【廣告策劃-ppt】2010地產(chǎn)廣告合集

1、卷首：十月字殤十月，天氣驟寒。國家規(guī)定，可以感冒。于是，所有的文字都開始鼻孔堵塞，開始只是脹痛感，爾后愈發(fā)強大起來。大字報，從吳晗開始的就仿佛成了反面教材，在不斷的衍變中，地產(chǎn)仿佛也從痛感中蛻變，于是，文字風(fēng)開始盛行，于是，大字報開始重生……自在城聯(lián)合格里鳳凰山一號鳳凰山一號銳御所紅樹西岸紅樹西岸青島華山八十步海寓朗詩國際街區(qū)秦世繪陽光尚城嶺上林墅親親家園堅果堅果城陽星城諾丁1號天籟星河灣安達露西亞安達露西亞錢湖爾灣新城時代廣場孝賢府想

2、山LOGOLOGO華潤十二城尚榜理由：簡單的畫面，將工業(yè)化和城市的關(guān)系一語道盡，生活也因此而改變。盛世中國城尚榜理由：將中國文化融入建筑之中，不可謂之不經(jīng)典，不創(chuàng)意。富力灣尚榜理由：又一個將建筑設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃作為話題的企劃稿，表現(xiàn)更為老道，更有深度。樂摩住區(qū)尚榜理由：用人的各種生活狀態(tài)表現(xiàn)產(chǎn)品的工作上的便利性和生活上的舒適性。與《蘋果啟示人民》異曲同工。尚榜理由：經(jīng)典人物的靈活運用，突出了產(chǎn)品樓上休息，樓下辦公的特點。并且，他和上帝開了

3、個玩笑。樓上湖畔現(xiàn)代城惠澤云錦城水岸明珠王強自述：一名設(shè)計做的是平面設(shè)計偶爾做了廣告，實質(zhì)走的還是平面設(shè)計一行想了想其實設(shè)計在每個精神區(qū)域中表現(xiàn)的形式不一樣無分產(chǎn)品或者地產(chǎn)?，F(xiàn)狀：和聲機構(gòu)設(shè)計。QQ：709624442網(wǎng)址：:blog..cndesignwangqiang外灘九里常青藤國際社區(qū)蘇格蘭社區(qū)和聲宣傳【穗業(yè)大廈】營銷推廣策劃提案2003.11我們的營銷策劃思路本項目的核心競爭力在哪里？本項目所面臨的市場機遇與挑戰(zhàn)本項目應(yīng)定位為

4、一個怎么樣的住宅和商用物業(yè)？項目理解目標市場概況目標定位如何提高本項目的競爭力、降低開發(fā)風(fēng)險？目的一、我們對【穗業(yè)大廈】的認識（SWOT分析）1、【穗業(yè)大廈】概況地理位置：位于康王路和中山七路東南交界點上，緊靠地鐵一號線陳家祠地鐵站東南出口，屬于荔灣老城區(qū)的中心位置。地理位置優(yōu)越。項目規(guī)模：用地面積5578㎡（參考數(shù)據(jù)）總建筑面積35864㎡住宅建筑面積21070㎡商場建筑面積8883㎡地下室6861㎡SWOT分析項目規(guī)劃：容積率：5.

5、20(住宅容積率)綠化率：20%建筑密度：裙樓248%，主體151%居住戶數(shù)：325戶建筑控高：100米SWOT分析2、項目優(yōu)勢(strength)分析地處荔灣核心位置，西面、北面臨交通主干道，交通方便；可與地鐵一號線陳家祠地鐵站相連通，是極具升值潛力的地鐵上蓋物業(yè)；承載西關(guān)百年繁華商業(yè)氛圍濃厚；區(qū)域內(nèi)擁有眾多大型住宅區(qū)，如新光城市廣場、富力廣場、世紀廣場等，居住人口密度大；快捷便利的地鐵一號線及周邊眾多的專業(yè)市場為本項目帶來潛在的巨大

