房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制探討</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)利潤較高的行業(yè)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，隨著政府行為日益規(guī)范，市場競爭加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的微利時(shí)代即將到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制也就顯得更加重要。本文首先闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，接著說明了我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀，最后詳細(xì)分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如何做到全過程成本控制。 </p><p>　

2、　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中的一項(xiàng)重要工作，貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程，要保障開發(fā)項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須十分重視成本控制工作，切實(shí)提高成本管

3、理水平。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成 </p><p><b>　　土地成本 </b></p><p>　　土地成本，土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源，因此開發(fā)項(xiàng)目所占用的土地必須支付相應(yīng)的土地費(fèi)用。 </p><p><b>　　工程建設(shè)成本 </b></p>

4、<p>　　工程建設(shè)成本包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用、建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。 </p><p><b>　　相關(guān)稅費(fèi) </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)過程的稅費(fèi)，不論是開發(fā)商負(fù)擔(dān)還是購房者負(fù)擔(dān)，最終都構(gòu)成房價(jià)，轉(zhuǎn)移到購房者身上。主要稅種有：營業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。 </p><p>&

5、lt;b>　　管理費(fèi)用 </b></p><p>　　用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。 </p><p><b>　　籌資費(fèi)用 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型，需要大量的資金。開發(fā)商通常會(huì)選擇銀行貸款來解決，這就產(chǎn)生了利息。 </p><p>

6、;　　三、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀 </p><p>　　獲取土地是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵步驟。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。由于獲取土地占用需要大量的資金，通常占到整個(gè)開發(fā)成本的 40%以上，甚至更高，因此對(duì)土地成本費(fèi)用控制至關(guān)重要。 </p><p>　　在工程項(xiàng)目進(jìn)行到1/4時(shí)完成方案及初步設(shè)計(jì)，該階段對(duì)項(xiàng)目成本的影響最大約為75%一95%；到技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能

7、性降低到35%一75%；而在施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)項(xiàng)目成本的影響僅為5%一35%。由此可以看出，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)就在施工前的投資決策與設(shè)計(jì)階段，只有切實(shí)有效的抓好這兩個(gè)階段的成本控制，才能有效地降低工程成本，提高企業(yè)效益。 </p><p>　　建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項(xiàng)重大改革，有利于降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量，促進(jìn)公平競爭，防止腐化現(xiàn)象的產(chǎn)生。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投

8、標(biāo)的不足一半。招投標(biāo)工作推進(jìn)不理想，工程招投標(biāo)依然沒有起到成本控制的作用。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制 </p><p>　　1.土地競買階段成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商參與競買報(bào)價(jià)的過程歸根到底也就是各方以各自實(shí)力為之博弈過程，因此在制定報(bào)價(jià)策略時(shí)，不但應(yīng)當(dāng)正視自身的實(shí)力更應(yīng)當(dāng)關(guān)注對(duì)手的實(shí)力。在開發(fā)資質(zhì)、技術(shù)素質(zhì)、管理能力、

9、開發(fā)經(jīng)歷與信譽(yù)等方面與手的對(duì)比，將直接影響報(bào)價(jià)策略的制定。 </p><p>　　1.1不平衡報(bào)價(jià)策略 </p><p>　　當(dāng)采用評(píng)分的方法進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商可認(rèn)真分析評(píng)分方法，結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢，揚(yáng)長避短，使本企業(yè)的綜合評(píng)分高。 </p><p>　　1.2高、低報(bào)價(jià)策略 </p><p>　　若項(xiàng)目所要求的專業(yè)性和管理水平較高，潛

10、在的手較少，可使用低報(bào)價(jià)策略；若項(xiàng)目的發(fā)展前景看好，競爭對(duì)手較多，則高報(bào)價(jià)策略。 </p><p>　　1.3合縱連橫策略 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商出于競買的需要與互補(bǔ)之間的不足性競爭，采用合縱連橫進(jìn)行聯(lián)合投標(biāo)。 </p><p>　　1.4志在必得策略 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商出于發(fā)展需要不惜采取微利甚至微虧進(jìn)行高報(bào)價(jià)，

11、以期志在必得。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制 </p><p>　　2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)控制 </p><p>　　2.1.1成本動(dòng)態(tài)控制的含義 </p><p>　　建設(shè)項(xiàng)目成本進(jìn)行全過程的動(dòng)態(tài)控制，即要求實(shí)行系統(tǒng)的、全面的、科學(xué)的、有效的管理，針對(duì)不同階段的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的控制。主要是在可行性研究階段

12、、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段，應(yīng)把資金的使用控制在允許的成本限額以內(nèi)，及時(shí)糾正或預(yù)防偏差，確保工程項(xiàng)目在其造價(jià)范圍內(nèi)，達(dá)到最大的收益。 </p><p>　　2.1.2成本偏差控制 </p><p>　　偏差控制法就是在編制出計(jì)劃成本的基礎(chǔ)上，通過采用成本分析方法找出實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的偏差并分析產(chǎn)生偏差的原因及偏差的變化趨勢，進(jìn)而采取有效地措施以減少或消除不利偏差，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成

