2018中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年度發(fā)展報(bào)告20181121

1、<p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b><

2、;/p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w<

3、/b></p><p>　　2018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p>

4、<p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　市場(chǎng)篇 傳承與創(chuàng)新，重感商業(yè)地產(chǎn)溫度</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b>&l

5、t;/p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　2018 年注定是不平凡的一年，這一年中國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)繼續(xù)承受政策和市場(chǎng)</p><p>　　的壓力，而一直被認(rèn)為是房企雙翼之一的商業(yè)地產(chǎn)也難以置身事外，在這段時(shí)</p

6、><p>　　間里有了更多的沉淀。</p><p>　　商業(yè)投資謹(jǐn)慎，跑馬圈地后的精耕細(xì)作</p><p>　　整體而言，2018 年前 9 個(gè)月，支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的</p><p>　　消費(fèi)基礎(chǔ)繼續(xù)向好。2018 年 9 月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額</p><p>

7、;　　32005 億元，同比名義增長(zhǎng) 9.2%。其中，限額以上單位消</p><p>　　費(fèi)品零售額 12762 億元，增長(zhǎng) 5.7%。2018 年 1-9 月份，</p><p>　　社會(huì)消費(fèi)品零售總額 274299 億元，同比增長(zhǎng) 9.3%。其中，</p><

8、;p>　　限額以上單位消費(fèi)品零售額 104792 億元，增長(zhǎng) 6.9%。</p><p>　　2018 年的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展則較為平穩(wěn)。</p><p>　　2018 年前 9 個(gè)月，全國(guó)房屋新開工面積為 152583 萬(wàn)</p><p>　　平方米，增長(zhǎng)&#

9、160;16.4%，增速較 1-8 月加快 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，</p><p>　　其中主要是由住宅新開工面積增速加快引起。1-9 月，商品</p><p>　　住宅新開工同比增長(zhǎng) 19.4%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓新</p><p>　　開工面積均延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。</p><p>&l

10、t;b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　從居民收入情況來(lái)看，2018 年上半年，全國(guó)居民人均</p><p>　　可支配收入 14063 元，比上年同期名義增長(zhǎng) 8.7%，其中，</p><p>　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19770 元，增長(zhǎng) 7.9%。上半

11、年，</p><p>　　全國(guó)居民人均可支配收入中位數(shù) 12186 元，增長(zhǎng) 8.4%，中</p><p>　　位數(shù)是平均數(shù)的 86.7%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入</p><p>　　中位數(shù) 18048 元，增長(zhǎng) 7.4%，是平均數(shù)的 91.3%。</p><p

12、><b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　其中需要注意的是，從 2018 年前 8 月全國(guó)各省市（自</p><p>　　治區(qū)、直轄市）辦公樓新開工面積來(lái)看，大部分同比增長(zhǎng)</p><p>　　均為負(fù)數(shù)，同比為正的分別為河北、江西、廣東、湖南、</p><p&

13、gt;　　廣西、海南、四川、貴州以及陜西。</p><p><b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　根據(jù)研究數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)中產(chǎn)階層占比將大幅度提升，</p><p>　　預(yù)計(jì) 2022 年達(dá)到 81%，成為中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的最主要力量。</p><p>　　隨著中等收入人群的

14、崛起，未來(lái)中國(guó)零售總額仍將保持可</p><p>　　觀的增長(zhǎng)速度，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。有業(yè)內(nèi)</p><p>　　人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)還有 10 年的跑馬圈地時(shí)代。不過(guò)從</p><p><b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　而截止 8 月末全國(guó)辦公

15、樓待售面積增加 12 萬(wàn)平方米，</p><p>　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少 110 萬(wàn)平方米。可以看到，目</p><p>　　前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存仍存在，再加上今年地產(chǎn)投資資金相對(duì)緊</p><p>　　張，分配在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的“子彈”也相應(yīng)下降。</p><p>　　今年首 8 

16、個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，住宅板塊的投資同比增速依</p><p>　　然保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，處于 12% 以上的投資水平。而商</p><p>　　業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓則一路下滑，由 2017 年正向增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為</p><p>　　負(fù)數(shù)，其中尤以商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的下降速度為甚。因此可以</p><p>　　看到，雖然行業(yè)

17、內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景持續(xù)看好，但是</p><p><b>　　-1-</b></p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p>&l

18、t;p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></

19、p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p>　　2018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p>&l

20、t;b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p><b>　　w</b></p><p&

21、gt;<b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p><b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　在地產(chǎn)環(huán)境極為敏感的今年，也不免在行動(dòng)和投資上顯得

22、</p><p><b>　　謹(jǐn)慎一些。</b></p><p>　　消費(fèi)崛起，城市下沉中的商業(yè)機(jī)會(huì)</p><p>　　過(guò)去的幾年中，一二線城市商業(yè)用地成交量?jī)r(jià)齊升，</p><p>　　日趨飽和的商業(yè)物業(yè)以及人口凈流入紅利的逐漸衰減，商</p><p>　　業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)的動(dòng)力已經(jīng)逐漸從一二線城市

23、轉(zhuǎn)移到三四線城</p><p><b>　　市。</b></p><p>　　觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì) 23 個(gè)全國(guó)城市人口數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016-</p><p>　　2017 年中，一線城市的人口凈流入增長(zhǎng)明顯趨緩，其中北</p><p>　　京和上海同比增長(zhǎng)率均為負(fù)數(shù)，分別為 -0.1%&#

24、160;和 -0.06%。</p><p>　　較為發(fā)達(dá)的二線城市（新一線城市）人口凈流入較為可觀，</p><p>　　其中 2015-2017 年，杭州新增常住人口分別上升了 12.6 萬(wàn)、</p><p>　　17 萬(wàn)、28 萬(wàn)，2017 年杭州全市年末常住人口為 946

25、.8 萬(wàn)人，</p><p>　　同比增長(zhǎng) 3.05%，呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。</p><p>　　需要注意的是，整體而言，在所有城市中三線城市人</p><p>　　口的增長(zhǎng)速度是比較快的。以貴陽(yáng)、合肥、南昌和南寧為</p><p>　　例，2017 年末常住人口分別為 480.2 萬(wàn)人、79

