淺談房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)管理

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)管理</p><p>　　摘要：工程造價(jià)管理貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的始末，起著關(guān)鍵性主導(dǎo)作用，為項(xiàng)目的銷售定價(jià)及利潤奠定著基礎(chǔ)。因此對工程造價(jià)進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)對建筑工程造價(jià)管理是非常必要的. </p><p>　　關(guān)鍵詞： 造價(jià)； 控制 ；設(shè)計(jì)； 合同 </p><p>　　中圖分類號(hào)： TU723文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </

2、p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段、銷售階段。根據(jù)造價(jià)管理的現(xiàn)狀，簡要分析一下設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段的造價(jià)管理。 </p><p>　　一、合理的設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提&#160; </p><p>　　項(xiàng)目一經(jīng)決策，合理的設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占建設(shè)項(xiàng)目

3、全部費(fèi)用1%--2%，但影響到工程造價(jià)達(dá)到75%以上，設(shè)計(jì)的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當(dāng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)一經(jīng)確定，也就確定了工程造價(jià)的主要部分，工程預(yù)算、結(jié)算只是工程計(jì)量，而不能從根本上改變工程造價(jià)，因此要有效控制工程成本，就要著重抓好工程設(shè)計(jì)這個(gè)階段管理。 </p><p>　　1、設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理

4、性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加成本，同時(shí)也能避免因建筑設(shè)計(jì)落后，影響銷售。 </p><p>　　&#160;2、限額設(shè)計(jì)。通過對項(xiàng)目多種設(shè)計(jì)方案比較、篩選，對各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟(jì)上合理性的設(shè)計(jì)方案。通過這些工作，能影響設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，以保證有效地控制投資。 </p><p>　　3、專業(yè)造價(jià)人員提

5、前介入優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案可大幅度降低工程造價(jià)。在建筑設(shè)計(jì)過程中，由于一些設(shè)計(jì)人員對建筑的經(jīng)濟(jì)性重視不夠，盲目追求建筑的高標(biāo)準(zhǔn)或是為了安全起見，刻意加大結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)，造成投資浪費(fèi)。因此，可以選擇合適的造價(jià)人員從設(shè)計(jì)初始階段即對工程造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。 </p><p>　　造價(jià)人員可以在方案設(shè)計(jì)階段，利用同類建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對擬建筑按照不同的設(shè)計(jì)方案，根據(jù)現(xiàn)有的價(jià)格水平進(jìn)行分析、比較、，對不同結(jié)構(gòu)形式，不同

6、材料和不同公用設(shè)備布置做出造價(jià)比較，及時(shí)為設(shè)計(jì)人員提供相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在施工圖設(shè)計(jì)階段作好施工圖預(yù)算的編制工作，減少設(shè)計(jì)工程中的錯(cuò)漏現(xiàn)象，干預(yù)設(shè)計(jì)中存在的不必要的浪費(fèi)，達(dá)到控制投資、優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的。 </p><p>　　二、工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心&#160;&#160;&#160; </p><p>　　工程的招投標(biāo)制度其目的是通過引進(jìn)市場競爭機(jī)制擇優(yōu)

7、選定對方，促進(jìn)工程成本有效降低。招標(biāo)人通過公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)選擇條件優(yōu)越者,使其力爭用最優(yōu)的技術(shù)、最佳的質(zhì)量、最低的價(jià)格和最短的周期完成工程項(xiàng)目任務(wù)。以招投標(biāo)制在建筑工程招投標(biāo)制的推行,對于降低工程造價(jià),進(jìn)而使工程造價(jià)得到合理的控制具有重要的影響。這種重要影響主要表現(xiàn)在:推行招投標(biāo)制基本形成了由市場定價(jià)的價(jià)格機(jī)制,使工程價(jià)格更加趨于合理。推行招投標(biāo)制最明顯的表現(xiàn)是若干投標(biāo)人之間出現(xiàn)激烈競爭(相互競標(biāo)),這種市場競爭最直接、最集中的表現(xiàn)就

8、是在價(jià)格上的競爭。通過競爭確定出工程價(jià)格,使其趨于合理或下降,這將有利于節(jié)約投資、提高投資效益。 </p><p>　　三、工程合同管理是有效控制工程造價(jià)的法律保障&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; </p><p>　　工程建設(shè)項(xiàng)目的各類合同是貫穿于工程項(xiàng)目全過程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性文件，合同編制的好壞直接影響

9、到工程項(xiàng)目的造價(jià)控制。具體來講，合同在建設(shè)項(xiàng)目管理過程中的地位和作用主要體現(xiàn)在如下三個(gè)方面： </p><p>　　1、合同是建設(shè)項(xiàng)目管理的核心 </p><p>　　任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，都是通過簽訂一系列的合同來實(shí)現(xiàn)的。通過對合同內(nèi)容、范圍、價(jià)款、工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等合同條款的制訂和履行，業(yè)主和承包商可以在合同環(huán)境下調(diào)控建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行狀態(tài)。因此，無論是對承包商的管理，還是對項(xiàng)目業(yè)主本身的

