成都市住宅價格決定機制研究.pdf

1、城市住宅價格是學(xué)術(shù)界的研究熱點問題之一，隨著研究的深入，對住宅價格關(guān)注的重點也開始由宏觀特征轉(zhuǎn)向了住宅價格的空間差異。將住宅價格與其所處的空間位置結(jié)合起來研究，不僅可以更加直觀的分析住宅價格的形成機制，為政府制定發(fā)展規(guī)劃、分析住宅價格與社會經(jīng)濟發(fā)展水平關(guān)系、制定城市公共投資開發(fā)策略提供參考，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定住宅營銷價格等方面提供策略依據(jù)，同時為消費者選擇價位合理、滿意度最高的住宅提供參考。 本文借鑒國內(nèi)外研究成果，結(jié)合

2、成都市住宅市場的實際情況，以城市空間經(jīng)濟學(xué)和特征價格理論為基礎(chǔ)，從影響住宅價格的宏觀經(jīng)濟因素和影響住宅價格空間差異性的微觀特征出發(fā)，研究成都市住宅價格的形成機制。通過對成都市住宅市場的歷史回顧及分析，建立線性模型，從供給和需求出發(fā)研究宏觀經(jīng)濟因素對住宅價格的影響，并通過對成都市2007年新建住宅價格進(jìn)行調(diào)查收集，以成都市轄區(qū)76個行政街道住宅均價為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，結(jié)合ArcGIS的空間統(tǒng)計分析，對住宅價格的空間差異性進(jìn)行研究，從住宅微觀特征的

3、“宏觀可達(dá)性”、“微觀可達(dá)性”兩個方面進(jìn)行了多因素的定量研究和論述。 論文的研究發(fā)現(xiàn)，住宅年竣工面積、職工年人均收入、銀行利率是住宅價格的主要宏觀影響因素。從空間差異特征上看，成都市轄區(qū)的住宅價格基本呈同心圓狀分布，由中心向周邊遞減，同時還有沿著人民南路、清江路、羊西線等城市主干道軸向發(fā)展的趨勢；住宅價格的空間特征呈現(xiàn)出高度集聚分布狀態(tài)，城南和城西的價格均高于城東和城北。住宅價格空間差異的原因是“宏觀可達(dá)性”—到CBD距離、軌道

4、交通可達(dá)性和公共交通可達(dá)性以及“微觀可達(dá)性”—商業(yè)中心分布、大型超市便利性、批發(fā)市場便利性、公園便利性、河流景觀便利性。由此住宅價格的空間差異原因可以看做是政府公共物品投資、城市規(guī)劃和社會發(fā)展帶來的影響。 本文的創(chuàng)新之處在于：從宏觀經(jīng)濟因素和住宅微觀特征兩個方面全面考察成都住宅價格的形成機制，改變了傳統(tǒng)的定性分析而使其量化；通過ArcGIS軟件使住宅價格的空間差異可視化，總結(jié)了成都市住宅價格空間分布特征；結(jié)合空間統(tǒng)計分析和計量經(jīng)