26、6.5 萬(wàn)人、</p><p>　　546.35 萬(wàn)人以及 715.33 萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)均超過(guò) 1.2%，其</p><p>　　中貴陽(yáng)的人口凈流入增長(zhǎng)率為 2.2%。</p><p>　　一二線城市的人口凈流入逐漸減緩，而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)</p><p>　　程的持續(xù)推進(jìn)以及城市群的加

27、快發(fā)展，部分三四線城市則</p><p>　　承接了商業(yè)的外溢發(fā)展需求。較低的開發(fā)成本和地方政府</p><p>　　的優(yōu)惠與支持，再加上市場(chǎng)相對(duì)空白，使得商業(yè)地產(chǎn)擁有</p><p>　　較好的發(fā)展?jié)摿Γ蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)掘金的下一個(gè)目的地。</p><p>　　根據(jù)研究數(shù)據(jù)，2017 年三線城市的消費(fèi)信心指數(shù)為</p>

28、<p>　　113，增速高于一二線城市，為 4.63%。消費(fèi)信心的大幅</p><p>　　增長(zhǎng)來(lái)源于三四線城市居民收入的提高，未來(lái)三四線城市</p><p>　　的中產(chǎn)階級(jí)將成為占比增長(zhǎng)最快的群體，預(yù)計(jì) 2022 年達(dá)</p><p><b>　　40%。</b></p><p&g

29、t;　　除了收入提高外，三線以下城市用于休閑消費(fèi)的時(shí)間</p><p>　　也比較長(zhǎng)。根據(jù)早前發(fā)布報(bào)告顯示，三線以下城市居民一</p><p>　　周工作時(shí)間在 31 小時(shí) -40 小時(shí)之間的人數(shù)占比為 35％，</p><p>　　遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市的 56％和二線城市的 47％。工作時(shí)間<

30、/p><p>　　在 21 小時(shí) -30 小時(shí)區(qū)間的，三線以下城市居民占比也高于</p><p><b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p><b>　　一二線城市。</b></p><p>　　當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)除了向更低級(jí)別城市蔓延外，也開始</

31、p><p>　　由城中心向城市外延發(fā)展，從大型綜合體到開始社區(qū)化。</p><p>　　以中糧為例，其于 2017 年 12 月 6 號(hào)推出“大悅春風(fēng)里”</p><p>　　品牌線，就是以 25-45 歲新興中產(chǎn)和成熟中產(chǎn)作為核心客</p><p>　　群，重點(diǎn)布局

32、在一線非核心商圈或者二線城市核心商圈。</p><p>　　辦公需求方面，核心商圈的租金水平水漲船高，部分</p><p>　　企業(yè)也開始逐漸搬離核心商圈，非核心商圈或?qū)⒊蔀橄乱?lt;/p><p>　　個(gè)“香餑餑”。以北京為例，過(guò)去的一年中，北京甲級(jí)寫</p><p>　　字樓庫(kù)存超過(guò) 1005 萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近六年來(lái)的新高

33、。不過(guò)，</p><p>　　核心商圈寫字樓表現(xiàn)迥異，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。</p><p>　　講好“商業(yè)故事”，商業(yè)地產(chǎn)的重組與溫度</p><p>　　從全國(guó)來(lái)看，2018 年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存去化取得了明</p><p>　　顯成效，不過(guò)仍處于比較高的水平。</p><p>　　2011 年末，

34、全國(guó)商品房待售面積僅為 27194 萬(wàn)平方米，</p><p>　　2015 年末，商品房待售面積漲幅超 2.6 倍，至 71853 萬(wàn)平</p><p>　　方米。而從過(guò)往國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016 年 6 月</p><p>　　末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面

35、積高達(dá) 15263 萬(wàn)平方米，同</p><p><b>　　比激增 23%。</b></p><p>　　研究數(shù)據(jù)顯示，二三線城市商業(yè)用房消化周期在 50</p><p><b>　　-2-</b></p><p><b>　　F-</b&g

36、t;</p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　F

37、-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p>　　2

38、018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track

39、</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　個(gè)月以上，一些城市甚至更高，超過(guò) 100 個(gè)月。因此相對(duì)</p><p>　　龍湖等超過(guò) 10 家房企進(jìn)行更名，替換掉名字中的“房地</p><p><b>　　w</b>&l

40、t;/p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　于住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的形勢(shì)相對(duì)較為嚴(yán)峻。</p><p>　　自營(yíng)改增后，2016&#

41、160;年住建部副部長(zhǎng)陸克華在 5 月 6 日</p><p>　　的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，披露“商用房改租賃房”的</p><p>　　相關(guān)政策細(xì)節(jié)——允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃</p><p>　　住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住</p><p><b>　　用

42、地。</b></p><p>　　不過(guò)要順利消化庫(kù)存，除了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)外，還</p><p>　　需要對(duì)這些商業(yè)物業(yè)重新賦能，進(jìn)行重組，講述新的故事。</p><p>　　以商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓為例，為了從眾多辦公物業(yè)中</p><p>　　脫穎而出，不少寫字樓開始向智能化、個(gè)性化定制的方向</p><p&g

43、t;　　發(fā)展。其中有的寫字樓利用文化和互聯(lián)網(wǎng)概念，一些寫字</p><p>　　樓則打造成金融中心或創(chuàng)業(yè)孵化器等。</p><p>　　當(dāng)然，隨著共享觀念深入人心，年輕一代白領(lǐng)對(duì)空間</p><p>　　是否共享、租期靈活以及服務(wù)多樣化等也有更高的要求，</p><p>　　因此一些寫字樓和購(gòu)物中心也積極擁抱共享概念。龍湖的</p>

44、;<p>　　“一展空間”就定位為“商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公空間”，</p><p>　　結(jié)合年輕人、創(chuàng)業(yè)者的習(xí)慣與方式，嫁接聯(lián)合辦公、 購(gòu)物</p><p>　　中心及上下產(chǎn)業(yè)鏈，為綜合體商戶及入駐企業(yè)提供專業(yè)的</p><p><b>　　辦公場(chǎng)所。</b></p><p>　　而在部分城市，聯(lián)

45、合辦公甚至已經(jīng)成為寫字樓租賃的</p><p>　　主要力量。比如氪空間主要集中在城市核心地段中的高品</p><p>　　質(zhì)寫字樓；WeWork 整棟租賃中海國(guó)際中心 B 座約 2.7 萬(wàn)</p><p>　　平米的辦公空間，打造 WeWork 在亞太地區(qū)最大體量項(xiàng)目。</p>&

