益康凱旋城營銷策略總綱報(bào)告20121215(nxpowerlite)

1、11謹(jǐn)呈：益康地產(chǎn)益康地產(chǎn)“凱旋城”2013年上半年?duì)I銷方案版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸合富輝煌（中國）所有，未經(jīng)合富輝煌（中國）書面許可，不得擅自向其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分和全部內(nèi)容。凱旋城項(xiàng)目組HFHHJX201212ykdc022營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位3

2、推售房源2013年一期推售房源分布圖28#20#21#13#15#22#19#27#29#30#31#12#11#二期二期三期一期一期推售貨源42013年益康凱旋城一期首批銷售目標(biāo)100套！營銷目標(biāo)首批目標(biāo)解讀（銷售率達(dá)到75%）以75%的銷售達(dá)標(biāo)率計(jì)算，2013年4月6日5月6日間須完成100套的銷售目標(biāo)。銷售貨量52013年益康凱旋城一期首批銷售目標(biāo)118套！營銷目標(biāo)首批目標(biāo)解讀（銷售率達(dá)到90%）以90%的銷售達(dá)標(biāo)率計(jì)算，2013

3、年4月6日5月6日間須完成118套的銷售目標(biāo)。銷售貨量6與當(dāng)年全縣月均去化套數(shù)相比，本案開盤當(dāng)月去化套數(shù)目標(biāo)約占全縣月均去化量的2529.5%。營銷目標(biāo)目標(biāo)背景本案套數(shù)去化目標(biāo)所占進(jìn)賢縣2012年1月11月去化套數(shù)比：7營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位8目標(biāo)解讀擬推房源20#樓為11層小高層，1樓架空層，1

4、梯2戶，2個(gè)單元，均為130㎡的三房變四房戶型。9目標(biāo)解讀擬推房源21#樓為11層小高層，1樓架空層，1梯2戶，2個(gè)單元，均為130㎡的三房變四房戶型。10目標(biāo)解讀擬推房源28#樓為18層高層，1樓架空層，2梯3戶，共計(jì)51套房源，均為兩房變?nèi)俊?1目標(biāo)分解蓄客目標(biāo)（以75%的開盤目標(biāo)）須接待客戶約900組(接待來訪客戶與認(rèn)籌客按常規(guī)1:3比例計(jì)算）12月8日1月26日客戶分解統(tǒng)計(jì)表：12目標(biāo)分解蓄客目標(biāo)（以90%為銷售目標(biāo)）接待客戶

5、約1000余組(接待來訪客戶與認(rèn)籌客按常規(guī)1:3比例計(jì)算）12月8日1月26日客戶分解統(tǒng)計(jì)表：13目標(biāo)分解蓄客量對(duì)比與2012年銷售冠軍來訪康盛客戶量對(duì)比：14營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位15西□地塊西至中山北路，為政府規(guī)劃主干道路，進(jìn)賢縣政府、人民廣場分布在此，后期將規(guī)劃建設(shè)進(jìn)賢縣體育中心等公用項(xiàng)目。

6、□地塊南臨青陽大道，南方為通向縣城廣場方向，步行僅需10分鐘，各種政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、商業(yè)等在此?！鯑|面延伸至云橋北路，通往進(jìn)賢二中?！醯貕K北臨青陽北一路。為新區(qū)規(guī)劃道路，且是新區(qū)發(fā)展方向，現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目已確定施工時(shí)間。項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目四至南北東16項(xiàng)目本體分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)28#20#21#其中一期：17建筑風(fēng)格及產(chǎn)品組合項(xiàng)目簡介鳥瞰圖□高層Artdeco、多層洋房法式建筑風(fēng)格，迎合了進(jìn)賢主流客群對(duì)高檔住宅的喜好。Artdeco建筑立面效