6、商機；SWOT分析家樂福大型超市已進駐新光城市廣場，將帶起區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍且?guī)睚嫶笕肆鳎凰拿媾R街，便于商鋪的獨立使用；地處荔灣區(qū)未來的五大商貿(mào)旅游區(qū)之一——陳家祠、地下康王城商務(wù)區(qū)的中心點，商業(yè)前景良好；樓宇西北面可望陳家祠綠化廣場，景觀良好；完善的生活配套及成熟的居住氛圍，令該區(qū)生活成本較低。SWOT分析3、項目劣勢（weakness）分析項目屬單體樓，難以形成小區(qū)氛圍；使項目與同區(qū)對手項目如新光城市廣場、富力廣場等相比檔次稍有不及

7、；項目缺乏園林及會所等配套設(shè)施，活動空間少，難為客戶提供購房附加值；西、北二面緊靠一線主干道，噪音問題較大，對住宅的銷售有較大的影響；南面緊鄰的新光城市廣場規(guī)模較大，且較本項目早切入市場，對本項目的目標客戶群有一定分流；本項目南面單元的采光及視野受到新光城市廣場遮擋，而東面低層單元的視野亦有部分受旁邊的宿舍樓所遮擋；SWOT分析項目商業(yè)部分規(guī)模較小，不能單獨形成規(guī)模效應(yīng)；周邊前期曾出售的商業(yè)物業(yè)（如康王商業(yè)城、荔灣廣場等）開業(yè)后經(jīng)營狀況

8、不理想，影響商業(yè)投資者的信心。SWOT分析4.1項目潛在威脅（threat）分析住宅部分：區(qū)域內(nèi)客戶層面較窄，產(chǎn)品同質(zhì)化、近似化比較嚴重，樓盤間的差異日漸縮小，區(qū)域競爭形成拉鋸局面；地鐵二號線的開通使河南地鐵沿線的物業(yè)分流了部分河北地鐵物業(yè)的追隨者。SWOT分析4.2項目潛在威脅（threat）分析商業(yè)部分：其他商業(yè)區(qū)域尤其是地鐵沿線物業(yè)如光明廣場、正佳廣場的招商對荔灣商圈的沖擊；同區(qū)經(jīng)營不善的商業(yè)物業(yè)（如名匯廣場、荔灣廣場、康王商業(yè)城

9、）等項目對投資者信心的打擊；項目經(jīng)營規(guī)劃與現(xiàn)實經(jīng)營狀況發(fā)生矛盾。SWOT分析5.1項目機會點（opptunity）分析住宅部分老城區(qū)開發(fā)項目日益減少，市場供求關(guān)系趨向平衡；近幾年來，區(qū)內(nèi)銷售形勢是每年的銷售量大于供應(yīng)量，減輕了各項目之間的競爭；荔灣客戶有著根深蒂固的區(qū)域情結(jié)，一般不愿搬離原居住地；產(chǎn)品未完全定型，仍能根據(jù)市場最新變化調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)；面積較小的三房戶型利于吸納中低端客戶入市；荔灣客戶原居住條件普遍較其他區(qū)域差，客戶群體對

10、住房所要求的條件較其他區(qū)域為略低；SWOT分析5.2項目機會點（opptunity）分析商業(yè)部分近一、二年證券投資市場的低迷，使不少投資者轉(zhuǎn)向投資商鋪，帶旺了商鋪投資市場；近年來下崗人員的增多，越來越多的人將積蓄投資收益相對穩(wěn)定的商鋪，令商鋪需求增加；理想的投資環(huán)境——“新荔灣”概念的逐步形成，荔灣區(qū)政府對該概念的支持力度及周邊的商業(yè)氛圍的迅速發(fā)展。SWOT分析周邊眾多大型住宅群的落成，為該地段帶來強大而有力的消費群體；通過營造項目經(jīng)營

11、渠道的個性化、多元化，經(jīng)營內(nèi)容的豐富性及購物環(huán)境的進一步提升，從而突出項目的投資價值；可用嶄新的營銷手法，營造市場亮點。5.2項目機會點（opptunity）分析商業(yè)部分結(jié)論:項目具有比較理想的商業(yè)市場環(huán)境商業(yè)價值較高，建議本項目采取以商業(yè)帶動住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動下相對提高住宅的檔次，采取適合的營銷推廣策略加快資金的回籠，爭取最大的收益。在本方案中，我們重點分析商業(yè)部分的市場及營銷策略。SWOT分析二、【穗業(yè)大廈】商業(yè)部分所面對的市場