46、lt;p>　　與此同時(shí)，在城市更新和去庫(kù)存向前推進(jìn)的過(guò)程中，</p><p>　　一大批運(yùn)營(yíng)理念或外觀較為老舊的商業(yè)物業(yè)也亟需更新升</p><p>　　級(jí)，重新塑造獨(dú)特價(jià)值。在這個(gè)過(guò)程中，除了在外在上多</p><p>　　下功夫外，還需要商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，從地標(biāo)式建筑轉(zhuǎn)型</p><p>　　為更富內(nèi)涵和展示人文歷史的場(chǎng)所。除了滿足

47、消費(fèi)者的購(gòu)</p><p>　　物訴求外，打造更多的附加價(jià)值。</p><p>　　因此可以看到，不少購(gòu)物中心緊扣消費(fèi)升級(jí)的新形勢(shì)，</p><p>　　轉(zhuǎn)化成集購(gòu)物、科技、生活、文化、娛樂(lè)、健康等為一體</p><p>　　的大型綜合體。鄭志剛創(chuàng)立的 K11 品牌是個(gè)中代表，K11</p><p>

48、;　　率先把藝術(shù)、人文、自然三大核心元素融合，除了零售外，</p><p>　　有電影院、書店、體驗(yàn)、藝術(shù)餐廳，在滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求外，</p><p>　　也帶來(lái)前所未有的感官體驗(yàn)。</p><p>　　除此之外，大數(shù)據(jù)、AI、新零售、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)、</p><p>　　新形式也是慣用的手段之一。在這樣的背景下，盒馬鮮生、</p&g

49、t;<p>　　超級(jí)物種等新零售紛紛進(jìn)駐購(gòu)物中心。事實(shí)上，大數(shù)據(jù)是</p><p>　　新零售發(fā)展的基礎(chǔ)，用大數(shù)據(jù)重構(gòu)“人貨場(chǎng)”，通過(guò)大數(shù)</p><p>　　據(jù)分析來(lái)完成數(shù)字化會(huì)員累積，使得購(gòu)物中心對(duì)這些客戶</p><p>　　可觸達(dá)，可識(shí)別，可運(yùn)營(yíng)。</p><p>　　“估值 + 現(xiàn)金流”雙重攻略，商

50、業(yè)地產(chǎn)的融資算法</p><p>　　進(jìn)入 2018 年，房地產(chǎn)企業(yè)更名、“去地產(chǎn)化”浪潮</p><p>　　此起彼伏。截至 2018 年 11 月，已有萬(wàn)科、保利、時(shí)代、</p><p>　　產(chǎn)”“地產(chǎn)”，或者“置業(yè)”等字眼。目前，排名靠前的</p><p>　　房企只有富力和中

51、海的名字中仍有地產(chǎn)字樣。</p><p>　　房企的積極不無(wú)原因，更名除了可以向市場(chǎng)表達(dá)發(fā)展</p><p>　　綜合業(yè)務(wù)的決心外，也能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)范圍的擴(kuò)大。目前來(lái)說(shuō)，</p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)在大部分房企的業(yè)務(wù)板塊中占據(jù)著相當(dāng)?shù)谋壤?lt;/p><p>　　在為公司增加現(xiàn)金流的同時(shí)，也可以提供多樣的融資渠道。</p><

52、p>　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的資金沉淀比較重，回報(bào)周</p><p>　　期相對(duì)較長(zhǎng)，但是日常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及物業(yè)估值則</p><p>　　能夠給融資帶來(lái)裨益。</p><p>　　具體而言，融資規(guī)?？梢岳斫獬赏顿Y者對(duì)物業(yè)或者公</p><p>　　司未來(lái)估值的初步看法，通常估值是所需融資規(guī)模的 3 到<

53、;/p><p>　　4 倍，這也意味著估值越大，融資規(guī)模也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大。而</p><p>　　物業(yè)估值除了和城市布局相關(guān)外，也和物業(yè)個(gè)數(shù)和類別息</p><p><b>　　息相關(guān)。</b></p><p>　　以 某 地 產(chǎn) 企 業(yè) 為 例，&

54、#160;截 止 2018 年 10 月， 其 18 家</p><p>　　自有酒店的市場(chǎng)價(jià)值為 156.88 億元；早前收購(gòu)而來(lái)的酒</p><p>　　店，市場(chǎng)給出的評(píng)估價(jià)為 300.43 億元，不到一年就坐享</p><p>　　68.31

55、% 的資產(chǎn)增值收益，即 121.93 億元。因此可以看到，</p><p>　　酒店板塊的擴(kuò)展，除了讓該房企實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)排位靠前的</p><p>　　夢(mèng)想外，也為融資帶來(lái)了更多的底氣。</p><p>　　在金融中心華爾街曾經(jīng)有句話，大致意思是只要有穩(wěn)</p><p>　　定的現(xiàn)金流，就把它證券化。而商業(yè)地產(chǎn)本

56、身就是能夠貢</p><p>　　獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)物資產(chǎn)。印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)也曾在</p><p>　　觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上指出，“資本市場(chǎng)給商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是基</p><p>　　于真實(shí)的現(xiàn)金流，把真實(shí)的現(xiàn)金流創(chuàng)造好、真實(shí)的價(jià)值創(chuàng)</p><p>　　造出來(lái)是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該做的”。</p><p><b>　　來(lái)

57、源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　在房企融資受到重重限制的當(dāng)下，不管是政策端還是</p><p>　　房企，都想在存量市場(chǎng)上大展拳腳。因此，商業(yè)地產(chǎn)可以</p><p>　　說(shuō)是最適合進(jìn)行資本創(chuàng)新的業(yè)務(wù)板塊之一。觀點(diǎn)指數(shù)不完</p><p>　　全統(tǒng)計(jì)，2018 年已經(jīng)有包括碧桂園、保利、龍湖等在內(nèi)的<

58、/p><p>　　房企擬或者已經(jīng)成功發(fā)行租賃住房 REITs 或酒店資產(chǎn)證券</p><p>　　化。而隨著 REITs 市場(chǎng)的日漸成熟，相信商業(yè)地產(chǎn)融資將</p><p><b>　　會(huì)是一片坦途。</b></p><p><b>　　-3-</b></p

