a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)管理研究

1、<p>　　A市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)管理研究</p><p>　　【摘 要】本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與A市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，對本項(xiàng)目的施工建設(shè)階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究。研究表明，本項(xiàng)目施工建設(shè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，其中，主要的風(fēng)險(xiǎn)因素為工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)。為此，該項(xiàng)目的開發(fā)商應(yīng)采用合同手段進(jìn)行工期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)事

2、前、事中及事后的進(jìn)度控制，同時(shí)引入工程監(jiān)理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以降低風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識別；風(fēng)險(xiǎn)評估；風(fēng)險(xiǎn)控制 </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的速度逐年加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資數(shù)額大、投資周期

3、長、變現(xiàn)能力差的特性決定了房地產(chǎn)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)[1]。投資過程中既有金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有如政策變化等無形風(fēng)險(xiǎn)，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)[2]。目前國內(nèi)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還不夠深入，定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法，也很少有系統(tǒng)的定量研究方法的應(yīng)用。 </p><p>　　針對上述情況，本文結(jié)合了風(fēng)險(xiǎn)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的施工建設(shè)具體實(shí)踐，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以A市

4、天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對象，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對本項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了深入研究，以期為加強(qiáng)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供科學(xué)依據(jù)。 </p><p>　　二、項(xiàng)目概況及施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識別 </p><p>　　A市天和苑項(xiàng)目定位為CLD概念，也就是中央居住區(qū)，是復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，即融合商業(yè)、商務(wù)、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。從項(xiàng)目選址上講，本項(xiàng)目四面臨街，地

5、處城市中心，具備極強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，且周邊已經(jīng)形成若干有規(guī)模的市場，具備成為A市新的商業(yè)和居住中心的地位。本項(xiàng)目規(guī)模較大，共分五期進(jìn)行開發(fā)，每期開發(fā)約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內(nèi)。項(xiàng)目建設(shè)采用滾動開發(fā)模式，以銷售資金支持后續(xù)開發(fā)，保證資金使用的效率。本項(xiàng)目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業(yè)銷售額11760萬元，商業(yè)銷售額25360萬元。 </p><p>　　A市天和苑房

6、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)階段是指開發(fā)項(xiàng)目從正式開工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的過程，其主要任務(wù)是在施工過程中，通過加強(qiáng)管理、采取措施，確保開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證項(xiàng)目能按時(shí)、按質(zhì)地推向市場，保障投資商利益[3]。A市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風(fēng)險(xiǎn)因素難以預(yù)測，主要的風(fēng)險(xiǎn)因素有工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，詳見表1。 </p><p>

7、;　　表1 項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素表 </p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)因素 類型 風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰 </p><p>　　決策是否征求各方面的意見 </p><p>　　是否對經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析 </p><p>　　技術(shù) 施工方法風(fēng)險(xiǎn) 安排施工組織、采用的施工方法不合理 </

8、p><p>　　新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn) 因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來的工期、成本和質(zhì)量損失 </p><p>　　工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時(shí)提供圖紙；臨時(shí)增加工程量；未能按時(shí)支付工程款，建設(shè)管理和質(zhì)量監(jiān)督部門拖延審批時(shí)間，不可抗力等 </p><p>　　項(xiàng)目承包商造成的工期延誤 承包商技術(shù)水平不夠無法完成任務(wù)；承

9、包商設(shè)備不齊備；原料供應(yīng)不足等 </p><p>　　無法識別的風(fēng)險(xiǎn) 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會因素造成的延誤等 </p><p>　　質(zhì)量 質(zhì)量 影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、施工方法和環(huán)境 </p><p>　　三、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)評估 </p><p>　　在上述風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上，本文將運(yùn)用綜合評價(jià)法對項(xiàng)

