住房商品化環(huán)境下各經(jīng)濟主體行為分析

1、<p>　　住房商品化環(huán)境下各經(jīng)濟主體行為分析</p><p>　　【摘要】住房是人類最基本的生活必需品，城鎮(zhèn)住房問題是當(dāng)今中國社會所面對的最重要的挑戰(zhàn)之一。本文首先對住房商品化制度的經(jīng)濟關(guān)系與經(jīng)濟主體進(jìn)行了界定與劃分，分析居民、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府這三類主體其各自在住房商品化制度中的地位、經(jīng)濟行為以及所產(chǎn)生的影響，最后對我國住房供給制度提出了一些政策性建議。 </p><p>　

2、　【關(guān)鍵詞】住房商品化；經(jīng)濟主體；經(jīng)濟行為 </p><p>　　一、住房商品化制度下的經(jīng)濟關(guān)系與主體劃分 </p><p>　　社會主義市場環(huán)境下存在諸多經(jīng)濟主體，具體到我國城鎮(zhèn)住房商品化市場中的經(jīng)濟主體主要有：居民、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、金融企業(yè)、中介機構(gòu)以及政府等。 </p><p>　　這些經(jīng)濟主體在住房商品化制度中的關(guān)系，實際上可以歸結(jié)為三種力量的

3、博弈?！皹I(yè)主”是居民力量的體現(xiàn)，無論是在制度設(shè)計上還是在實踐中，居民都期望維護(hù)自己的利益?！笆校▍^(qū)）政府”是行政力量的體現(xiàn)，帶有濃厚的國家行政色彩。“房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司”則是市場力量的體現(xiàn)。 </p><p>　　市場作為一種經(jīng)濟機制，有著及時性、靈活性等特點，能有效地促進(jìn)市場競爭，促進(jìn)社會財富的增長，但又有著自身無法克服的缺陷，如自發(fā)性、盲目性等，市場主體為追求個體利益最大化，會采取不正當(dāng)?shù)母偁幏绞?，?/p>

4、可避免地造成壟斷、貧富懸殊等社會不正義問題，這些是市場自身無法克服的現(xiàn)象。在市場中，人的經(jīng)濟行為，有些是理性的，有些卻是非理性的。以人為本，從大眾的利益出發(fā)，是住房商品化制度改革和市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求。探究“住房商品化”浪潮下各經(jīng)濟主體的經(jīng)濟行為、對其進(jìn)行調(diào)查、比較、分析，有重要的現(xiàn)實意義和理論指導(dǎo)意義。接下來我們將重點探討居民、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府這三者的經(jīng)濟行為。 </p><p>　　二、住房商品化制度下

5、居民的經(jīng)濟行為 </p><p>　　隨著我國福利分房政策被貨幣分房政策所取代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，隨著居民收入的逐漸提高，城市居民越來越多地自主購房，成為房產(chǎn)的所有者。 </p><p>　　1、居民購房的自主行為能力增強 </p><p>　　在市場經(jīng)濟里，一切經(jīng)濟行為的終極推動力是對于收入的追求。以贏利心態(tài)作為自己效益檢驗的標(biāo)準(zhǔn)。溫州炒房團即是實例，他們

6、十?dāng)?shù)年來，裹攜巨額資金、進(jìn)入全國大多數(shù)一、二線城市，專事囤房、倒房，獲利巨大，推高了商品房房價。更有甚者，眾多大型國有企業(yè)、民營中小企業(yè)（特別是香港、臺灣）也加入了購房大軍，把商品房投資當(dāng)成保值增值的手段，他們一方面為自己的空閑資金尋找出處購買房產(chǎn)，另一方面為企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)回籠資金出賣房產(chǎn)。金融危機到來，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)一套商品房的收益回報比工廠一年的純利潤還高時，他們中的許多人干脆放棄實業(yè)轉(zhuǎn)而投資商品房買賣或房地產(chǎn)業(yè)，造成實體經(jīng)濟空心化的現(xiàn)

7、象。在目前的房屋銷售里邊，居民購房實際上還是以富裕人群為主，他們買第二套、第三套房，作為投資手段、保值增值。在過去十年的占比上面居民首次置業(yè)比例并不高，這是一個現(xiàn)實。 </p><p>　　另一個群體，是我們、特別是政府不能忘記的。在市場化群體中，自然會有一些人會被邊緣化。這個群體的人買不起商品房，這一部分人收入低、貧窮。數(shù)年前的“蟻族”、“蝸居”現(xiàn)象較好地說明了這個問題。但解決貧窮的唯一之路就是努力、創(chuàng)造，而不

8、是依賴于社會的福利保障。不付出努力與代價就擁有房產(chǎn)、重回福利住房分配的時代、去市場化導(dǎo)向的思路行不通了。 </p><p>　　2、居民的經(jīng)濟行為對住房商品市場的影響 </p><p>　　得益于國家住房分配制度的改革，沉寂數(shù)十年的我國居民的住房消費熱情得到了迅猛的迸發(fā)，精神面貌和行為方式也發(fā)生了巨大的變化。居民收入的提高、社會的剛性消費需求、投資性購房的出現(xiàn)、炒房團開發(fā)商的炒作，拉抬、哄

