構(gòu)造新的模型進(jìn)行分析，這一模型也從經(jīng)濟(jì)學(xué)上很合理地解釋了從需求方來看房價(jià)決定地價(jià)，而從供給方來看是地價(jià)決定房價(jià)的這一結(jié)論。 我們通過在住宅流量模型中加入預(yù)期因素將其動態(tài)化，根據(jù)預(yù)期類型的不同分為外推性預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期及理性預(yù)期，這樣三種預(yù)期下面對外界沖擊下不同的住宅價(jià)格、住宅開發(fā)量及住宅存量的變化模式分析對于我們分析預(yù)期因素對市場基本運(yùn)行狀況的影響有著很好的理論與現(xiàn)實(shí)意義。進(jìn)一步，我們通

6、過引入蛛網(wǎng)模型，動態(tài)化地討論價(jià)量之間的變動關(guān)系，而蛛網(wǎng)模型對于供給方計(jì)量實(shí)證與彎折曲線下價(jià)格穩(wěn)定性分析都提供了很好的理論注解。 住宅市場價(jià)格決定問題依舊是一個需求決定價(jià)格的問題，因此經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析范式在這里仍然適用，本文也是沿著這樣的邏輯思路進(jìn)行展開對住宅需求與供給的分析，而正是因?yàn)樽≌袌龅姆指钚?，我們將研究區(qū)域定為北京這個目前討論得并不充分的市場。 需求方的討論最初我們將需求分為長期需求與短期需求，從而論證了長期需

7、求趨勢與短期需求波動并非一個概念。進(jìn)一步通過將需求依結(jié)構(gòu)劃分為自住需求、投資需求與投機(jī)需求，我們可以看到自住需求是出于自住需要，因而對價(jià)格相對不敏感，而投資或投機(jī)預(yù)期則出于資本收益考慮，其對價(jià)格相對敏感。同時這兩者對于價(jià)格變動方向的期望是不同的，這些差異在后面住宅市場結(jié)構(gòu)分析中有助于得出購房者價(jià)格談判力量相對薄弱的結(jié)論。 對住宅需求的進(jìn)一步分析從住宅特征對需求效用影響因素分析開始，其中討論涉及到了住宅建筑特征、區(qū)位特征、環(huán)境特征

8、等。而從宏觀層面通過統(tǒng)計(jì)相關(guān)性分析，住宅需求與GDP、年人均收入、年末常住人口、年拆遷戶數(shù)均呈比較顯著的正相關(guān)關(guān)系，而與5 年期以上貸款利率呈比較顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。進(jìn)一步，采用中房住宅價(jià)格指數(shù)與上證指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、1 年期存款利率及直接標(biāo)價(jià)法下的匯率水平進(jìn)行統(tǒng)計(jì)相關(guān)性分析，得出這些指標(biāo)之間相關(guān)性并不明顯，但仍然呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，體現(xiàn)了一定的渠道替代性及外資流入的作用，但這一影響在北京住宅市場上并不大。在計(jì)量實(shí)證部分，通過引入住宅銷售面

9、積、工業(yè)增加值（GDP 替代變量）、人均可支配收入、個人抵押貸款、中房住宅價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)進(jìn)行時間序列分析，得到其長期均衡關(guān)系，并通過方差分解分析發(fā)現(xiàn)從短期來看居民對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期能較大影響需求，而中期來看個人抵押貸款支持了需求的增長，長期來看住宅仍然體現(xiàn)了商品的屬性，即需求受價(jià)格影響顯著。最后，我們運(yùn)用住宅流量——存量模型分析了需求方政策調(diào)控效應(yīng)，主要包括經(jīng)濟(jì)增長與城市化進(jìn)程、個人抵押貸款利率水平及城市拆遷改造等。 對供給方的

10、分析，是從對住宅開發(fā)中土地供應(yīng)約束的討論開始的。其后關(guān)于供給價(jià)格成本分解中，我們看到土地價(jià)格相對于建筑安裝工程成本與建安材料成本而言是更重要的構(gòu)成部分。關(guān)于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系，我們運(yùn)用全國的數(shù)據(jù)進(jìn)行的Grange 因果檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)在短期內(nèi)地價(jià)是房價(jià)的原因，而較長期上房價(jià)與地價(jià)互為因果關(guān)系。通過對住宅開發(fā)商資金循環(huán)進(jìn)行分析，我們可以看到銀行信貸資金對于住宅開發(fā)的明顯推動作用，以及其背后所蘊(yùn)含的較大風(fēng)險(xiǎn)。在計(jì)量實(shí)證部分，我們引入住宅竣工面積、住宅開

11、發(fā)貸款及中房住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行時間序列分析，得到其長期均衡關(guān)系，并通過方差分解分析發(fā)現(xiàn)短期來看住房開發(fā)貸款對住宅供給影響較之價(jià)格影響要大，而中長期價(jià)格對住宅供給的影響將成為主要因素，即住宅開發(fā)商將主要基于前期的價(jià)格來決定市場供應(yīng)。最后，我們運(yùn)用住宅流量——存量模型分析了供給方政策調(diào)控效應(yīng)，主要包括城市土地政策、開發(fā)信貸政策及城市規(guī)劃政策等。 在對影響住宅需求與供給因素分別進(jìn)行分析后，我們的討論進(jìn)一步深入到關(guān)于住宅市場市場結(jié)構(gòu)類型的