59、><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b&

60、gt;</p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　

61、　w</b></p><p>　　2018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b><

62、/p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　購(gòu)物中心 商業(yè)購(gòu)物新時(shí)代</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b>&

63、lt;/p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、智慧零售興起，大數(shù)據(jù)的分析應(yīng)用也為購(gòu)物中心消費(fèi)帶來(lái)了</p><p><b>　　變革性的體驗(yàn)。</b></p><p>

64、　　2016 年，中國(guó)以 575 萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心新建成面積，</p><p>　　位列全球首位；2017 年，全國(guó) 17 個(gè)主要城市零售物業(yè)供</p><p>　　應(yīng)總量達(dá)到 940 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì) 2018 年全年共有 790 萬(wàn)</p><p&

65、gt;　　平方米的新項(xiàng)目入市，中國(guó)購(gòu)物中心每年的新建設(shè)體量還</p><p><b>　　在持續(xù)增長(zhǎng)。</b></p><p>　　20 世紀(jì) 90 年代開始，隨著上海港匯商城、廣州天河</p><p>　　城、北京國(guó)貿(mào)中心等國(guó)內(nèi)最早一批購(gòu)物中心的開業(yè)，這種</p><p>　　具備現(xiàn)代氣息

66、的商業(yè) MALL 開始在中國(guó)大放異彩，并在短</p><p>　　短的二三十年間快速且深遠(yuǎn)地影響人們的消費(fèi)與生活習(xí)慣，</p><p>　　改變了城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。</p><p>　　與以往相比，今天的購(gòu)物中心無(wú)論業(yè)態(tài)、形式、創(chuàng)新，</p><p>　　所表現(xiàn)出來(lái)的變化比任何時(shí)候都要?jiǎng)×??？萍?、互?lián)網(wǎng)、</p&g

67、t;<p>　　人工智能、移動(dòng)支付改變了人對(duì)人、對(duì)貨的三維商業(yè)模式，</p><p>　　使人對(duì)貨的直接轉(zhuǎn)換成為了可能。新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、智慧</p><p>　　零售興起，大數(shù)據(jù)的分析應(yīng)用也為購(gòu)物中心消費(fèi)帶來(lái)了變</p><p><b>　　革性的體驗(yàn)。</b></p><p>　　除此以外，購(gòu)物中心也開始

68、從只滿足人們物質(zhì)消費(fèi)的</p><p>　　形態(tài)中掙脫出來(lái)，體驗(yàn)、藝術(shù)型購(gòu)物中心概念出現(xiàn)并成為</p><p>　　現(xiàn)實(shí)，購(gòu)物中心在滿足人們物質(zhì)需求的同時(shí)，也在填補(bǔ)著</p><p><b>　　精神層面的需要。</b></p><p>　　規(guī)?！凹才堋毕碌馁?gòu)物中心</p><p>　　購(gòu)物與消費(fèi)

69、組成了城市經(jīng)濟(jì)不可分割的部分，一座城</p><p>　　市消費(fèi)能力的大小往往決定了購(gòu)物中心在這座城市的活躍</p><p>　　程度，高端、標(biāo)桿性的購(gòu)物中心甚至成為衡量一座城市的</p><p><b>　　標(biāo)尺。</b></p><p>　　放眼全國(guó)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市居民人均收入</p><

70、;p>　　逐年增加所產(chǎn)生的消費(fèi)需求，吸附了購(gòu)物中心的大量聚集，</p><p>　　成為購(gòu)物中心快速崛起的催化劑，購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)快速且</p><p>　　持續(xù)增長(zhǎng)的背后是一連串巨大的消費(fèi)數(shù)據(jù)。</p><p>　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2018 年 1-9 月，我國(guó)社會(huì)</p><p>　　消費(fèi)品零售總

71、額達(dá)到 274299 億元，同比增長(zhǎng) 9.3%。2013</p><p>　　年至 2017 年，國(guó)內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為 234380 億</p><p>　　元、262394 億元、300931 億元、332316 億元、366262 億元。</p><

72、p>　　在這個(gè)過(guò)程中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年均保持著超</p><p>　　過(guò) 10% 的增長(zhǎng)速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017 年，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)</p><p>　　的貢獻(xiàn)率達(dá)到 58.8%，連續(xù)四年成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一</p><p><b>　　驅(qū)動(dòng)力。</b></p><p>

73、;　　來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理</p><p>　　巨額的消費(fèi)數(shù)字具體作用在購(gòu)物中心身上，便是其建</p><p>　　設(shè)體量的成倍增長(zhǎng)。2010 年 -2017 年期間，國(guó)內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)</p><p>　　用房開發(fā)投資額從 5648 億元增長(zhǎng)到 15640 億元，商業(yè)營(yíng)</p>&

74、lt;p>　　業(yè)用房開發(fā)投資額增長(zhǎng)在 2016 年一度達(dá)到 8.4%。</p><p>　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，我國(guó)大中型購(gòu)物中心在 2010 年已</p><p>　　超過(guò) 2500 家，到 2017 年，購(gòu)物中心數(shù)量已超過(guò) 5000 家。</p><p&g

75、t;　　隨著近兩年大部分延期的購(gòu)物中心逐漸進(jìn)入開業(yè)潮，據(jù)預(yù)</p><p>　　測(cè)，2018 年國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)量將接近 6000 家的規(guī)模。這</p><p>　　還不包括中小型購(gòu)物中心在內(nèi)，若加上該部分購(gòu)物中心，</p><p><b>　　數(shù)字還將更大。</b></p><p><

76、b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　而隨著人口的聚集，城市經(jīng)濟(jì)的提升，新一線城市</p><p>　　和核心二線城市成為了投資者看好的對(duì)象，購(gòu)物中心的擴(kuò)</p><p>　　張?jiān)谶@部分城市也表現(xiàn)得更為激烈。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，</p><p>　　2017 年，重慶、杭州、蘇州、無(wú)錫、南京等城市購(gòu)

77、物中心</p><p>　　新增體量均超過(guò) 100 萬(wàn)平方米。</p><p><b>　　-4-</b></p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　ha