12、機遇與挑戰(zhàn)（市場分析）1、商業(yè)部分2、住宅部分廣州市商業(yè)市場現(xiàn)狀商業(yè)市場分析１９９６年以來，廣州商鋪市場已持續(xù)多年低迷，不少商鋪投資價值日漸攀升，由于近年股市債券等投資回報不理想，吸引了大量投資客與大量資金的涌進。此外，今年來大量外國商業(yè)巨鱷紛紛搶灘廣州市場，促使廣州商業(yè)氛圍日趨熱烈，正是由于這些商業(yè)巨鱷的帶動，廣州商鋪行情得以展開并日漸走俏。同時，近年來廣州眾多下崗人員自行尋找就業(yè)門路，手頭有一定積蓄的下崗人員投資商鋪自己當老板，保障

13、今后的生活與就業(yè)，以“一鋪養(yǎng)三代”被不少人認定是比再上崗更好的選擇，商鋪的走俏也自然水到渠成。今年來投資客增幅便高達１００％以上！荔灣區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀商業(yè)市場分析以上下九步行街為主體的荔灣商圈在廣州地區(qū)內(nèi)具相當影響力；具相當成熟商業(yè)氛圍，商品種類相對豐富，交易額大，消費人流量大；一號線地鐵的開通，為荔灣區(qū)商業(yè)帶來極大的發(fā)展?jié)摿?；商圈?nèi)商業(yè)物業(yè)購物環(huán)境參疵，同質(zhì)化經(jīng)營嚴重；區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模較大，但經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營多以零售為主；受舊城區(qū)交通路

14、網(wǎng)影響，眾多的單行道、停車場的缺乏等問題使商圈對自駕車一族的高消費人群缺乏吸引力，限制了該區(qū)商業(yè)檔次的提升；隨著天河及東山商圈的完善，上下九步行街的日漸衰落使荔灣商圈的發(fā)展空間受到局限；中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)市場分析行業(yè)分布情況現(xiàn)時該區(qū)域商業(yè)功能主要集中在零售業(yè)、批發(fā)業(yè)及飲食業(yè)方面。而康體業(yè)、娛樂業(yè)在該區(qū)則顯得較為缺乏零售業(yè)雖然所占的比例較大，但是沒有一間象“億安”、“新大新”、“廣百新翼”等大型的綜合性商場，導(dǎo)致大部分消費群分流到上下

15、九、北京路等商業(yè)圈消費；最近位于東浚荔景苑裙樓的萬佳大型超市的開業(yè)，以及新光城市廣場的家樂福的即將開業(yè)，將會有效帶旺中山八路、中山七路的商業(yè)氛圍；區(qū)域內(nèi)服裝及精品行業(yè)所占比例較大，主要是由于該區(qū)域存在這兩個行業(yè)的專業(yè)商場，而藥品、通訊器材等亦有一定比例，但是文化用品、音響電器、鞋類、化妝品等行業(yè)就較少或欠缺。荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征商業(yè)市場分析商鋪面積：荔灣區(qū)的鋪位面積大多在50平方米以下，占67.5%，其中42.5%的鋪位面積在20平方米以

16、下，超過100平方米以上鋪位占17.5%。部分商家經(jīng)營者覺得自己目前商鋪的經(jīng)營面積太??；商鋪月租金整個荔灣區(qū)以上下九商業(yè)圈為代表，下九路每平方每月為1000元，上九路租價為每平方每月600元，十甫路僅為每平方每月500元，而平均租金約為每平方每月767元。近幾年更被北京路蓋了風(fēng)頭，租金有向下調(diào)的跡象，其中以十甫路尤為突出。荔灣區(qū)商家經(jīng)營特征商業(yè)市場分析經(jīng)營者開設(shè)商鋪的分析對消費者的要求：首先要求消費者數(shù)量多，其次是消費者有良好的消費能力