7、果圖法式建筑立面效果圖18營銷中心效果圖項(xiàng)目簡介□奢華精裝、大氣磅礴的營銷中心，在90萬人口的縣鎮(zhèn)極具震撼性沖擊力，易為項(xiàng)目形象加分營銷中心效果圖19優(yōu)勢：1、戶型方正緊湊，南北通透，全明設(shè)計(jì)；2、客廳、主臥和一個(gè)次臥三面朝南，生活舒適感強(qiáng)；3、南北雙陽臺(tái)，提升生活舒適性；4、4.5米大開間客廳、陽臺(tái)，體現(xiàn)生活品質(zhì)；5、主臥室轉(zhuǎn)角飄窗，270度觀景，一次臥飄窗均體現(xiàn)附加值，便于采光觀景；6、挑空天井，輕松三房變四房，給予業(yè)主最實(shí)用的面積

8、贈(zèng)送。X3戶型，31房2廳2衛(wèi)，130.98m2不足及建議：1、無入戶玄關(guān)，無過渡感及儀式感，私密性較差；2、臥室位于入戶門附近，對(duì)于臥室主人的休息及私密性會(huì)有一定的影響；3、對(duì)于131平米戶型而言，公空衛(wèi)生間開間略小，生活便利性差；4、衛(wèi)生間可設(shè)計(jì)成干濕分離，提高實(shí)用性及便利性；5、戶型整體無儲(chǔ)物間及衣帽間的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)戶型的實(shí)用性和市場競爭力。20#、21#28#面積贈(zèng)送開間1.75m戶型優(yōu)劣勢分析一期戶型介紹20G6戶型，21房2廳

9、2衛(wèi)，128.18m2優(yōu)勢：1、戶型方正緊湊，南北通透，全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分離；2、入戶花園，南北寬綽雙陽臺(tái)，提升生活舒適性；3、4.5米大開間客廳、陽臺(tái)，北面5.9米大開間陽臺(tái)，體現(xiàn)生活品質(zhì)；4、客廳、主臥、次臥三面朝南，體現(xiàn)舒適生活；5、主臥室轉(zhuǎn)角飄窗，270度觀景，一次臥飄窗均體現(xiàn)附加值，便于采光觀景；6、挑空天井，輕松兩房變?nèi)?，給予業(yè)主最實(shí)用的面積贈(zèng)送；7、主臥衣帽間的設(shè)置，提升品質(zhì)生活。不足及建議：1、無入戶玄關(guān)，且入戶問直對(duì)主

10、臥門，無過渡感及儀式感，私密性較差；2、公共衛(wèi)生間1.8m開間較小，生活便利性差；3、衛(wèi)生間可設(shè)計(jì)成干濕分離，提高實(shí)用性及便利性；4、戶型整體無儲(chǔ)物間的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)戶型的實(shí)用性和市場競爭力。面積贈(zèng)送28#20#、21#入戶花園戶型優(yōu)劣勢分析一期戶型介紹2128#20#、21#G7戶型，21房2廳2衛(wèi)，120.94m2優(yōu)勢：1、戶型方正緊湊，南北通透，全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分離；2、南北雙陽臺(tái)，提升生活舒適性；3、4.5米大開間客廳、陽臺(tái)，體現(xiàn)生活

11、品質(zhì)；4、主臥室轉(zhuǎn)角飄窗，270度觀景，一次臥飄窗均體現(xiàn)附加值，便于采光觀景；5、挑空天井，輕松兩房變?nèi)?，給予業(yè)主最實(shí)用的面積贈(zèng)送；6、主臥衣帽間的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)主人舒適生活。不足及建議：1、無入戶玄關(guān)，無過渡感及儀式感，私密性較差；2、衛(wèi)生間可設(shè)計(jì)成干濕分離，提高實(shí)用性及便利性；3、戶型整體無儲(chǔ)物間的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)戶型的實(shí)用性和市場競爭力。面積贈(zèng)送戶型優(yōu)劣勢分析一期戶型介紹22G8戶型，21房2廳2衛(wèi)，103.62m2面積贈(zèng)送優(yōu)勢：1、戶型

12、方正緊湊，全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分離；2、主臥、客廳南面雙陽臺(tái)，體現(xiàn)生活品質(zhì)；3、次臥的飄窗體現(xiàn)附加值，便于采光觀景；4、挑空天井，輕松兩房變?nèi)?，給予業(yè)主最實(shí)用的面積贈(zèng)送；5、工作陽臺(tái)，便于廚衛(wèi)采光，方便生活。不足及建議：1、兩梯三戶的中間，南北不透通，客會(huì)有一定抗性；2、無入戶玄關(guān)，無過渡感及儀式感，私密性較差，且入戶直對(duì)陽臺(tái)，風(fēng)水上有露財(cái)?shù)恼f法；3、開間2m直條形廚房，會(huì)顯得開間窄；4、工作陽臺(tái)開間僅有1m，使用的空間稍差；5、衛(wèi)生間可設(shè)

