香港安老按揭計劃及其啟示

1、<p>　　香港安老按揭計劃及其啟示</p><p>　　摘 要：本文介紹了香港2011年推出的安老按揭計劃基本情況和操作細節(jié)，在總結、歸納其主要特點的基礎上，并結合內地老齡化發(fā)展現(xiàn)實，對內地“以房養(yǎng)老”制度設計提出政策建議。 </p><p>　　關鍵詞：香港；安老按揭；以房養(yǎng)老；啟示 </p><p>　　中圖分類號：D669.6 文獻標識碼：A 文章

2、編號：1003-9031（2013）11-0038-02 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.08 </p><p>　　老齡化是未來影響我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要因素，為應對老齡社會，必須建立全方位的養(yǎng)老制度。2013年9月13日，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，其中有關“以房養(yǎng)老”的內容引起社會各界熱議。在此，香港特區(qū)政府的安老按揭計劃通過政府提供按揭保險、市

3、場化運作的金融產(chǎn)品，讓擁有自置物業(yè)的老年人多一個財務安排的選擇，運行兩年多來取得較好效果，值得我們研究借鑒。 </p><p>　　一、香港安老按揭計劃的基本情況 </p><p>　　香港安老按揭計劃由香港按揭證券有限公司（香港特區(qū)政府通過外匯基金全資擁有，以下簡稱按揭證券公司）在充分調研的基礎上①于2011年7月推出，并于2012年11月份進行了優(yōu)化，計劃旨在鼓勵銀行向55歲或以上的老

4、年人提供安老按揭貸款。計劃中，符合條件的借款人可利用在香港的自住物業(yè)作為抵押品，向參與安老按揭計劃的銀行申請不同期限的貸款，取得貸款后借款人仍是物業(yè)的業(yè)主，并可繼續(xù)安居于該物業(yè)直至百年歸老（見表1）。為減輕參與銀行和老年人風險，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，計劃中按揭證券公司對安老按揭貸款提供按揭保險。截止2013年8月末，參與安老按揭計劃的銀行有中國銀行（香港）有限公司等六家銀行，累計審批459宗申請（見表2）。 </p>

5、<p>　　二、香港安老按揭貸款的操作細則 </p><p><b>　?。ㄒ唬┥暾埩鞒?</b></p><p>　　安老按揭貨款的申請流程主要有四步①。第一步，銀行向借款人解釋安老按揭的詳情，并初步評估借款人是否符合申請資格。第二步，輔導顧問向借款人講解安老按揭的產(chǎn)品特點、主要的法律權益與責任，及取得安老按揭貸款的法律后果。如借款人成功完成安老按揭輔導，

6、借款人將獲發(fā)輔導證書。第三步，借款人前往任何一間參與銀行正式提出申請。第四步，申請一經(jīng)銀行批核，借款人便可簽署按揭文件，然后提取安老按揭貸款。 </p><p><b>　?。ǘ┠杲鹩嬎?</b></p><p>　　由于香港樓價高昂，安老按揭計劃規(guī)定樓價800萬元及以下住宅，年金按樓價100%計算，超過800萬元以上物業(yè)則按一定比例計算，而超過2500萬元的物業(yè)，

7、一律按1500萬元計算每月年金（見表3）②。一般來說，借款人的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金的金額便會越高。如二人共同借款，二人收取每月年金的金額會較單人借款每月年金的金額較低，及每月年金金額將以較年輕借款人的年齡計算。以樓價100萬的物業(yè)申請安老按揭為例，具體年金數(shù)額可見表4。 </p><p><b>　?。ㄈ┻€款安排 </b></p><p>　　一般

8、而言，除非借款人永久遷出他的物業(yè)或安老按揭貸款因特定情況而被終止，否則借款人可以終身無須還款。當安老按揭終止時（或借款人百年歸老后），借款人（或他的繼承人）可優(yōu)先全數(shù)償還安老按揭貸款以贖回物業(yè)；如借款人（或他的繼承人）選擇不贖回物業(yè)，銀行將出售該物業(yè)以償還借款人的安老按揭貸款。假如出售物業(yè)所得的款項超過安老按揭貸款，銀行會將全數(shù)償還安老按揭貸款后的余額歸還給借款人（或他的繼承人）。倘若出售物業(yè)后所得款項不足以償還安老按揭貸款，借款人（或

9、他的繼承人）也無須擔心，該項差額會根據(jù)按揭證券公司與銀行之間的保險安排由按揭證券公司承擔[4]。 </p><p>　　三、香港安老按揭計劃的特點 </p><p>　　（一）有政府背景的第三方擔保 </p><p>　　按揭保險是香港政府成功推行安老按揭的關鍵。按揭證券公司在安老按揭中承擔保險人的職責。由于推行安老按揭需要面對種種風險，包括香港房產(chǎn)價格的長期走勢和