17、。對位置的要求：位置好，人流大，客源多對知名度的要求：名氣大，商場內(nèi)要有名氣大的商家。對集聚的要求：希望經(jīng)營地是新發(fā)展中心，商業(yè)中心或比較完善的購物場所。住宅部分住宅市場分析該地塊與穗宏大廈相距約200米，目標客人基本相近。本項目沒有回遷戶，可通過設(shè)計上的亮點與穗宏大廈拉開距離，細分市場，提高產(chǎn)品檔次和客戶檔次。四、用什么樣的主題和形象能夠打動買家？（項目定位）商業(yè)項目定位1）市場定位該商業(yè)物業(yè)應(yīng)是：能滿足投資者所需，且具市場承接力及長

18、遠經(jīng)營能力的優(yōu)質(zhì)投資項目。2）形象命名定位康王廣場（INPLAZA）康王——康王路段上的延伸廣場——帶出項目的規(guī)模效應(yīng)IN——“飲”字諧音，INTIME代表最新的潮流資訊商業(yè)項目定位經(jīng)營及檔次定位與荔灣商圈內(nèi)現(xiàn)有商場形成差異化經(jīng)營的中檔商用物業(yè)A.產(chǎn)品鏈組合相當豐富B.最新、最快、最全的潮流咨訊平臺C.最具特色的小店經(jīng)營文化D.中心購物休閑區(qū)商業(yè)項目功能定位為滿足上述市場定位并結(jié)合到項目本身特質(zhì)，敝司試從三種不同功能布局進行分析：功能定

19、位方案一方案一：以與地鐵連通的負一層帶動上蓋物業(yè)的經(jīng)營，并可提升整個項目的市場價值。如地鐵二號線天馬時裝批發(fā)中心地鐵隧道（G出口）開通投入使用后客流激增了三倍。方案二：為日后住宅物業(yè)預(yù)留配套空間，并為發(fā)展商節(jié)省啟動資金。但該功能定位方案容易與周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營同質(zhì)化，難于吸費者。功能定位方案二商業(yè)項目功能定位商業(yè)項目功能定位方案三：將經(jīng)營價值較高的首層以獨立臨街商鋪方式出售，可為發(fā)展商以最快速度回收資金，但對二、三層的價值提升不

20、利。功能定位方案三商業(yè)項目功能定位通過市場類比法并結(jié)合本項目狀況擬定各方案及相應(yīng)售價比較分析商業(yè)項目功能定位綜上所述，考慮到此商業(yè)物業(yè)的長遠經(jīng)營能力問題，我司建議執(zhí)行功能定位方案一，將負一層與地鐵站內(nèi)連通，以提升整個項目的市場價值。銷售模式商業(yè)營銷策略現(xiàn)時市場上的銷售模式分析：A、一次性買斷：多為經(jīng)營者所用，投資、自用兼顧，免除經(jīng)營興旺后被業(yè)主不斷加租之苦，對發(fā)展商而言，利于降低運營費用，但不利于管理，適用于經(jīng)營環(huán)境相當成熟及投資前景明

21、朗的商鋪。B、返租：多為35年返租，年返租率在812%，可分為一次性返租及分期返租兩種，適用于一些地處新興商圈，經(jīng)營難度較高，投資者缺乏信心，需要發(fā)展商投入對商場進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理的商業(yè)項目。C、帶租約出售：適用于一些運營較為成功的商場，現(xiàn)行租約已可保障投資者穩(wěn)定的投資回報，且項目保值及升值的前景較明朗的項目。銷售模式商業(yè)營銷策略本項目的銷售模式建議：一次性買斷與帶租約銷售相結(jié)合銷售模式建議支持要素：A、項目地處成熟商圈，市場接受度較高

22、，具較大的升值潛力；B、市場的自然調(diào)節(jié)有足夠的支持使本項目迅速進入良好的運營階段；C、發(fā)展商一可避免租賃金的損失，二可省卻二次裝修費用；D、發(fā)展商可大幅度節(jié)省商場運營的成本，并可規(guī)避因經(jīng)營問題所產(chǎn)生的風(fēng)險；E、現(xiàn)市場上的商業(yè)項目多使用返租模式操作，故本項目采用的此銷售模式更有利于突現(xiàn)項目的優(yōu)勢，并可營造新聞焦點，更可利用此作為有力的推廣切入點。五、結(jié)語本提案主要從思路上與發(fā)展商進行初步溝通，具體實操方案日后進一步提交。三、【穗業(yè)大廈】賣