13、計(jì)成干濕分離，提高實(shí)用性及便利性；6、戶型整體無儲(chǔ)物間及衣帽間的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)戶型的實(shí)用性和市場競爭力。28#20#、21#戶型優(yōu)劣勢分析一期戶型介紹23首推戶型是面積區(qū)間在103~131m2之間的兩（三）房與三（四）房對(duì)于戶型的總體優(yōu)勢還待加強(qiáng)，戶型的設(shè)計(jì)需要經(jīng)過仔細(xì)推敲和不斷的完善，才能設(shè)計(jì)出符合購者房需求，高于現(xiàn)有市場水平的戶型。一期戶型小結(jié)24營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)客群定位項(xiàng)

14、目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位25由一期首批推售貨量來看，以131㎡的三變四戶型為主，其余為103128的二變?nèi)龖粜?，均為市場熱銷的戶型面積區(qū)間。項(xiàng)目本體分析一期首批貨量統(tǒng)計(jì)26營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)競品對(duì)比分析城市背景解讀區(qū)域配套資源客戶訪談分析客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位27中

15、國城市群分布環(huán)鄱城市群——中國重點(diǎn)發(fā)展的城市群之一2009年12月16日，國務(wù)院正式批復(fù)《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。項(xiàng)目區(qū)域解讀28進(jìn)賢縣概況項(xiàng)目區(qū)域解讀進(jìn)賢位于長珠閩三大經(jīng)濟(jì)區(qū)塊的共同腹地，已被納入昌九工業(yè)走廊、昌九景工業(yè)金三角、環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，整體區(qū)位優(yōu)勢明顯。昌九工業(yè)走廊進(jìn)賢珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)福建經(jīng)濟(jì)區(qū)長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)賢，位于江西省中部，居鄱陽湖南岸，撫、信河下游之間，素

16、稱“東南之藩蔽、閩浙之門戶”；隨著南昌環(huán)城高速公路開通，進(jìn)賢至省會(huì)南昌僅半小時(shí)車程，至昌北機(jī)場只需45分鐘，至上海、杭州、福建、廈門、深圳、武漢等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市均為六小時(shí)左右，是昌九工業(yè)走廊、昌九景工業(yè)金三角、環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交匯重合之地，成為江西乃至整個(gè)中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金地帶。29進(jìn)賢縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，逐漸成為南昌市城市擴(kuò)張的主要區(qū)域之一?！赌喜惺逡?guī)劃》南昌市將打造“一市兩核、四城九鎮(zhèn)、山水

17、相融、組團(tuán)共生、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展”的現(xiàn)代城鎮(zhèn)空間新格局；“四城九鎮(zhèn)”是指新祺周、龍津、向塘、民和為次級(jí)城市，文港、溫圳、李渡，西山、石崗、萬埠、象山、塘南、梅莊為九個(gè)特色城鎮(zhèn)。進(jìn)賢縣進(jìn)賢：城鎮(zhèn)人口逐年增加，縣域GDP持續(xù)增長，人均收入逐漸增長，城鎮(zhèn)化水平不斷提高；南昌：城市格局不斷改變，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張；進(jìn)賢成為南昌市城市擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域是大勢所趨！數(shù)據(jù)來源：進(jìn)賢縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)進(jìn)賢縣城市發(fā)展概況項(xiàng)目區(qū)域解讀30如番禺之于廣州，六合之于南京，隨著南昌市

18、規(guī)劃著力打造城市新格局，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及進(jìn)賢城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，未來進(jìn)賢縣有望成為南昌市進(jìn)賢區(qū)。城市發(fā)展走向項(xiàng)目區(qū)域解讀31傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置，縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。有色金屬進(jìn)賢縣食品加工文化用品煙花鞭炮醫(yī)療器械轉(zhuǎn)型升級(jí)高端醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)旅游文化產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)紡織服裝產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)新能源新材料產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)概況項(xiàng)目區(qū)域解讀32營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)競品對(duì)比分