10、目建設(shè)前期階段中識別出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評價(jià)，其具體過程是：（1）討論專家確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)；（2）確定權(quán)重即風(fēng)險(xiǎn)的等級值e，可以按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率分為五個(gè)重要等級，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)和相應(yīng)的等級值相乘，求出該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的得分；（4）將風(fēng)險(xiǎn)得分相加，求出此風(fēng)險(xiǎn)因素的總分，即風(fēng)險(xiǎn)度，它表示一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 </p><p>　　按照綜合評價(jià)法的步驟，通過對A

11、市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，聯(lián)系了A市具有一定影響力的房地產(chǎn)專家、該項(xiàng)目的經(jīng)理、項(xiàng)目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重和打出相應(yīng)的等級值，形成了風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)表，詳見表2。 </p><p>　　表2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)表 </p><p>　　主要風(fēng)險(xiǎn)因素 權(quán)重 風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性 WC 排 </p><p><b>　　序

12、</b></p><p>　　很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大 </p><p>　　0.8 很大1.0 </p><p>　　征地拆遷風(fēng)險(xiǎn) 0.1 √ 0.08 3 </p><p>　　突發(fā)事故 0.05 √ 0.02 8 </p><p>　　安全事故 0.1 √ 0.02 7 </p&

13、gt;<p>　　質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn) 0.15 √ 0.06 5 </p><p>　　工期拖延 0.2 √ 0.16 1 </p><p>　　施工索賠 0.1 √ 0.06 4 </p><p>　　設(shè)計(jì)變更 0.15 √ 0.09 2 </p><p>　　施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6 </p>&l

14、t;p><b>　　合計(jì) 0.52 </b></p><p>　　由風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)表可以看出，該項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風(fēng)險(xiǎn)。通過對上述風(fēng)險(xiǎn)因素排序可知，項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；次要風(fēng)險(xiǎn)為征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)、施工索賠風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；非重要風(fēng)險(xiǎn)為施工方案不合理風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　四、項(xiàng)

15、目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制 </p><p>　　通過上述分析，A市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)依次是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，其主要的應(yīng)對控制措施如下： </p><p>　?。?）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)控制 　　首先，采用合同手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。即嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；找準(zhǔn)專業(yè)監(jiān)理單位，在委托監(jiān)

16、理合同要明確工期條款，明確監(jiān)理公司對各施工單位拖延工期也要承擔(dān)責(zé)任[4]。然后，及時(shí)有效地與人溝通，督促承包商在非關(guān)鍵路徑上的工序同時(shí)施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對供貨商，保證供貨的質(zhì)量、合格等，要確保供貨商提供的產(chǎn)品滿足設(shè)計(jì)文件所確定的各項(xiàng)技術(shù)要求，以及后續(xù)服務(wù)保障問題；完善風(fēng)險(xiǎn)控制過程；強(qiáng)調(diào)供方資源風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控[5]。最后，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平，做到事前有計(jì)劃、事中有控制、事后分析。 </p&

17、gt;<p>　?。?）設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)控制 </p><p>　　主要是通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，具體措施主要有：加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)圖的審查和最后的驗(yàn)收制度建設(shè)；采用監(jiān)理制度，并在施工的整個(gè)過程中，處理好工程部與監(jiān)理單位、施工單位的關(guān)系；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度，設(shè)計(jì)變更必需經(jīng)過業(yè)主和原來的設(shè)計(jì)單位的共同同意，并且要由原設(shè)計(jì)單位制作正規(guī)的設(shè)計(jì)變更計(jì)劃，簽字確認(rèn)[6]。 </p><p&

18、gt;<b>　　五、結(jié)語 </b></p><p>　　本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與A市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，從風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對本項(xiàng)目的施工建設(shè)階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性，其風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，為了完善相關(guān)的研究分析，并使之指導(dǎo)于實(shí)踐，還需要進(jìn)一步的努力。

19、 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]尚慶云.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理[J].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2007（1）：31-32. </p><p>　　[2]丁烈云.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004：8. </p><p>　　[3]駱珣.項(xiàng)目管理教程[M].北京：機(jī)械

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