13、本的一種科學(xué)的管理方法。成本控制中的偏差是指目標(biāo)偏差，即項(xiàng)目的計(jì)劃成本與實(shí)際成本之間的差異。 </p><p>　　2.2決策階段的成本控制 </p><p>　　項(xiàng)目投資決策階段是項(xiàng)目全過程成本控制的重要階段，正確的決策是控制工程建設(shè)項(xiàng)目成本的首要前提。決策影響工程項(xiàng)目成本的主要因素有：項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目的建設(shè)水平和技術(shù)裝備、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、可行性研究及成本估算。 </p>

14、<p>　　決策階段成本控制的措施包括以下幾個(gè)方面：首先進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，擇優(yōu)選擇最佳建設(shè)方案；其次要建立科學(xué)決策體系，合理確定成本估算；最后要客觀、認(rèn)真地做好項(xiàng)目評(píng)價(jià)。 </p><p>　　2.3設(shè)計(jì)階段的成本控制 </p><p>　　設(shè)計(jì)階段，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵所在，重點(diǎn)所在；也是處理建設(shè)過程中，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要環(huán)節(jié)；更是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目早期進(jìn)行全面規(guī)

15、劃和具體實(shí)施意圖安排的階段。 </p><p>　　技術(shù)方面，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)多方案的選擇予以重視，分別對(duì)初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督審查，以求盡早的將問題暴露出來，并且應(yīng)充分研究在技術(shù)上降低成本的措施。組織方面，對(duì)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的成本控制者及其負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有清楚的了解，做到具體項(xiàng)目的成本控制能落實(shí)到個(gè)人。經(jīng)濟(jì)方面，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目投資的實(shí)際值與計(jì)劃值進(jìn)行動(dòng)態(tài)的比較，實(shí)時(shí)分析預(yù)測并控制偏差

16、，對(duì)降低成本的部門或個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，提高全員的成本觀念。 </p><p>　　2.4招投標(biāo)階段的成本控制 </p><p>　　為了有效地控制建設(shè)成本，項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行全過程的招標(biāo)，包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、供應(yīng)、設(shè)備等，選擇性價(jià)比最高的單位，并在招標(biāo)過程中的杜絕一切不正當(dāng)競爭，這是成本控制的關(guān)鍵。 </p><p>　　嚴(yán)密的合同條款是成本控制的前提。投資的控制者應(yīng)該在招標(biāo)

17、文件與合同條文中，盡量的避免出現(xiàn)疏漏和文字上的含糊，以免因合同原因而產(chǎn)生糾紛造成成本浪費(fèi)。 </p><p>　　2.5施工階段的成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)公司作為各施工單位的總體協(xié)調(diào)和指揮者，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃合理編制施工計(jì)劃，避免項(xiàng)目重復(fù)施工（尤其是室外土方的重復(fù)開挖、回填、倒運(yùn)），多次計(jì)價(jià)，增加不必要的成本。 </p><p>　　施工階段的科學(xué)管理，

18、從項(xiàng)目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產(chǎn)品及施工質(zhì)量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學(xué)管理，造成人力和財(cái)力的多種返工浪費(fèi)。只有在施工過程中真正落實(shí)科學(xué)管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。 </p><p>　　做好項(xiàng)目成本預(yù)測與計(jì)劃，編制施工預(yù)算，明確目標(biāo)，使每個(gè)人明白自己的責(zé)、權(quán)、利，嚴(yán)格按所簽定的合同執(zhí)行，自覺的履行個(gè)人的職責(zé)。加強(qiáng)材料管理，如果對(duì)材料疏于

19、管理，那么成本控制就是空談，所以要更加嚴(yán)格的加強(qiáng)材料管理，杜絕材料失竊、過量消耗等造成的浪費(fèi)，同時(shí)要盡可能的采用新材料，強(qiáng)化材料計(jì)劃的嚴(yán)格執(zhí)行，從而達(dá)到節(jié)約成本的目的。 </p><p>　　2.6竣工階段的成本控制 </p><p>　　竣工階段項(xiàng)目的各項(xiàng)成本均已發(fā)生，所以重點(diǎn)應(yīng)放在審核項(xiàng)目決算上，并將項(xiàng)目中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測值與實(shí)際值進(jìn)行對(duì)比、分析，總結(jié)出較為實(shí)用的經(jīng)驗(yàn)，為以后其他

20、新開工的項(xiàng)目提供必要的參考。 </p><p>　　3.市場營銷階段成本控制 </p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，在產(chǎn)品推廣、銷售通路等各個(gè)銷售環(huán)節(jié)上的成本費(fèi)用呈現(xiàn)日趨上升的態(tài)勢，銷售成本占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本的比例逐步增大。影響營銷環(huán)節(jié)成本的因素主要有兩方面：一方面是銷售方案策劃和廣告宣傳策劃費(fèi)用；另一方面是售樓處建筑的建造費(fèi)用和樣板間建造裝修費(fèi)用。 </p>

21、<p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本是工程設(shè)計(jì)、開發(fā)、建造、使用、維修和報(bào)廢等過程發(fā)生發(fā)的費(fèi)用總和。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制，都要以成本最小化、效果最優(yōu)化為原 </p><p><b>　　則。 </b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)