19、析城市背景解讀區(qū)域配套資源客戶訪談分析客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位33縣政府和人民廣場人民廣場：地處昌南大道兩側(cè)，總占地面積166.4畝，投資2500萬元，景觀打造凸顯景德鎮(zhèn)陶瓷特色，成為全市第一條景觀大道，以入口處、漫步道、山頂茶室、山頂觀景平臺(tái)、觀賞植物帶、小品等，是人們散步、觀光、停留、體驗(yàn)景德鎮(zhèn)文化、休閑的文化公園。區(qū)域配套資源縣政府：位于人民大道與中山大道交界處。是進(jìn)出進(jìn)

20、賢的重要路口之一。2009年，由老城區(qū)搬遷至此，率先規(guī)劃進(jìn)賢縣行政縣區(qū)。為新區(qū)的發(fā)展起到的表率作用。34青嵐湖區(qū)域配套資源青嵐湖：緊靠進(jìn)賢縣城，通過幸福港與軍山湖相通，北面有英山大堤與外青嵐湖相隔，水位穩(wěn)定。湖水面積2萬余畝。沿岸林地多，水土保持好，無三廢排放，山清水綠，氣候宜人，是國家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物白天鵝及大雁、鷺鳥等候鳥的越冬棲息地，秋冬季可欣賞到落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色的奇觀。距縣城中心3公里，車程5分鐘，距縣行政中心不到1公

21、里。□環(huán)青嵐湖生態(tài)旅游總體布局為“一心、一環(huán)”，即水上娛樂運(yùn)動(dòng)區(qū)為中心、沿青嵐湖(內(nèi)湖)環(huán)湖道路布置景點(diǎn)，形成青嵐湖湖景資源和生態(tài)旅游度假的一條環(huán)形軸線，重點(diǎn)打造環(huán)湖路內(nèi)的圍合區(qū)域，形成旅游度假中心?！蹙唧w規(guī)劃分為5個(gè)區(qū)：旅游服務(wù)綜合區(qū)、休閑度假區(qū)、自助活動(dòng)區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)娛樂區(qū)。35區(qū)域配套資源現(xiàn)有配套資源進(jìn)賢縣第二中學(xué)青嵐湖進(jìn)賢縣政府人民廣場進(jìn)賢煙草公司36區(qū)域配套資源進(jìn)賢縣第二中學(xué)簡介進(jìn)賢二中創(chuàng)辦于1975年，2005年被

22、省教育廳批準(zhǔn)為省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)高中，2009年被江西省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)。進(jìn)賢二中2005年整體搬遷。新校址坐落在進(jìn)賢縣城新區(qū)。校舍占地面積122800平方米，校舍面積54300平方米。標(biāo)準(zhǔn)教室120個(gè)，圖書藏書量140000冊。進(jìn)賢二中外觀壯麗，氣勢恢宏，是青嵐湖畔一顆璀璨的明珠，是城北新區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。進(jìn)賢二中在三十多年的辦學(xué)歷程中，尤其是在學(xué)?？焖侔l(fā)展的近十年，以辦人民滿意的教育為辦學(xué)目標(biāo)，繼承并發(fā)揚(yáng)校訓(xùn)“坤厚卓立，至和致

23、遠(yuǎn)”的精神內(nèi)涵，大力推行素質(zhì)教育，形成了“科學(xué)管理，德育為先，因材施教，教學(xué)為主，突出亮點(diǎn)，全面發(fā)展”的辦學(xué)特色。2000年，進(jìn)賢二中在南昌市各學(xué)科競賽中穩(wěn)居普通中學(xué)組團(tuán)體總分第一名，省級(jí)以上各學(xué)科競賽有40多人次獲獎(jiǎng)；7次獲得進(jìn)賢縣高考目標(biāo)管理綜合評(píng)估第一名；大批優(yōu)秀學(xué)生被包括清華、北大在內(nèi)的全國各名校錄取，并有一大批體藝特長生通過專業(yè)類高考進(jìn)入了理想的高校深造。2004年，進(jìn)賢二中被省教育廳批準(zhǔn)為江西省體育后備人才學(xué)校。37進(jìn)賢縣住