78、nge Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><

79、b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p>　　2018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopment

80、AnnualReport</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　與此同

81、時(shí)，自去年 7 月到今年 6 月，國(guó)內(nèi) 13 個(gè)主要</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b

82、>　　.c</b></p><p><b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，購(gòu)物中心的單體規(guī)模也越開越大。</p><p>　　在 2017 年新開業(yè)的購(gòu)物中心當(dāng)中，體量在 10-15 萬(wàn)平方</p><p>　　米的大型商業(yè)項(xiàng)

83、目最多，占總開業(yè)數(shù)量的 52.3%；此外，</p><p>　　15-25 萬(wàn)平方米以及 25 萬(wàn)平方米以上的超大型和巨型項(xiàng)目</p><p>　　分別占比達(dá)到 18% 和 5.3%。購(gòu)物中心功能愈加聚合，體</p><p>　　量愈來(lái)愈大成為了行業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。</p><

84、p><b>　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</b></p><p>　　事實(shí)上，近年來(lái)購(gòu)物中心的大量聚集，使得同質(zhì)化經(jīng)</p><p>　　營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)雷同、相互搶占客源導(dǎo)致的低出租率等現(xiàn)象，</p><p>　　成為行業(yè)普遍存在的問(wèn)題。</p><p>　　商務(wù)部發(fā)布的 2018 年二季度數(shù)據(jù)披露，購(gòu)

85、物中心宏觀</p><p>　　基本面明顯有下跌趨勢(shì)，而這主要是部分二三線城市出租率</p><p>　　下降所導(dǎo)致。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，在二三線城市面積較大的購(gòu)物</p><p>　　中心當(dāng)中，客流量環(huán)比上一季度也出現(xiàn)了明顯的下降，二季</p><p>　　度購(gòu)物中心“運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)”指數(shù)下跌 6.7 至 77.4。<

86、;/p><p>　　來(lái)源：商務(wù)部、觀點(diǎn)指數(shù)整理</p><p>　　二線城市迎來(lái)了超過(guò) 600 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，新項(xiàng)目</p><p>　　的大量入市導(dǎo)致租賃招商的壓力，以及因此產(chǎn)生的部分項(xiàng)</p><p>　　目因招商率較低而推遲開業(yè)，成為二線城市購(gòu)物中心業(yè)主</p><p><b>

87、　　面臨的主要挑戰(zhàn)。</b></p><p>　　來(lái)源：商務(wù)部、觀點(diǎn)指數(shù)整理</p><p>　　值得一提的是，隨著城市化的持續(xù)，2018 年中國(guó)城鎮(zhèn)</p><p>　　化率將達(dá)到 60%，購(gòu)物中心的大規(guī)模入市還將持續(xù)。城鎮(zhèn)</p><p>　　化率的進(jìn)一步提升，使得以增量市場(chǎng)為主的住宅開發(fā)市場(chǎng)</p&

88、gt;<p>　　開始步入增長(zhǎng)緩慢期，并且還將逐步減少。</p><p>　　因此，未來(lái)一段時(shí)間，更考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的是對(duì)存量市</p><p>　　場(chǎng)的盤活與運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)商紛紛加速布局商業(yè)地產(chǎn)為日后</p><p>　　的轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備，加碼購(gòu)物中心成了房地產(chǎn)開發(fā)商在商業(yè)地</p><p>　　產(chǎn)中另辟蹊徑的一種方法。</p&g

89、t;<p>　　觀點(diǎn)指數(shù)研究院了解到，除萬(wàn)達(dá)以外，一部分企業(yè)開</p><p>　　始在購(gòu)物中心方面快速擴(kuò)張，以搶占規(guī)模優(yōu)勢(shì)。以新城控</p><p>　　股為例，該公司旗下的吾悅廣場(chǎng)在今年上半年新開業(yè) 3 家。</p><p>　　從 2012 年首個(gè)吾悅廣場(chǎng)開業(yè)以來(lái)，累計(jì)已開業(yè)數(shù)量達(dá)到</p>

90、<p>　　26 家，面積共計(jì) 252.08 萬(wàn)平方米。按照計(jì)劃，新城控股</p><p>　　至 2018 年底還將開業(yè) 15 座吾悅廣場(chǎng)，總開業(yè)達(dá)到 41 座。</p><p>　　除此以外，近兩年來(lái)龍湖、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、金茂、中海、</p><p>　　中駿、旭輝等

91、房地產(chǎn)開發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)方面也在快速擴(kuò)張。</p><p>　　隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的需要，未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)購(gòu)</p><p>　　物中心方面還將有更多的布局。</p><p>　　購(gòu)物中心多元玩法與求變</p><p>　　相對(duì)比二三線城市的情況，一線城市近段時(shí)間以來(lái)由</p><p>　　于完成了階段性業(yè)態(tài)及租

92、戶調(diào)整，購(gòu)物中心在空置率和租</p><p>　　金方面一定程度上得到了扭轉(zhuǎn)。</p><p>　　商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，一線城市購(gòu)物中心</p><p>　　發(fā)展綜合指數(shù)為 69.5，環(huán)比上升 1.9，同比上升 5.0。其中，</p><p>　　北、上、廣、深的購(gòu)物中心市場(chǎng)平均出租率均與上季度持<

93、;/p><p>　　平或進(jìn)一步提升。以廣州為例，觀點(diǎn)指數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，由于</p><p>　　多家購(gòu)物中心完成業(yè)態(tài)調(diào)整，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較</p><p>　　上季度下降 1.5%。</p><p><b>　　-5-</b></p><p><b>　　F-</b>

94、;</p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　F-

95、</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p>　　20

96、18 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track&

97、lt;/b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　1、新技術(shù)、智慧零售闖入，購(gòu)物體驗(yàn)升級(jí)</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-tr

98、ack</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：商務(wù)部、觀點(diǎn)指數(shù)整理</p><p>　　事實(shí)上，在數(shù)量大規(guī)模涌現(xiàn)、同質(zhì)化問(wèn)題日漸嚴(yán)重的</p><p>　　情況下，技術(shù)創(chuàng)新、業(yè)態(tài)變革成為了購(gòu)物中心很好的抓手。</p><p>　　購(gòu)物中心紛紛開

