淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理</p><p>　　摘要：隨著房地產(chǎn)市場化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，如何實現(xiàn)相關資源的優(yōu)化配置，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展是當前地產(chǎn)行業(yè)研究熱點。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理進行了探討。 </p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目；工程管理 </p>

2、;<p>　　中圖分類號： F293.3文獻標識碼： A </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　新時期，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復雜多變的綜合系統(tǒng)工程，每一個環(huán)節(jié)都關系項目開發(fā)的成敗。因此工程管理的強化是房地產(chǎn)項目開發(fā)極為重要的環(huán)節(jié)。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的必要性 </p&

3、gt;<p>　　1、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益 </p><p>　　工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項目的施工質(zhì)量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現(xiàn)場管理的一個重要方面。所以，加強現(xiàn)場管理的成本管理，能夠為企業(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項目開發(fā)效率，而且還

4、大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 </p><p>　　2、提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理相對于整個房地產(chǎn)工程項目開發(fā)而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，能夠加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門

5、之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平，進而促進房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作又快又好地發(fā)展。 </p><p>　　3、有利于法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行 </p><p>　　在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，重視項目工程現(xiàn)場管理，有利于有關法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實行和運用，為實現(xiàn)整個房地產(chǎn)項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一

6、個部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產(chǎn)工程項目管理依法進行的體現(xiàn)。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理 </p><p>　　1、加強項目前期投資決策

7、階段的市場詳細可行性研究工作 </p><p>　　前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;

8、完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。 </p><p>　　2、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作 </p><p>　　整合、招標或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據(jù)項

9、目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項目各工程內(nèi)容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進行。 </p><p>　　3、從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作 </p><p>　　在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發(fā)、材供、物業(yè)管理

10、等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。 </p><p>　　4、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中成本的控制 </p><p>　　政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設計費用、小區(qū)建設費用、建筑造價等構成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正

11、、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。 </p><p>　　5、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理 </p><p>　　首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調(diào)配勞動力，對

12、總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關人員復核后才能進行下道工序的施工。 </p><p>　　而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質(zhì)量動態(tài)信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數(shù)

13、據(jù)信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調(diào)整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數(shù)據(jù)迅速反應、保證項目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡?，F(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時搜集班組相關質(zhì)量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。 </p><p>　　最后對材料進場嚴格執(zhí)行檢驗制度。根據(jù)材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質(zhì)量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好

14、進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。 </p><p>　　6、對房地產(chǎn)施工進度管理 </p><p>　　項目經(jīng)理部要加強自身的學習，很好地掌握設計文件和業(yè)主的意圖，并通過自審、會審，對設計的交流，主動進行事前控制，把可能產(chǎn)生的影響盡量降到最低。同時，可以實行計算機管理方式，要保證房地產(chǎn)項目工程在規(guī)定的工期內(nèi)順利完工，就要對施工進度計劃重點把握關鍵工序和

15、關鍵線路，它是工期進度的關鍵?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)工程進行網(wǎng)絡管理進行控制，只要關鍵工序出現(xiàn)工期的拖延，就可以在網(wǎng)絡進度的計劃中進行調(diào)整優(yōu)化和壓縮，制定有效的現(xiàn)場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產(chǎn)工程按期完工，要根據(jù)工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機械，在保證正常施工使用的同時，還要采取有效技術措施保證緊急時候的備用。 </p><p>　　7、房地產(chǎn)施工安全管理 </p><p&

16、gt;　　啟動裝置、離合器、保險鏈、防護罩等防護設施要齊全完整。進行設備維修、保養(yǎng)、清理的時候必須首先切斷電源，并在專人監(jiān)護下進行。圓鋸的鋸盤和傳動部位要安裝防護罩，并設置保險檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機要用單向開關控制。垂直運輸設備需有防沖頂限位裝置，垂直運輸設備需附著在主體結構上，并做好接地系統(tǒng)。 </p><p>　　從事高空作業(yè)的人員要事先體檢，嚴禁不適合高

17、空作業(yè)的人員從事高空作業(yè)。進行兩米以上的高空作業(yè)的時候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業(yè)用使用的梯子要保證牢固完整。臺階的間距要在30cm左右，作業(yè)人員上下通行的時候一定要通過樓梯上下，不能用起重機器進行上下。高處作業(yè)人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進行作業(yè)。高空的上下交叉作業(yè)時，必須要在上下兩層作業(yè)間設置密鋪板進行隔離。作業(yè)過程中搭設的云梯、工作臺、腳手架、護身欄、安全網(wǎng)等，一定要保證堅固可

18、靠，并在經(jīng)過安檢不嫩檢驗合格之后才能夠進行使用。高空作業(yè)和地面的聯(lián)絡、指揮，要有規(guī)定的方式和人員，不能多人指揮或越權指揮。 </p><p>　　8、充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用 </p><p>　　在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監(jiān)控，對施工單位施工標準作出監(jiān)督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規(guī)范化。加強對原材

19、料質(zhì)量的監(jiān)理。加強原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當關鍵的一個環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時間較長就會發(fā)生變形，導致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。 </p><p><b>　　結束語 <

20、;/b></p><p>　　企業(yè)必須重視開發(fā)項目的工程管理，這是工程的生命線，更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視的基本管理問題。項目工程的開發(fā)商是項目開發(fā)過程中的組織領導人，也是作為投資者以及收益者的雙重身份，要下足功夫，做好項目的各個過程的管理，最終實現(xiàn)項目的成功建設，只有這樣，才能為廣大用戶提供最好的住房環(huán)境，促進社會穩(wěn)定。 </p><p><b>　　參考文獻 </