24、宅用地供應(yīng)在2006年達(dá)到高峰期后逐年遞減，2012年住宅用地供應(yīng)更是達(dá)到了06年以后的最低水平，預(yù)計(jì)未來一年住宅用地供應(yīng)將觸底反彈。住宅用地：2012年供應(yīng)到達(dá)06年以后最低水平，預(yù)計(jì)明年將觸底反彈，未來23年住宅供應(yīng)將持續(xù)上升，市場競爭激烈程度加劇，因此，對(duì)本項(xiàng)目而言，明年將會(huì)是關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，需要抓緊機(jī)遇，在大量住宅供應(yīng)入市之前加大去化量；工礦用地：每兩年呈現(xiàn)土地供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)明年將再次出現(xiàn)工礦用地供應(yīng)高峰，工礦用地供應(yīng)的上升，將帶動(dòng)

25、整個(gè)進(jìn)賢縣經(jīng)濟(jì)、招商引資的活躍與發(fā)展；公服用地：公共服務(wù)用地供應(yīng)呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，未來公共設(shè)施、配套將逐漸完善。數(shù)據(jù)來源：進(jìn)賢縣國土局區(qū)域土地市場38匯祥小區(qū)地塊縣二中壹號(hào)公館青嵐小區(qū)御景東方本案酒店中山華府洪達(dá)項(xiàng)目青嵐名居英倫一品體育中心教育用地弘州地塊縣政府區(qū)域土地出讓區(qū)域內(nèi)土地使用情況縣政府向北方向，以中山被大道和濱湖大道為主干道發(fā)展的規(guī)劃新區(qū)已出臺(tái)初步的土地使用。除各個(gè)開發(fā)商已確定的入市項(xiàng)目之外，政府也在此區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了高水準(zhǔn)的生

26、活配套，如體育中學(xué)、學(xué)校、五星級(jí)酒店等。39區(qū)域土地出讓區(qū)域內(nèi)即將入市項(xiàng)目新城區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目基本沿著中山大道向北延伸，除了中山華府已正式進(jìn)入蓄客期，其他幾個(gè)項(xiàng)目，包括本案都還在前期準(zhǔn)備期中。預(yù)示著未來新城區(qū)將會(huì)集中形成多盤開發(fā)的時(shí)代，有利于炒熱新城區(qū)的區(qū)域價(jià)值，同時(shí)也會(huì)形成直接的競爭。40即將入市個(gè)案中山華府項(xiàng)目指標(biāo):用地面積：5.6萬㎡（84畝）總建筑面積：16.7萬㎡綠地率：35%容積率：2.6總戶數(shù)：1326戶開發(fā)商：進(jìn)賢西湖房地產(chǎn)

27、集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院戶型面積：85122㎡兩房、三房建筑層數(shù)：11F（小高層）、18F（高層）、27F（高層）銷售狀態(tài)：外展場已開始蓄客，項(xiàng)目現(xiàn)場處于停滯狀態(tài)，預(yù)計(jì)年后開盤，首批將推出8棟房源中山華府效果圖中山華府區(qū)位圖41即將入市個(gè)案壹號(hào)公館壹號(hào)公館鳥瞰圖壹號(hào)公館外立面壹號(hào)公館總平圖42區(qū)域配套資源區(qū)域配套小結(jié)進(jìn)賢大道縣二中青嵐湖弘洲綠色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場縣政府本案新區(qū)發(fā)展方向青嵐中學(xué)柴米油鹽酒店超市縣煙草公司洪達(dá)

28、項(xiàng)目英倫一品體育中心43營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)競品對(duì)比分析城市背景解讀區(qū)域配套資源客戶訪談分析客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位44調(diào)查方式：在項(xiàng)目周邊以及市中心商圈發(fā)放問卷調(diào)查表；問卷數(shù)量：發(fā)放問卷共100份，有效問卷90份；客戶類型：沿街商業(yè)經(jīng)營戶、商圈消費(fèi)者；問卷調(diào)查——針對(duì)進(jìn)賢縣城內(nèi)，3050歲左右人群，隨機(jī)發(fā)放了100份