99、始“轉(zhuǎn)型”，企圖在引入新技術(shù)、更新業(yè)</p><p>　　態(tài)組合方面做更多的嘗試，以保留自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　另一方面，購(gòu)物中心的“轉(zhuǎn)型”也體現(xiàn)出零售市場(chǎng)對(duì)</p><p>　　消費(fèi)群改變所做出的適應(yīng)。市場(chǎng)報(bào)告顯示，35 歲以下年輕</p><p>　　人的消費(fèi)占消費(fèi)增長(zhǎng)比例達(dá)到 65%，80 

100、后、90 后、00 后</p><p>　　已漸成為社會(huì)的主要消費(fèi)群體。此外，年輕一代的消費(fèi)還</p><p>　　在以年均 11% 的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到 2021 年，年輕一代的</p><p>　　消費(fèi)將占消費(fèi)總量的 69%。</p><p>　　新生代的消費(fèi)群體普遍有著

101、較高的學(xué)歷和收入、具有</p><p>　　個(gè)性，容易接受新事物，與傳統(tǒng)的消費(fèi)群體相比，有著較</p><p>　　強(qiáng)的消費(fèi)意愿，商品價(jià)格敏感度下降，相比產(chǎn)品的實(shí)用性</p><p>　　也更注重個(gè)人的消費(fèi)體驗(yàn)。國(guó)內(nèi)消費(fèi)形態(tài)正在從購(gòu)買產(chǎn)品</p><p>　　向購(gòu)買服務(wù)、購(gòu)買體驗(yàn)的方向轉(zhuǎn)變，提升生活品質(zhì)及獲得</p><p

102、>　　體驗(yàn)逐步成為消費(fèi)的核心動(dòng)力。</p><p>　　而消費(fèi)群和消費(fèi)形態(tài)的改變進(jìn)一步倒逼了購(gòu)物中心和</p><p>　　消費(fèi)方式的變革，一部分購(gòu)物中心從僅滿足人們物質(zhì)消費(fèi)</p><p>　　的形態(tài)中掙脫出來(lái)，倡導(dǎo)各種形式的體驗(yàn)、藝術(shù)購(gòu)物中心</p><p>　　大量出現(xiàn)，購(gòu)物中心在滿足人們物質(zhì)需求的同時(shí)，也在填</p>

103、<p><b>　　補(bǔ)精神層面的需要。</b></p><p>　　今年 4 月，阿里線下首家購(gòu)物中心在杭州開業(yè)。值得</p><p>　　一提的是，這是馬云自 2016 年提出“新零售”概念后，阿</p><p>　　里在線下對(duì)于新零售的首次踐行。</p><p>

104、　　資料顯示，該購(gòu)物中心集合了超市、餐飲、服飾、美容、</p><p>　　影院等多種業(yè)態(tài)，其中餐飲部分的業(yè)態(tài)占到了 40%。除此</p><p>　　以外，購(gòu)物中心最引外界關(guān)注的是其關(guān)于“刷臉消費(fèi)”“AR</p><p>　　導(dǎo)購(gòu)”等新零售的玩法。</p><p>　　事實(shí)上，“新零售”一詞在首次被提出以后，就成為</p&g

105、t;<p>　　了商業(yè)零售里的高頻詞匯。一方面原因在于新零售往往集</p><p>　　合了人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)支付、大數(shù)據(jù)等技術(shù)創(chuàng)新手段；</p><p>　　另一方面，這些新技術(shù)所體現(xiàn)出來(lái)的新鮮、好玩、創(chuàng)新、多元、</p><p>　　刺激、體驗(yàn)等特征也符合了新一代消費(fèi)者的需求。</p><p>　　在客戶端，新零售商家和

106、企業(yè)利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)，</p><p>　　根據(jù)消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣，精準(zhǔn)定位及捕捉客戶群，實(shí)現(xiàn)</p><p>　　了消費(fèi)者與商品鏈條的精準(zhǔn)搭配。也有購(gòu)物中心商家通過(guò)</p><p>　　引入無(wú)線射頻識(shí)別技術(shù)，在無(wú)需人工的情況下快速識(shí)別商</p><p>　　品種類、數(shù)量、金額、優(yōu)惠等信息，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)可視化之后</p><

107、p>　　通過(guò)屏幕等方式呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，使商品的挑選不再是</p><p><b>　　一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。</b></p><p>　　部分購(gòu)物中心還通過(guò)引進(jìn)電子價(jià)簽，實(shí)時(shí)更新每一個(gè)</p><p>　　單品的入庫(kù)與銷售，節(jié)約了人力，提高收銀效率。同時(shí)，</p><p>　　對(duì)銷售數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)掌握，也為運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步調(diào)

108、整銷售策</p><p>　　略提供了高效率的支持。</p><p>　　除此以外，面對(duì)購(gòu)物中心的租戶端，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者</p><p>　　還企圖搭建超級(jí)用戶平臺(tái)，給租戶提供經(jīng)營(yíng)平臺(tái)和場(chǎng)景化</p><p>　　平臺(tái)，以給予顧客和品牌租戶更多的場(chǎng)景和體驗(yàn)感。通過(guò)</p><p>　　這些技術(shù)，不僅實(shí)現(xiàn)了人、貨、場(chǎng)的全

109、面掌控，增強(qiáng)了消</p><p>　　費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，而且也改變了傳統(tǒng)購(gòu)物中心單純依托客</p><p>　　流及場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)盈利的固有局面。</p><p>　　2、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合的 N+1 種可能</p><p>　　體驗(yàn)式消費(fèi)成為潮流的同時(shí)，消費(fèi)者去購(gòu)物中心的目</p><p>　　的已不僅僅是

110、物質(zhì)消費(fèi)需求的滿足，除了餐飲一類業(yè)態(tài)在</p><p>　　購(gòu)物中心的比重上升，購(gòu)物中心里面娛樂(lè)游戲、運(yùn)動(dòng)健身、</p><p>　　藝術(shù)展覽等使消費(fèi)者獲得精神享受的業(yè)態(tài)比重也越來(lái)越大，</p><p><b>　　且愈加多樣化。</b></p><p>　　從每一個(gè)人的智能手機(jī)游戲 APP 保有量，