10、波幅、利率走勢和老年人口壽命預期等等，加上安老按揭時間長，貸款機構風險高，按揭證券公司為貸款機構提供保障，當房屋的變賣價值不足以償還安老按揭貸款的時候，按揭證券公司會向銀行補足差額，抵押人無須承擔。 </p><p>　?。ǘ┌怖习唇以O計寬松、靈活 </p><p>　　一是對物業(yè)要求寬松。香港安老按揭計劃中，即便是老年人的唯一住房，只要滿足條件，也可抵押。二是年金年期靈活。借款人可根據(jù)

11、需要選擇在10 年、15 年、20 年的固定年期內，或終身每月收取年金，還可于已選定的年金年期內隨時進行更改。三是年金提取靈活。無論按揭物業(yè)樓價下跌或利率上升，借款人獲得的年金金額都維持不變。借款人還可選擇一次性提取一筆貸款應付特殊情況。四是有六個月的解除合約期。首六個月內，如借款人通知銀行決定終止安老按揭，并于（下轉第77頁） </p><p>　?。ㄉ辖拥?9頁）指定日期全數(shù)償還安老按揭貸款，相關的按揭保費將

12、按借款人的要求獲全數(shù)退還和豁免。 </p><p>　?。ㄈ┌唇椅飿I(yè)的產(chǎn)權關系不變 </p><p>　　安老按揭計劃中，對于按揭的物業(yè)，其產(chǎn)權仍屬借款的老年人。當借款人取得安老按揭貸款后，借款人不用搬去養(yǎng)老院，仍可繼續(xù)居住在原有物業(yè)安享晚年，直至百年歸老（借款人仍須繼續(xù)負責物業(yè)之維修保養(yǎng)，以及繳付物業(yè)費用、政府地稅及管理費等）①。當安老按揭終止時，借款人（或他的繼承人）也可以優(yōu)先全數(shù)償

13、還安老按揭貸款以贖回物業(yè)。另外，按揭期間，借款人可隨時全數(shù)償還安老按揭貸款及贖回物業(yè)而無須繳交任何罰款。 </p><p>　?。ㄋ模┌怖习唇矣欣屎捅ＹM優(yōu)惠 </p><p>　　安老按揭貸款利率按照按揭證券公司宣布的港元最優(yōu)惠利率（5.25%）減2.5%來執(zhí)行，2.75%的利率水平相對比較優(yōu)惠。在保費優(yōu)惠上，借款人如果在5年內轉安老按揭，并以相同的借款人和物業(yè)申請新的安老按揭，將有機會

14、享有保費優(yōu)惠。 </p><p><b>　　四、對我們的啟示 </b></p><p>　?。ㄒ唬┩晟飘a(chǎn)權政策，減少房產(chǎn)的不確定性 </p><p>　　一是盡快出臺《物權法》相關司法解釋。我國相關行政法規(guī)規(guī)定居住用地的土地出讓最長年限為70年，直接導致城鎮(zhèn)住宅70年產(chǎn)權大限的出現(xiàn)。雖然《物權法》149條規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自

15、動續(xù)期”，但對如何續(xù)期沒有明確規(guī)定。二是進一步規(guī)范拆遷等行政行為。2011年國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定了可以對房屋征收的情形，其中四、五、六等條款給予地方政府較大的裁量自由度，這增加了抵押人自有房產(chǎn)的不確定性。這些條款包括：由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 </p>

16、<p>　?。ǘ┙⒁苑筐B(yǎng)老的第三方擔?；虬唇冶ｋU </p><p>　　一是可借鑒香港的經(jīng)驗，引入政府的擔保機制，例如可由政府建立安老按揭業(yè)務風險基金，基金來源應為多渠道：政府可向借款人或貸款人收取房屋價值一定比率的費用，或是由國家做出專門財政預算補貼。在貸款到期時，如果抵押房屋資產(chǎn)小于貸款總額，差額部分由該風險基金承擔。二是可考慮由商業(yè)性保險公司提供貸款保證保險。在貸款到期時，如果貸款本息總額超

17、過房屋本身的價值，銀行的損失將由保險公司來賠付，這就大大減少了貸款機構面臨的風險[1]。 </p><p>　　（三）設計以房養(yǎng)老貸款制度時要靈活、簡便 </p><p>　　一是在正式推出以房養(yǎng)老制度之前，必須開展扎實的調查研究，充分了解民眾的意愿。二是在對物業(yè)的要求、貸款年限、貸款提取方式、貸款人數(shù)、進入和退出機制等方面的設計上應該充分考慮老年人多樣化的需求，盡量做到靈活、簡便。比如，

18、物業(yè)要求上應允許唯一的住房抵押，應設計多種期限的貸款品種等。三是在貸款利率上，應考慮對以房養(yǎng)老貸款給予一定的優(yōu)惠利率。四是要允許參與者在不同銀行間轉按揭，使借款人可以選擇適合自己的、貸款條件更好的金融機構。 </p><p>　?。ㄘ熑尉庉嫞和跗G） </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]閆海、矯燕娜.我國