29、問卷問卷調(diào)查45問卷訪談內(nèi)容1、您知道進(jìn)賢新城區(qū)：客戶購房的需求近半數(shù)客戶表示了解或較了解進(jìn)賢新城區(qū)。46問卷訪談內(nèi)容2、提及“進(jìn)賢新城區(qū)”，您的第一感受是：客戶購房的需求從上圖表能夠看到，受到訪問的100組客戶絕大部分對(duì)新城區(qū)的發(fā)展都持有樂觀的看法。47問卷訪談內(nèi)容3、提及“高檔住宅”，您的第一感覺是：客戶購房的需求針對(duì)進(jìn)賢當(dāng)?shù)厥茉L客戶，所謂“高檔住宅”在調(diào)查中看到前三甲分別是舒服的住宅、高尚體面的物業(yè)及社區(qū)生態(tài)景觀，可根據(jù)調(diào)查情況結(jié)

30、合實(shí)際，制定符合本案的專屬賣點(diǎn)。48問卷訪談內(nèi)容4、您是否打算在3年之內(nèi)購置住房，考慮原因是：客戶購房的需求在受訪客戶中，有近80%的調(diào)查者表示在三年內(nèi)有購房意向，而購房的主要?jiǎng)訖C(jī)以改善居住條件和結(jié)婚用房為主。49問卷訪談內(nèi)容5、您是第幾次購房？客戶購房的需求在調(diào)查過程中，第一次購置住房的客戶在整個(gè)受訪去群體中還是占據(jù)了主要的部分。50問卷訪談內(nèi)容6、您購房是選擇何種付款方式：客戶購房的需求在已調(diào)查購房群體中，對(duì)于購房付款方式的選擇比較

31、散，但多數(shù)以公積金貸款和一次性付款為主。51問卷訪談內(nèi)容7、您打算的購房區(qū)域是：客戶購房的需求在已調(diào)查購房群體中，對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知的認(rèn)知度，購房者還是比較認(rèn)可老城區(qū)的，這主要是由于生活的便利度以及長期以來的生活習(xí)慣有關(guān)。因此，在本案的推廣中，要如何消除客戶對(duì)新城區(qū)的抗性才是去化產(chǎn)品的關(guān)鍵。52問卷訪談內(nèi)容8、您購房的總預(yù)算是：客戶購房的需求通過問卷調(diào)查，被訪人群對(duì)房屋總價(jià)的承受范圍相對(duì)集中在3050萬之間。53問卷訪談內(nèi)容9、您期望的樓型

32、是：客戶購房的需求通過問卷發(fā)現(xiàn)，大家對(duì)于電梯房的認(rèn)可度還想比較高的，絕大多數(shù)客戶都表示愿意購買高層和小高層。54問卷訪談內(nèi)容10、您期望的居住總面積是：客戶購房的需求通過問卷發(fā)現(xiàn)，選擇110120㎡的人群比較集中，而也比較契合本案的貨量面積區(qū)間。55問卷訪談內(nèi)容11、您認(rèn)為未來3年，進(jìn)賢房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)是：客戶購房的需求從餅狀圖可明顯看出，在問卷客戶中，對(duì)未來進(jìn)賢房地產(chǎn)價(jià)格趨勢持有保留態(tài)勢，大家普遍認(rèn)為未來房地產(chǎn)的價(jià)格只有維持現(xiàn)狀甚至下跌

33、。56營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)競品對(duì)比分析城市背景解讀區(qū)域配套資源客戶訪談分析客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位57進(jìn)賢縣部分在售典型項(xiàng)目分布圖58競爭對(duì)比分析區(qū)域競爭市場概況59進(jìn)賢縣住宅2012年市場供應(yīng)充足1月2月3月4月5月6月7月8月9月總體量16萬方，共計(jì)464套預(yù)售房源總體量13萬方，85156㎡兩房、三房、四房，主推