111、到各種電子</p><p>　　競(jìng)技賽事及活動(dòng)的興起，娛樂(lè)和游戲已經(jīng)成為現(xiàn)代人們生</p><p>　　活的重要組成部分。為迎合消費(fèi)者需求，提升出租率和客</p><p>　　流量，購(gòu)物中心大量引入主題樂(lè)園、海洋館、動(dòng)物園、電</p><p>　　子競(jìng)技體驗(yàn)館、VR 體驗(yàn)、冰雪世界等。</p><p>　　一

112、項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在對(duì) 2017 年全國(guó) 30 個(gè)重點(diǎn)城市</p><p>　　購(gòu)物中心創(chuàng)新業(yè)態(tài)調(diào)查中，休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心所</p><p>　　有創(chuàng)新業(yè)態(tài)中占比排名第一，達(dá)到 29%。此外，餐飲類達(dá)</p><p><b>　　-6-</b></p><p><

113、;b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><

114、;p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p

115、><p>　　2018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p>&

116、lt;b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　到 21%，藝術(shù)類為 5%，且這些業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心占比還表</p><p>　　與此同時(shí)，相比創(chuàng)新類業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)商業(yè)零售及生活服</p><p><b>　　w</b&g

117、t;</p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)。</p><p>　　近年來(lái)，極限運(yùn)動(dòng)自國(guó)外逐漸走入國(guó)內(nèi)大眾的視野，

118、</p><p>　　也被一些購(gòu)物中心引入為吸引流量的工具，賽車、沖浪、</p><p>　　飛行、攀巖紛紛被從室外“裝進(jìn)”到購(gòu)物中心里面。</p><p>　　務(wù)類的占比卻在呈逐年下降的趨勢(shì)，零售類業(yè)態(tài)更由 2015</p><p>　　年的接近 20% 下跌至 2017 年的 1

119、3%。</p><p>　　另一方面，藝術(shù)類業(yè)態(tài)目前雖然在購(gòu)物中心所有業(yè)態(tài)</p><p>　　中占比不高，卻是一項(xiàng)值得玩味且容易走高端路線的業(yè)態(tài)。</p><p>　　博物館、個(gè)人藝術(shù)館、劇場(chǎng)、畫廊、圖書館、音樂(lè)中心、</p><p>　　展覽廳，被購(gòu)物中心引入變現(xiàn)的同時(shí)，也提升了購(gòu)物中心</p><p>　　整體的

120、文化氛圍和精神層面的寄托，甚至成為了城市旅游</p><p><b>　　的地標(biāo)建筑。</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</p><p><b>　　-7-</b></p><p><b>　　F-</b></p><p><b&

121、gt;　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　F-</b></p><p&

122、gt;<b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p>　　2018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p&g

123、t;<p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p&g

124、t;<b>　　.c</b></p><p>　　長(zhǎng)租公寓 資本通途與長(zhǎng)租航向</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p>&l

125、t;p><b>　　.c</b></p><p>　　資本還在興致滿滿進(jìn)入的時(shí)刻，長(zhǎng)租市場(chǎng)的淘汰賽已經(jīng)開啟。</p><p>　　“前期投入大、資金回收周期長(zhǎng)、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品尚</p><p>　　不成熟、稅收政策有待明朗”是行業(yè)普遍面臨的問(wèn)題，長(zhǎng)</p><p>　　租公寓市場(chǎng)本身的細(xì)水長(zhǎng)流特性，考驗(yàn)每一位入場(chǎng)者

126、的運(yùn)</p><p><b>　　營(yíng)能力。</b></p><p>　　而某種程度上講，長(zhǎng)租公寓已開始呈現(xiàn)出一個(gè)行業(yè)從</p><p>　　誕生之初走向成熟與規(guī)范的趨勢(shì)。今年 8 月和 10 月的兩次</p><p>　　長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”，似乎明白了然指向了這一點(diǎn)：大浪淘沙，<

127、;/p><p>　　優(yōu)勝劣汰，是每一個(gè)行業(yè)必然遵循的法則。</p><p>　　另一方面，一二線城市新開公寓門店還在急劇增長(zhǎng)，</p><p>　　長(zhǎng)租公寓品牌不斷滲透，住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率快速、</p><p>　　持續(xù)提升。長(zhǎng)租公寓在資本的逐鹿之下，所展現(xiàn)出的圖景</p><p><b>　　似乎越來(lái)越清晰

128、。</b></p><p>　　公寓：政策長(zhǎng)風(fēng)下的萬(wàn)億市場(chǎng)</p><p>　　住房租賃市場(chǎng)被紛紛進(jìn)場(chǎng)的“入局者”所看好，已不</p><p>　　是一朝一夕的事情。創(chuàng)業(yè)品牌、酒店、房地產(chǎn)中介、地產(chǎn)</p><p>　　開發(fā)商還在不斷涌入淘金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至 2018 年，全國(guó)范圍</p><p

129、>　　的長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)超過(guò) 1200 家，房源規(guī)模超過(guò) 200 萬(wàn)間。</p><p>　　已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)的玩家還在不斷擴(kuò)張，企圖占據(jù)規(guī)模的制高點(diǎn)，</p><p>　　圈子外圍的資本也在伺機(jī)和窺探。</p><p>　　事實(shí)上，在風(fēng)起云涌的長(zhǎng)租市場(chǎng)，這只是目前行業(yè)里</p><p>　　我們所能夠看

130、到的數(shù)字，而隨著政策利好和城市流動(dòng)人口</p><p>　　的持續(xù)增加，長(zhǎng)租市場(chǎng)的紅利還將繼續(xù)。調(diào)查報(bào)告顯示，</p><p>　　2017 年我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)到 2.5 億人，在 2025 年將首</p><p><b>　　次超過(guò) 3 億人。</b></p>

131、<p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</p><p>　　而發(fā)改委披露的數(shù)據(jù)也顯示，2017 年，我國(guó)城市人口</p><p>　　已經(jīng)超過(guò) 8 億人，城市化率為 58.5%，未來(lái)十年，城鎮(zhèn)化</p><p>　　還將繼續(xù)，預(yù)計(jì)到 2030 年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 70%。</p

