淺談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理</p><p>　　摘 要：工程項目的建設(shè)中，把工程施工中的質(zhì)量控制落實到實處才能使企業(yè)立足。本文主要論述了房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以期通過控制這些環(huán)節(jié)，努力提高建筑的質(zhì)量。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 施工階段 質(zhì)量管理 </p><p>　　中圖分類號：F293文獻標識碼：

2、 A </p><p>　　工程質(zhì)量是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵，質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響工程建成后的運用。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應始終以質(zhì)量控制為中心，把工程質(zhì)量作為工程項目建設(shè)管理的重點，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過控制項目規(guī)劃、設(shè)計質(zhì)量、招標投標質(zhì)量控制、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制、缺陷責任期質(zhì)量控制、信息反饋期質(zhì)量控制等各個環(huán)節(jié)，達到控制項目工程質(zhì)量的目的。 <

3、;/p><p>　　在開發(fā)階段，現(xiàn)場管理部門建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方相互制約的管理模式也漸漸適應了市場經(jīng)濟的需要，同時也適應了企業(yè)為主體的市場經(jīng)濟運行模式。作為質(zhì)量建設(shè)的重中之重，房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量控制顯得尤為重要。 </p><p>　　一、明確業(yè)主身份和房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量控制的依據(jù) </p><p>　　近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴控制，對住

4、宅質(zhì)量的從嚴要求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將面臨市場做強勝劣汰的新一輪洗牌。業(yè)主作為工程項目投資人，是項目產(chǎn)品的所有者和使用者，如何使投資項目如期完工，發(fā)揮投資效益，是每個業(yè)主的頭等大事。 </p><p>　　業(yè)主工程項目管理應該是包括項目從決策立項到交付使用維護全過程的管理。業(yè)主工程項目全面管理的中心，對項目管理的成敗負有全面責任。尤其是施工階段，業(yè)主對工程項目的管理一定要全面而有效。依據(jù)包括：國家建設(shè)部、省市頒布的工

5、程建設(shè)監(jiān)理法規(guī)、規(guī)范及專業(yè)技術(shù)標準；業(yè)主與承包商簽訂的正式合同、協(xié)議、文件及補充合同和協(xié)議；經(jīng)批準承包商使用的設(shè)計圖紙、技術(shù)規(guī)范、檢測評定標準、試驗規(guī)范等；施工合同工程量清單及說明；業(yè)主簽發(fā)的與本工程項目有關(guān)的指令及文件；經(jīng)監(jiān)理工程師核查簽字確認并報業(yè)主批準的工程變更、工程延期、費用索賠、工程分包等指令及文件。 </p><p>　　二、在項目施工階段，加強對工程監(jiān)理的管理 </p><p&g

6、t;　　在施工前對監(jiān)理單位的質(zhì)量控制也必須保證。建設(shè)監(jiān)理制實施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項目質(zhì)量，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項目職責，達到控制工程質(zhì)量的目的。 </p><p>　　所以業(yè)主要選擇好的監(jiān)理單位，依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理理規(guī)范》

7、、《建設(shè)工程監(jiān)理合同》及其它有關(guān)法律法規(guī)，審核項目監(jiān)理機構(gòu)及人員配置，審查項目監(jiān)理規(guī)劃，檢查監(jiān)理合同履行情況。監(jiān)理單位的選擇可通過公開招標、邀請招標、直接委托的方式選定監(jiān)理單位。好的監(jiān)理單位，將對工程管理起到積極作用。完善的監(jiān)理機構(gòu)及人員配置才能較好地開展監(jiān)理工作。審核監(jiān)理單位是否按工程特點、項目的總體目標及要求設(shè)置監(jiān)理機構(gòu)，了解監(jiān)理人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)職務和職稱結(jié)構(gòu)是否合理，監(jiān)理機構(gòu)能否根據(jù)工程建設(shè)強度、復雜程度、業(yè)務水平、職能分工等

8、配置人員數(shù)量。監(jiān)理規(guī)劃方面，重點審查項目總體目標是否與合同目標一致，工程投資、工程質(zhì)量、工程進度控制措施是否得當，合同管理、信息管理措施是否落實，組織協(xié)調(diào)方式、方法和內(nèi)容是否齊全，監(jiān)理工作流程是否合理。合同履行情況的檢查主要是檢查項目監(jiān)理對工程實際進度的控制是否在進度目標范圍內(nèi)，工程質(zhì)量控制是否符合國家現(xiàn)行的有關(guān)工程質(zhì)量法律、法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范等規(guī)定，工程質(zhì)量是否達到質(zhì)量目標的要求，工程投資控制是否在滿足進度和質(zhì)量前提下，實際投資不超