9、抬高了房價，損害了廣大潛在購房者的利益，對國家實體經(jīng)濟乃至宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定造成了消極影響。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，并且一年內(nèi)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會等部門密集發(fā)布了相關(guān)政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。經(jīng)過對房地產(chǎn)持續(xù)兩年多的緊縮調(diào)控，抑制了房價的過快上漲，房價得到了有效控制，部分城市房價有所回落，促進(jìn)了房價的合理回歸。 </p><p&

10、gt;　　但如此一來，居民又出現(xiàn)了持幣待購、買漲不買落的心理，對房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展帶來了沖擊，房地產(chǎn)市場一片蕭條。這時恰逢國際上又出現(xiàn)歐債危機、國內(nèi)出口停滯下滑、GDP增幅回落、投資、貿(mào)易、消費增長乏力等現(xiàn)象。于是，今年中央有關(guān)部門又出臺了“穩(wěn)增長”、推動經(jīng)濟復(fù)蘇、防止經(jīng)濟下滑過度、進(jìn)行宏觀經(jīng)濟層面微調(diào)的政策，特別是貨幣政策增加流動性方面，三次降低銀行存款準(zhǔn)備金率，兩次降息降低利率，客觀上來說又促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的回暖，房價的回升，房地

11、產(chǎn)調(diào)控政策有面臨失效的危險。居民的非理性購房行為不能不說對中央的宏觀調(diào)控起到了一定的制約作用。 </p><p>　　三、住房商品化制度下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟行為 </p><p>　　得益于國家城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，國家政策的鼓勵和居民的購房消費熱情，從20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了長足的發(fā)展，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，實力較強。如萬科、恒大、保利等房地產(chǎn)企

12、業(yè)已成為了引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，在大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的同時，一大批社會游資也涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多。 </p><p>　　由于眾多房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我國房地產(chǎn)市場在一波又一波的房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫、發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)大力開發(fā)、興建的同時，政府也出臺多項優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價格也開始交相循環(huán)和迅速的竄升。以上海市為例：

13、2000年上海的房屋每平方米均價為3326元，到2012年8月時均價已上升至每平方米22648元，12年間，漲幅達(dá)到681%，市中心部分樓盤的房價更大多已經(jīng)突破每平方米25000元至均價每平方米45000元。而全國其他城市的房價也以不同的增速不斷向上，至今年的10年間，全國房價平均漲幅也已達(dá)到240%以上。由此看來，房價的漲幅不但集中于中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市、三級城市。 　　1、房地產(chǎn)開發(fā)商的牟利手段 </p>

14、;<p>　　不管房地產(chǎn)巨頭承認(rèn)與否，房地產(chǎn)是個暴利行業(yè)是不爭的事實。那么，房地產(chǎn)開發(fā)商通過哪些行為、手段來獲取暴利呢，有關(guān)專家學(xué)者分析：一是炒地皮，土地資源有限，誰拿到了有限的土地資源，就意味著誰掌控了房地產(chǎn)開發(fā)的主動權(quán)，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間；二是炒房價，房價高，則利潤高，房價低，則利潤低。因此，炒房價從來就是開發(fā)商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪；三是空手套白狼，從房地產(chǎn)行業(yè)通過“空手套

15、白狼”的手段“白手起家”。一些膽大的開發(fā)商從銀行貸一大筆款子，再從政府拿地，轉(zhuǎn)手出去就能大賺一筆，或直接開發(fā)住房，則賺得更多；四是商業(yè)賄賂。近些年來，伴隨隨著房地產(chǎn)的興起，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貪官也紛紛中箭落馬。房地產(chǎn)商通過行賄讓官員幫忙低價拿地，或通過改變土地性質(zhì)拿低價地；其次是免交城市建設(shè)配套費；再次是緩征土地出讓金等等；官員大筆一揮，開發(fā)商就能賺得盆滿缽盈。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟行為對

16、住房商品市場的影響 </p><p>　　由于開發(fā)商與個人購房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少有超過40%來自于銀行貸款，再因為有居民的高儲蓄率和開發(fā)商采取賣樓花、非法集資等行為的支持，全國各地各類商品房越蓋越多，就像人們所說的種房一樣，房屋空置率越來越高，嚴(yán)重超過了市場預(yù)期，超過了市場需求。 </p><p>　　根據(jù)中國信用調(diào)查報告的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)信用

17、差，房地產(chǎn)工程欠款排在呆賬壞賬欠款的行業(yè)的第一位。有些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和信譽，不重視品牌的創(chuàng)立。面積縮水、價格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生。這不僅侵犯了消費者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。如：房產(chǎn)開發(fā)商在售樓合同中（包括合同的附件：售樓書）存在模糊的條款和承諾不兌現(xiàn)；不能按時交房或一房多賣；開發(fā)商出售的物業(yè)產(chǎn)品與其所宣傳的資料不符、沒有達(dá)到業(yè)主認(rèn)購時的條件；交房