132、><p>　　這意味著未來(lái)一段時(shí)間還將有大量的人口從農(nóng)村或偏遠(yuǎn)地</p><p>　　方流向城市，大城市還將繼續(xù)吸納源源不斷的人口流量。</p><p>　　強(qiáng)大的流動(dòng)人口，帶來(lái)了城市經(jīng)濟(jì)的騰飛，而由此產(chǎn)</p><p>　　生的基本居住需求也刺激了租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，</p><p>　　在所有方式中，租住私房成

133、為城市流動(dòng)人口解決居住需求</p><p>　　的首要選擇，比例高達(dá) 67.3%。另外，通過(guò)租住宿舍、工</p><p>　　地工棚、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的占比為 23.8%，而通過(guò)購(gòu)房解決</p><p>　　居住問(wèn)題的僅為 8.6%。</p><p>　　這些人口流入城市中，北上廣深 4 個(gè)一線城

134、市的租賃</p><p>　　人口約占全國(guó)比例為 11%，二線城市為 16%。數(shù)據(jù)指出，</p><p>　　2017 年，我國(guó)城市由流動(dòng)人口所產(chǎn)生的長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模為</p><p>　　1.43 萬(wàn)億元，根據(jù)預(yù)測(cè)，該數(shù)據(jù)今年還將增長(zhǎng) 9.7% 至 1.57</p><p>

135、　　萬(wàn)億元。而自 2018 年起，長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模將保持超過(guò) 9% 的</p><p>　　增長(zhǎng)速度持續(xù)增長(zhǎng)，并且將在不遠(yuǎn)的 2025 年達(dá)到 3.01 萬(wàn)</p><p><b>　　億元的規(guī)模。</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</p>

136、<p>　　萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)規(guī)模讓一向靈敏的資本嗅準(zhǔn)了機(jī)會(huì)。另</p><p>　　一方面，政策的傾向也給長(zhǎng)租這場(chǎng)“熱火”煽了一把強(qiáng)勁</p><p>　　的東風(fēng)。隨著人口流入、城市房?jī)r(jià)的持續(xù)高企，建立多主</p><p>　　體供應(yīng)渠道、租購(gòu)并舉成了解決城市流動(dòng)人口居住問(wèn)題的</p><p><b>　　必然選擇。<

137、;/b></p><p>　　觀點(diǎn)指數(shù)研究院研究發(fā)現(xiàn)，自 2015 年 1 月住建部出</p><p>　　臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》以來(lái)，</p><p>　　相關(guān)部門便頒布和實(shí)施了一系列扶持住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)</p><p>　　政策，至 2018 年&

138、#160;6 月，中央和地方政府頒布涉及支持住房</p><p>　　租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策和文件就接近二十個(gè)。</p><p>　　除此以外，部分核心一、二線城市還將租賃住房供應(yīng)</p><p>　　納入到城市未來(lái)土地供應(yīng)計(jì)劃當(dāng)中，進(jìn)一步對(duì)相關(guān)政策予</p><p>　　以落實(shí)和明確。而為了保障租賃住房的供應(yīng)，不少城市自</p&

139、gt;<p><b>　　-8-</b></p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>　　e</b

140、></p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　F-</b></p><p><b>　　XC</b></p><p><b>　　hange Vi</b></p><p><b>

141、　　e</b></p><p><b>　　w</b></p><p>　　2018 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告</p><p>　　ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReport</p><p><b>　　w</b></

142、p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　去年開始在土地市場(chǎng)推出自持甚至全自持地塊。</p><p>　　公開數(shù)據(jù)也顯示，2018 年

143、，預(yù)計(jì)全國(guó)出租的房屋數(shù)量</p><p><b>　　w</b></p><p><b>　　.do</b></p><p><b>　　cu-track</b></p><p><b>　　.c</b></p><p>　　截至&

144、#160;2018 年 9 月底，上海、北京、杭州、廣州、南京、</p><p>　　佛山、合肥、武漢等地通過(guò)土拍市場(chǎng)推出并成交的自持地</p><p>　　塊建筑面積均已超過(guò) 30 萬(wàn)平方米，當(dāng)中，以上海推出的租</p><p>　　賃地塊最為明顯。觀點(diǎn)指數(shù)了解到，僅自今年初到三季度末，</p>&l

145、t;p>　　上海已成交租賃住房用地 15 宗，地塊建筑面積接近 85 萬(wàn)</p><p><b>　　平方米。</b></p><p>　　將在 7500 萬(wàn)間左右，當(dāng)中機(jī)構(gòu)房東 B2C 模式房屋持有量</p><p>　　約為 2500 

146、萬(wàn)間，約占三分之一。報(bào)告指出，我國(guó)房屋租賃</p><p>　　市場(chǎng)房源供給還是以傳統(tǒng)業(yè)主出租的 C2C 模式為主導(dǎo)地位。</p><p>　　而相對(duì)于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，其租賃市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)房源一般超過(guò)</p><p>　　70% 以上，這吸引了長(zhǎng)租玩家的持續(xù)入場(chǎng)。</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理</p

147、><p>　　資本競(jìng)逐場(chǎng)，存量時(shí)代與長(zhǎng)租</p><p>　　與一般公寓相比，長(zhǎng)租公寓既兼具了商務(wù)、酒店、服</p><p>　　務(wù)式公寓時(shí)尚舒適的裝修和管理，又不失家居屬性，相對(duì)</p><p>　　比傳統(tǒng)租房市場(chǎng)的亂、臟、差、黑，長(zhǎng)租公寓很大程度上</p><p>　　迎合了年輕一代城市租房客群的住房需求。</p

148、><p>　　而實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓在我國(guó)仍處于起步階段，在一二</p><p>　　線核心城市流動(dòng)人口的租房結(jié)構(gòu)當(dāng)中，長(zhǎng)租公寓品牌所占</p><p>　　的市場(chǎng)份額依然較少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北、上、廣、深 4</p><p>　　個(gè)一線城市的租賃人口為 862 萬(wàn)、951 萬(wàn)、490 萬(wàn)、590&#

149、160;萬(wàn)，</p><p>　　總租賃住房數(shù)量分別為 479 萬(wàn)間、528 萬(wàn)間、327 萬(wàn)間和</p><p><b>　　393 萬(wàn)間。</b></p><p>　　這部分城市以個(gè)人普租以及城中村為主導(dǎo)的租賃結(jié)構(gòu)</p><p>　　依然占據(jù)主體地位，普遍有超過(guò)&#