9、過計劃投資。業(yè)主督促監(jiān)理單位履行合同， 實現(xiàn)投資者的投資目標和期望</p><p>　　三、房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量控制的主要內(nèi)容 </p><p>　　施工單位的選擇。通過招投標，選定具有相應資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè)工作，對其進行綜合考察評定，以保證有實力和能力來完成開發(fā)項目的施工，并與其簽訂工程施工合同。 </p><p>　　技術(shù)交底。開工前，由企業(yè)或項目技術(shù)

10、負責人組織全面的技術(shù)交底。工程復雜、工期長的工程可按基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝修幾個階段分別組織技術(shù)交底。各分項工程施工前，應由項目技術(shù)負責人向參加該項目施工的所有班組和配合工種進行交底。內(nèi)容包括圖紙交底、施工組織設(shè)計交底、分項工程技術(shù)交底和安全交底等。 </p><p>　　測量控制。復核給定的原始基準點、基準線和參考標高等的測量控制點，進行準確的測量放線。準確地測定與保護好場地平面控制網(wǎng)和主軸線的樁位，抽檢建筑方格網(wǎng)?？?/p>

11、制高程的水準網(wǎng)點以及標樁埋設(shè)位置等。 </p><p>　　材料控制。材料質(zhì)量抽樣應按規(guī)范規(guī)定的部位、數(shù)量及采選的操作要求進行，避免材料損失、變質(zhì)，按質(zhì)、按量、按期滿足工程項目的需要。 </p><p>　　四、在項目施工階段，對施工單位的管理 </p><p>　　業(yè)主對施工單位的管理主要委托監(jiān)理單位來實施，業(yè)主為施工單位提供施工條件，對施工單位日常工作進行管理。

12、 </p><p>　　施工條件方面，業(yè)主為施工單位提供“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整）的施工場地，解決施工現(xiàn)場與城鄉(xiāng)公共道路的通道，向施工單位交待施工場地的工程地質(zhì)和地下管線等資料，協(xié)調(diào)各方之間關(guān)系，組織有關(guān)單位進行圖紙會審和設(shè)計交底工作，督促檢查合同執(zhí)行情況，按合同規(guī)定支付各項款項，處理好工程項目中出現(xiàn)的新問題和矛盾沖突，為施工單位創(chuàng)造良好施工環(huán)境。 </p&

13、gt;<p>　　日常工作方面，業(yè)主已將質(zhì)量、進度、投資控制，合同、信息管理，協(xié)調(diào) </p><p>　　工作委托監(jiān)理單位實施。對安全生產(chǎn)、環(huán)境保護、文明施工等日常工作不在委 </p><p>　　托范圍，業(yè)主應要求施工單位制定相應的制度，編制相應的技術(shù)措施，監(jiān)督施 </p><p>　　工單位遵守政府有關(guān)對施工場地、施工噪聲、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等管理

14、規(guī)定，并檢查施工單位執(zhí)行情況。把日常管理工作當作施工階級的管理理論看待，實現(xiàn)工程項目效益。加強質(zhì)量管理，控制返工率。 </p><p>　　在實行建設(shè)監(jiān)理工程項目中，業(yè)主應把主要精力放在積極創(chuàng)造施工的基本條件和外部環(huán)境工作方面，依據(jù)工程項目各類合同的規(guī)定，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，督促工程項目參與各方履行自己的權(quán)利和義務，對工程項目的質(zhì)量、進度、投資、安全等目標進行管理，確保工程項目總體目標的順利實現(xiàn)。 </p&g

15、t;<p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1] 鄔曉光：《工程質(zhì)量控制與管理》，人民交通出版社，2005 年4 月。 </p><p>　　[2] 王濟川、賀學軍： 《建筑工程質(zhì)量檢驗與質(zhì)量控制》，湖南科學技術(shù)出版社，1998 年9 月。 </p><p>　　[3] 張書良、陳紅領(lǐng)：《土木工程質(zhì)量控制》中