34、125㎡三房戶型總體量15.8萬方，85㎡兩房，103㎡三房，有贈(zèng)送面積總體量9.6萬方，846套房源銷售中，108㎡兩房，113128㎡三房，145㎡四房戶型總體量1.6萬方，首批108套房源在售總體量10.3萬方，2006年入市，現(xiàn)剩余尾房銷售總體量5.8萬方總體量3萬方，由兩棟32層高層組成總體量13.6萬方，2007年入市，明年初推出最后一棟高層1月2月3月4月5月6月7月待售60競品界定——市場住宅項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)匯總高層競爭激烈

35、，小高層具備良好的市場進(jìn)入機(jī)會(huì)，多層為市場空白61競品界定——市場住宅項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)匯總62兩房三房四房25萬30萬35萬40萬45萬50萬55萬60萬65萬70萬63針對(duì)上述比較，綜合考慮，界定出了與本項(xiàng)目形成核心競爭的最典型的樓盤：康盛陽光尊邸64康盛陽光尊邸基本信息65康盛陽光尊邸銷售分期1#預(yù)計(jì)2012年12月推出18#樓153套房源。現(xiàn)1萬抵2萬認(rèn)籌進(jìn)行中，已辦卡客戶在400組左右。在售戶型為125㎡三房兩廳兩衛(wèi)。已售待售未售已

36、售未售待售66103㎡85㎡康盛陽光尊邸相對(duì)優(yōu)勢：1.實(shí)用贈(zèng)送面積，輕松兩房變?nèi)浚?.主臥、次臥、客廳三間朝南；3.大開間客廳、餐廳，體現(xiàn)生活品質(zhì)；4.主臥、次臥南面雙陽臺(tái)。相對(duì)不足：1.面積較小，總價(jià)有競爭力。與本案戶型對(duì)比贈(zèng)送面積VS67125㎡康盛陽光尊邸相對(duì)優(yōu)勢：1.面積較小，總價(jià)有競爭優(yōu)勢；2.主臥轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，體現(xiàn)生活品質(zhì)；3.餐廳布局合理，采光好。4.二變?nèi)龖粜?，?zèng)送面積大。相對(duì)不足：1.廚房略小。與本案戶型對(duì)比VS12

37、0.94㎡贈(zèng)送面積68125㎡康盛陽光尊邸相對(duì)優(yōu)勢：1.戶型方正，動(dòng)靜分離、布局合理。2.二變?nèi)龖粜?，?zèng)送面積大；3.餐廳布局合理，采光好。相對(duì)不足：1.面積較小，總價(jià)有競爭優(yōu)勢；與本案戶型對(duì)比128.18㎡VS綜合對(duì)比，本案戶型優(yōu)勢明顯，具備較強(qiáng)的競爭力69高層實(shí)景圖洋房實(shí)景圖小高層實(shí)景圖小高層實(shí)景圖康盛陽光尊邸外立面展示70窗戶：中空玻璃樓梯：瓷磚階梯踏步扶手：金宇不銹鋼型材：奮安鋁材入戶門：王力防盜門交付標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)?shù)匾褜夙斉洌邆漭^

38、強(qiáng)的品質(zhì)感，較受客戶認(rèn)同。奮安鋁材外墻保溫材料王力防盜門消防通道雙層中空玻璃康盛陽光尊邸交付材料71電梯：上海三菱消防設(shè)備：泉南水管：亞通塑料管業(yè)三菱電梯亞通管材泉南消防設(shè)備康盛陽光尊邸交付材料亞通管材入戶大堂交付標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)?shù)匾褜夙斉?，具備相?dāng)?shù)钠焚|(zhì)感，較受客戶認(rèn)同。72小區(qū)規(guī)劃30%的綠化生態(tài)園林景觀，進(jìn)賢縣唯一西班牙風(fēng)情建筑群，融合歐式園林。但是從已交付的一、二期項(xiàng)目來看，植被修剪不算及時(shí)，園林效果一般。本案有機(jī)會(huì)在園林和物管上進(jìn)行提