12、討論?；趯ψ≌白≌袌鎏卣鞯挠懻?，我們認(rèn)為住宅市場具備不完全競爭市場的特征，對住宅需求與供給彈性的分析進(jìn)一步強(qiáng)化了住宅市場不完全競爭的結(jié)論，在此結(jié)論上，我們運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)與博弈論的基本理論分析了包括開發(fā)商、購房者、商業(yè)銀行、中央銀行、地方政府各自的博弈行為及利益關(guān)聯(lián)，從而可以看到住宅市場中，自住型住宅購房者議價(jià)能力遠(yuǎn)低于由開發(fā)商、商業(yè)銀行、地方政府、投資或投機(jī)型購房者所結(jié)成的利益一致聯(lián)盟，而中央銀行也不愿意泡沫破滅導(dǎo)致價(jià)格崩潰，因此

13、整體上住宅市場價(jià)格存在剛性。 關(guān)于住宅市場價(jià)格泡沫形成，我們借助了彎折的需求曲線與蛛網(wǎng)模型相結(jié)合進(jìn)行分析，并得出結(jié)論認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房對于穩(wěn)定市場價(jià)格起到了重要作用，但由于存在尋租等問題故建議借鑒香港的廉租房政策。其后，在總結(jié)國內(nèi)外關(guān)于住宅泡沫檢驗(yàn)方法的基礎(chǔ)上，我們重點(diǎn)對國內(nèi)提得比較多的三個指標(biāo)進(jìn)行了分析，即房價(jià)收入比、房價(jià)租金比與空置面積或空置率，這些指標(biāo)在統(tǒng)計(jì)可靠性、適用性及國際標(biāo)準(zhǔn)可比性上均存在諸多有待改進(jìn)的問題。在統(tǒng)計(jì)工作上

14、，本文建議能夠進(jìn)行月度分類住宅同質(zhì)化價(jià)格指數(shù)，以及反映市場投機(jī)因素的換手率指標(biāo)，反映市場預(yù)期因素的信心指數(shù)及反應(yīng)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)等等。 本文最后試圖結(jié)合我們關(guān)于住宅市場類型及參與主體博弈關(guān)系的分析，對住宅市場良性發(fā)展提供建議。這些政策建議出發(fā)點(diǎn)并非僅僅基于量上調(diào)整的考慮，即不是僅僅為了將價(jià)格維持在某一水平而對需求或供給的量進(jìn)行調(diào)整，更多的是從市場結(jié)構(gòu)角度提供相關(guān)建議。關(guān)于住宅市場政策建議的核心所在即是減少住宅市場壟斷因素，增進(jìn)

15、住宅市場供求關(guān)系結(jié)構(gòu)上平衡，化解價(jià)格剛性。因此，對于需求而言著重利用稅收或金融手段打擊投機(jī)行為，引導(dǎo)購房者投資預(yù)期，從而強(qiáng)化需求方議價(jià)能力；而對于供給而言，取消預(yù)售制度，加強(qiáng)行業(yè)資格認(rèn)定與監(jiān)督，從而保證住宅開發(fā)質(zhì)量，并通過強(qiáng)化其資金壓力降低其壟斷議價(jià)能力；對于地方政府則通過征收物業(yè)稅將短期轉(zhuǎn)讓土地所得長期化，從而避免其短期行為；對于商業(yè)銀行，則需通過自身內(nèi)控機(jī)制進(jìn)一步健全來控制銀行信貸過度投入市場，這些供給方政策最終將分化其利益一致合謀

16、，從而化解市場價(jià)格剛性；最后通過政府公共住宅政策，如廉租房等，解決低收入人群住房問題，對于住宅市場價(jià)格穩(wěn)定及社會穩(wěn)定有重要意義。 本文沿著經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯思路，采用定性與定量、理論與實(shí)際相結(jié)合的研究方法，試圖闡明住宅市場價(jià)格的影響因素，在某些方面有所創(chuàng)新并彌補(bǔ)了某些研究空白，主要包括：1）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來分析住宅市場，將經(jīng)濟(jì)學(xué)基本供求理論與對住宅市場供求及價(jià)格決定分析有機(jī)地結(jié)合在一起，并在此基礎(chǔ)上充分考慮到住宅市場的實(shí)際，將理論與實(shí)

17、際緊密結(jié)合在一起；2）在基于完全競爭經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析住宅市場需求與供給價(jià)格決定后，進(jìn)一步運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)與博弈論理論來分析住宅市場不完全競爭的市場結(jié)構(gòu)下價(jià)格剛性的形成；3)運(yùn)用規(guī)范的時間序列分析方法進(jìn)行計(jì)量實(shí)證分析。同時，在定性分析部分，大量運(yùn)用系統(tǒng)性分析或模型化分析，對一些無法實(shí)現(xiàn)計(jì)量實(shí)證的部分進(jìn)行統(tǒng)計(jì)初步分析，力圖確保分析論證翔實(shí)且有理論依據(jù)，避免目前關(guān)于住宅市場爭論中所存在的大量描述性或臆斷式分析;4)選取北京住宅市場作為分析的基礎(chǔ)，