18、后業(yè)主發(fā)現(xiàn)面積縮水；業(yè)主住進(jìn)新房不久就出現(xiàn)地板滲水、墻面脫落等現(xiàn)象；交房后業(yè)主長時間不能辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；合同中承諾的車位、水電、綠地、健身場所等配套設(shè)施不到位；不提供或移交物業(yè)管理用房和會所；任意變更規(guī)劃設(shè)計；在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)不承擔(dān)已銷售物業(yè)的保修責(zé)任等。 </p><p>　　四、住房商品化制度下政府的經(jīng)濟行為 </p><p>　　作為市場監(jiān)管主體的政府

19、在住房商品管理市場是指一個整體體系，指從中央到地方直至街道辦事處及其所屬的房管辦、物業(yè)辦等。職權(quán)關(guān)系為其最基本的運作模式。因為在這個領(lǐng)域中，決不允許有經(jīng)濟交易存在，不允許用貨幣作為解決事情的手段。 </p><p>　　在住房商品市場上，政府是房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管者，但政府與房地產(chǎn)開發(fā)商卻有著深厚的共同利益基礎(chǔ)。這種共同利益基礎(chǔ)來自于“土地財政”和“城市經(jīng)營”的理念。在實行分稅制后，地方的財政削弱，在迅速發(fā)展的城市

20、化進(jìn)程中，地方城市政府明顯感到財力不足，主要來自土地及房地產(chǎn)的收入已成為了地方政府探索出來的“第二財政來源”。在過去的統(tǒng)計中土地出讓金及涉及到房地產(chǎn)稅收的收入占到地方財政收入的50%以上，穩(wěn)居各行業(yè)之首。地方政府收取的地價、配套費、管理費約占房屋價格的30-40%。地方政府有著自己相對獨立的利益和目標(biāo)，“沒有土地辦不成事”，地方政府當(dāng)然希望房屋市場熱絡(luò)、房價高位運行，而且希望保持常態(tài)。因為它的賣地價和財政收入也會水漲船高。地方政府的支出

21、主要用于：一、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二、社會福利、社會保障；三、政府自己開支、公務(wù)員消費。所以地方政府產(chǎn)生了對土地財政的高度依賴，這就是地方政府現(xiàn)在面臨的兩難，既要根據(jù)中央的政策調(diào)控樓市，但是又不能使地產(chǎn)過度下滑而導(dǎo)致地方財政的各方面困難。面對土地資源逐漸稀缺和人口的不斷增長，財政收入如果只依靠房地產(chǎn)等一兩個行業(yè)，顯然是不可持續(xù)。 </p><p>　　房地產(chǎn)過熱、已經(jīng)十分高昂的房價繼續(xù)快速上漲，將引發(fā)一輪又一輪的人

22、人投資房地產(chǎn)、存量房越來越多、實體經(jīng)濟消弱、GDP增幅回落、老板跑路等現(xiàn)象。最后的結(jié)果將是房地產(chǎn)市場的“硬著陸”，這是各方皆輸?shù)慕Y(jié)果?；谌珖?jīng)濟整體安全性的考慮，中央政府希望國內(nèi)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為此需要盡量避免房價的大升大降。因為價格大降會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)自身以及相關(guān)幾十個行業(yè)陷入困境；價格大升，會引發(fā)投資、投機的回潮，形成價格與成交量的正反饋效應(yīng)相互推高泡沫集聚，最終當(dāng)泡沫破滅時，價格會驟然下落，引發(fā)全局性的經(jīng)濟蕭條。 <

23、;/p><p>　　五、對各經(jīng)濟主體行為的總結(jié)與建議 </p><p>　　引導(dǎo)居民、開發(fā)商理性投資、理性消費，實施差別化住房信貸政策，加強住房用地供應(yīng)和管理、加強稅收政策執(zhí)行和征管應(yīng)是政府今后的著力點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的收入在財政中的占比要著力進(jìn)行調(diào)整。政府部門通過制止不合理的收費及各種推派，并通過地價、配套費、管理費及稅收的降低，與民讓利的空間較大，降低商品房價格有很大的潛力，可以有較大作

24、為。 </p><p>　　加強法制、減少權(quán)力尋租。少用行政手段、多采用經(jīng)濟和法律手段，建立計劃、金融、財政之間相互配合和制約，控制進(jìn)入住房商品市場的資金、收取房產(chǎn)稅，減少開工量、成交量，降低房價，使市場的價格重心整體下移，從而達(dá)成一個新的合理的價格均衡水平，既圓了很多居民的住房夢，改善了民生，又會增加政府的房地產(chǎn)財政收入。房價下降和銷量增加，也會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。由于人們用于住房的支出減少，過去被高房價壓抑的其

25、他消費需求被釋放出來，又增加了其他商品的購買力，從而帶動其他消費產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并帶來政府公共財政收入的增加。因此保持房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。 </p><p>　　大力發(fā)展實體經(jīng)濟，提高居民收入水平，全面推行住房公積金制度，提高居民購房經(jīng)濟承受能力。政府在收取的土地出讓金中拿出相當(dāng)比重，從借貸、投資、稅費、土地等方面為經(jīng)濟適用住房等提供一系列優(yōu)惠條件，加大最低生活保障用房