10、內(nèi)部管理，合同始終是建設(shè)項(xiàng)目管理的核心。 </p><p>　　2、施工合同是承發(fā)包雙方履行義務(wù)、享有權(quán)利的法律基礎(chǔ) </p><p>　　為保證建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，通過明確承發(fā)包雙方的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，可以合理分?jǐn)偝邪l(fā)包雙方的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)工程合同通常界定了承發(fā)包雙方基本的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如發(fā)包方必須按時(shí)支付工程進(jìn)度款，及時(shí)參加隱蔽工程驗(yàn)收和中間驗(yàn)收，及時(shí)組織工程竣工驗(yàn)收和辦理竣工結(jié)算等。

11、承包方則必須按施工圖紙和批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)組織施工，向業(yè)主提供符合約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品等。合同中明確約定的各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)是承發(fā)包雙方的最高行為準(zhǔn)則是雙方履行義務(wù)、享有權(quán)利的法律基礎(chǔ)。 </p><p>　　3、合同是處理建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中各種爭執(zhí)和糾紛的法律證據(jù) </p><p>　　建設(shè)項(xiàng)目由于建設(shè)周期長、合同金額大、參建單位眾多和項(xiàng)目之間接口復(fù)雜等特點(diǎn)。在合同履行過程中，業(yè)主與承包商

12、之間、不同承包商之間、承包商與分包商之間以及業(yè)主與材料供應(yīng)商之間不可避免地產(chǎn)生各種爭執(zhí)和糾紛。而調(diào)處這些爭執(zhí)和糾紛的主要尺度和依據(jù)應(yīng)是承發(fā)包雙方在合同中事先做出的各種約定和承諾，如合同的索賠與反索賠條款、不可抗力條款、合同價(jià)款調(diào)整變更條款等。作為合同的一種特定類型，建設(shè)工程合同同樣具有一經(jīng)簽訂即具有法律效力的屬性。所以，合同是處理建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中各種爭執(zhí)和糾紛的法律依據(jù)。 </p><p>　　所以要根據(jù)工程實(shí)

13、際情況，仔細(xì)分析合同條款，明晰責(zé)任權(quán)利關(guān)系，并合理利用合同文本條款，在施工全過程中有效控制造價(jià)。在合同簽訂前，要仔細(xì)分析合同條款，區(qū)分開明顯的工程價(jià)款條款、可轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)責(zé)任的條款和隱含的經(jīng)濟(jì)責(zé)任條款。 </p><p>　　四、項(xiàng)目施工階段是造價(jià)管理過程的重要環(huán)節(jié)&#160; &#160;&#160;&#160;&#160; </p><p>　　施

14、工階段是造價(jià)管理的重要階段，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入施工階段后，項(xiàng)目造價(jià)管理的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為施工合同管理的具體實(shí)施。施工階段的主要任務(wù)是盡可能控制項(xiàng)目的額外支出，即嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面努力：&#160; </p><p>　　1、執(zhí)行對造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理，認(rèn)真審核承包單位每月申報(bào)的工程量，按實(shí)際完成量支付工程進(jìn)度款，并經(jīng)常進(jìn)行已支付款與投資完成情況的對比、分析、研究，找出超支

15、的主要因素，及時(shí)采取措施。2、格控制設(shè)計(jì)變更、洽商引起工程造價(jià)的增加。變更洽商是施工階段費(fèi)用增加的主要途徑，必須重視設(shè)計(jì)變更洽商的管理，嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更洽商的審批程序，并重點(diǎn)加強(qiáng)變更洽商的預(yù)防工作，將變更洽商控制在合理的范圍內(nèi)。 </p><p>　　3、索賠的預(yù)防① 通過工程投資風(fēng)險(xiǎn)分析，找出工程成本最易突破的部分和最易發(fā)生費(fèi)用索賠的因素及部位，制定具體防范對策，考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。②嚴(yán)格審查承包商的施工組織設(shè)計(jì)、對

16、于主要施工技術(shù)方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，防止在技術(shù)方案中隱含著增大工程成本的漏洞存在和發(fā)生。 </p><p>　　4、索賠費(fèi)用的處理①嚴(yán)格索賠審批程序。協(xié)商設(shè)定特定的索賠審批程序，明確索賠時(shí)效、索賠證據(jù)、索賠審批負(fù)責(zé)人等具體事項(xiàng)。②當(dāng)索賠發(fā)生后，根據(jù)過程中收集的工程索賠和反索賠的相關(guān)資料，迅速對索賠事項(xiàng)展開調(diào)查，分析索賠原因，審核索賠金額。 </p><p>　　5、在確保結(jié)構(gòu)安全和使

17、用功能的前提條件下建議采用新技術(shù)、新工藝、新材料來降低工程造價(jià)或縮短工期； </p><p>　　五、強(qiáng)化結(jié)算管理有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)竣工決算是造價(jià)管理的最后也是非常關(guān)鍵的一環(huán)，如何真實(shí)地反映整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的實(shí)際造價(jià)，從某些方面講也反映了房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價(jià)管理的能力。業(yè)主方的審核人員應(yīng)堅(jiān)持按合同辦事，對工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，嚴(yán)格把好價(jià)款審核這最

18、后一關(guān)。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述，建設(shè)工作者必須意識(shí)到控制造價(jià)的重要性，利用建設(shè)過程中反饋的各類信息，最大限度地減少或避免建設(shè)資金的不必要浪費(fèi)。業(yè)主方應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理人員、工程技術(shù)人員的經(jīng)濟(jì)觀念，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，盡最大努力節(jié)約投資。 <