房地產(chǎn)稅改革及其稅負(fù)分析.pdf

1、發(fā)達(dá)國家普遍以所得稅和財(cái)產(chǎn)稅為主體稅種，而我們國家目前是以流轉(zhuǎn)稅為主，所得稅為輔的稅制體系。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國民財(cái)富的不斷積累和增加，稅收制度也要逐步改革，以適應(yīng)新階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。最近幾年，我國稅制改革的步伐可謂全面而快速。內(nèi)外企業(yè)所得稅的統(tǒng)一，消費(fèi)稅的調(diào)整，增值稅依然實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，物業(yè)稅也將出臺(tái)。由于涉及面廣，物業(yè)稅的改革是最受關(guān)注，被寄予最多希望的。物業(yè)稅開征擬達(dá)到的目標(biāo)都需要通過合理的稅收負(fù)擔(dān)設(shè)計(jì)作為中間傳導(dǎo)因素。必須深入

2、對(duì)物業(yè)稅開征前后的稅收負(fù)擔(dān)問題的研究，才能更好地實(shí)現(xiàn)這些期望和目標(biāo)。本文就是在這樣的背景和時(shí)機(jī)下誕生的，旨在分析我國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅負(fù)狀況和將會(huì)受到物業(yè)稅怎樣的影響。 文章主體共分七章，第二章是對(duì)古今中外的著名稅收負(fù)擔(dān)理論的介紹，并總結(jié)得出，近現(xiàn)代稅收負(fù)擔(dān)理論都是圍繞效率原則和公平原則展開變化的。第三章是物業(yè)稅問題的提出。指出物業(yè)稅要在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、稅制完善等方面達(dá)到改革目標(biāo)，必須深入研究和充分利用物業(yè)稅開征前后稅收負(fù)擔(dān)變化。第四章

3、對(duì)我國宏觀稅收負(fù)擔(dān)近年來的變化趨勢(shì)和當(dāng)前的稅負(fù)狀況作分析，并介紹國內(nèi)學(xué)者和國外機(jī)構(gòu)對(duì)我國目前稅負(fù)狀況的評(píng)價(jià)，總結(jié)我國目前的宏觀稅負(fù)特征。第五章詳細(xì)分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)宏觀和微觀稅收負(fù)擔(dān)狀況，得出我國廣義的房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)較重的結(jié)論。第六章討論物業(yè)稅開征對(duì)居民家庭和企業(yè)微觀稅負(fù)的影響。其中包括在不同合并口徑下的居民家庭稅負(fù)變化分析，并得出了物業(yè)稅開征后綜合稅率不應(yīng)該大于2.7％的結(jié)論；對(duì)企業(yè)稅負(fù)的分析又細(xì)分為一般企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)方面。同時(shí)

4、征對(duì)物業(yè)稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，提出物業(yè)稅開征不會(huì)拓寬或加重稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的觀點(diǎn)。第七章通過對(duì)加拿大、香港和新加坡三地的房地產(chǎn)稅收介紹和分析，并與我國房地產(chǎn)稅作比較，分析我們存在的問題，并找出國外值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的地方。第九章是文章的結(jié)論和建議部分。通過前面的研究和分析，得出物業(yè)稅的開征將改變目前的稅負(fù)環(huán)節(jié)，極大地減輕交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，而財(cái)產(chǎn)持有階段稅率增加，稅額基本保持不變的結(jié)論?？偨Y(jié)物業(yè)稅的優(yōu)點(diǎn)，主張盡快開征物業(yè)稅，并征對(duì)稅制設(shè)計(jì)提出了幾點(diǎn)建

5、議。 文章的主要貢獻(xiàn)和創(chuàng)新之處，有以下幾點(diǎn)： 一、征對(duì)我國政府收入結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，采用小、中、大口徑的宏觀稅負(fù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)從上世紀(jì)九十年代至二零零七年止我國宏觀稅收負(fù)擔(dān)的變化過程作了歸納和分析，并總結(jié)出我國當(dāng)前的宏觀稅負(fù)指標(biāo)值合理，實(shí)際稅負(fù)低于法定稅負(fù)，包含社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的稅負(fù)重，稅收增幅快速等幾大特征。 二、對(duì)我國房地產(chǎn)宏觀稅負(fù)和微觀稅負(fù)作了比較詳細(xì)的分析。從性質(zhì)上將土地出讓金歸納為一種房地產(chǎn)稅收，得出包含土地出讓金在內(nèi)

6、的我國廣義房地產(chǎn)稅收在稅收總收入和財(cái)政收入特別是地方財(cái)政收入中的占比大，增速快的結(jié)論。提出將土地出讓金納入物業(yè)稅改革目標(biāo)，改批租制度為年租制度或批租年租混合制度的主張。 三、在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度下，以我國居民家庭平均可支配收入、平均家庭結(jié)構(gòu)、平均居住面積等數(shù)據(jù)和成都市房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)為基礎(chǔ)，用假設(shè)分析的方法研究了一般家庭在購置房產(chǎn)當(dāng)年和持有財(cái)產(chǎn)期間的稅收負(fù)擔(dān)，并結(jié)合實(shí)際，創(chuàng)新地運(yùn)用“稅負(fù)收入比”來動(dòng)態(tài)分析普通居民家庭實(shí)際承受

7、的稅負(fù)。 四、根據(jù)物業(yè)稅可能將土地出讓金、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅合并的情況，分別分析這些稅種并入物業(yè)稅后可能對(duì)微觀稅負(fù)，即居民家庭稅收負(fù)擔(dān)造成的影響和帶來的變化。并綜合分析普通民眾最終的物業(yè)稅靜態(tài)財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)率和稅負(fù)收入比，討論物業(yè)稅可能給高、低收入階層和企業(yè)帶來的稅負(fù)變化。主張土地增值稅實(shí)際上屬于所得稅類稅種，不應(yīng)并入物業(yè)稅而應(yīng)繼續(xù)單獨(dú)征收。 五、對(duì)物業(yè)稅開征后的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題進(jìn)行討論，得出房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁問題存在，但是

8、物業(yè)稅的開征不會(huì)拓寬稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式也不會(huì)加強(qiáng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁作用。 六、提出應(yīng)盡快開征物業(yè)稅，充分利用其對(duì)征稅環(huán)節(jié)的改變和對(duì)居民稅收負(fù)擔(dān)的降低作用來實(shí)現(xiàn)多方面的改革目的。并建議以財(cái)產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)而不以房屋租金為計(jì)稅依據(jù)；實(shí)行普遍征收的原則，而不再對(duì)居住用房免稅；通過稅率設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)對(duì)貧富不同階層的稅收照顧而不再單列稅收優(yōu)惠措施。 我希望本文能減少人們對(duì)物業(yè)稅的種種猜疑，尤其是對(duì)物業(yè)稅能否有效轉(zhuǎn)移當(dāng)前房地產(chǎn)稅收的征稅環(huán)節(jié)和是否會(huì)增