39、升和突破康盛陽光尊邸一、二期園林實(shí)景棟與棟之間小區(qū)兒童樂園及園林前后棟之間小區(qū)景觀園林樓棟間景觀景觀示范區(qū)的實(shí)景展示小區(qū)內(nèi)主干道實(shí)景73康盛陽光尊邸風(fēng)水示意早在2007年康盛陽光城一期面世之時(shí)，處于三叉路口的一期產(chǎn)品曾收到了很多客戶的排斥。主要由于在風(fēng)水學(xué)上剪刀煞，主橫禍，兇死；而規(guī)劃中縣醫(yī)院地塊與之僅一路之隔，同為兇煞，陰氣重。本案可利用競爭對(duì)手的風(fēng)水不利的問題，進(jìn)行突破，同時(shí)強(qiáng)化和塑造本案風(fēng)水優(yōu)勢，迎合當(dāng)?shù)厝俗⒅仫L(fēng)水的心理共識(shí)?？祫?/p>

40、項(xiàng)目地塊規(guī)劃中縣醫(yī)院地塊74康盛陽光尊邸客戶分析（910月）2012年9月10月，康盛陽光尊邸與康盛陽光城二期合計(jì)到訪客戶1512組（其中非老帶新905組）?？蛻粜枨笠噪娞莘繛橹?，共計(jì)938組客戶，占上門客戶的62%；其次需求為多層房源，共400組客戶，占來訪的26%，剩余客戶則是針對(duì)小區(qū)商鋪進(jìn)行咨詢的。75康盛項(xiàng)目客戶區(qū)域客戶區(qū)域76康盛項(xiàng)目客戶面積需求77康盛項(xiàng)目客戶上門途徑78康盛陽光尊邸客戶關(guān)注79康盛陽光尊邸客戶職業(yè)80康盛陽

41、光尊邸客戶年齡81康盛項(xiàng)目推售信息82營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)競品對(duì)比分析城市背景解讀區(qū)域配套資源客戶訪談分析客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位83SWOT分析公共交通設(shè)施以及公共配套暫時(shí)未跟上區(qū)域發(fā)展，無公共交通抵達(dá)該地塊；項(xiàng)目位于城市發(fā)展中的新區(qū)，目前生活配套較匱乏；本項(xiàng)目為開發(fā)商第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)品牌尚未建立；針對(duì)項(xiàng)目自身規(guī)

42、劃和產(chǎn)品，在進(jìn)賢市場上，沒有極其突出賣點(diǎn)。項(xiàng)目所在新區(qū)是未來CLD政務(wù)新區(qū)作為城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域未來升值潛力大項(xiàng)目規(guī)劃剛需首置和首改產(chǎn)品為當(dāng)?shù)乜熹N產(chǎn)品，易實(shí)現(xiàn)資金快速回籠城市整體物業(yè)開發(fā)水平偏低，有機(jī)會(huì)在產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)管理、園林景觀等全方位提高市場客戶以改善型為主占全市的主導(dǎo)，總價(jià)55萬元是市場的敏感點(diǎn)，本案的價(jià)格實(shí)現(xiàn)較大突破有難度市場年均去化量4410套，各樓盤普遍去化率較低，對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷的目標(biāo)具備較高的挑戰(zhàn)；在新區(qū)規(guī)劃中，

43、項(xiàng)目周邊近期將有5個(gè)同類型競爭項(xiàng)目上市。地塊方正平整，有利于開發(fā)；毗鄰縣政府，區(qū)域規(guī)劃和形象較好；項(xiàng)目臨近城市主干道，交通通達(dá)性好；進(jìn)賢縣房地產(chǎn)市場不成熟，市場還有較大的開拓和發(fā)展空間；項(xiàng)目定位高端，有利打造當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)標(biāo)桿；開發(fā)商實(shí)力雄厚，資金充足，能夠保證項(xiàng)目的工程進(jìn)度及品質(zhì)。84SWOT應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)區(qū)域進(jìn)賢新區(qū)政務(wù)新區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿?，已呈現(xiàn)周邊配套資源和在建設(shè)的配套資源，提升區(qū)域居住自豪感，物業(yè)升值前景。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目優(yōu)越的教育配套，新二中

44、（初中）。積極拓寬客戶渠道，立足進(jìn)賢縣民和鎮(zhèn)區(qū)域和新區(qū)發(fā)展片區(qū)，拓展面向李渡鎮(zhèn)、文港鎮(zhèn)、溫圳鎮(zhèn)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶資源。用高附加值的剛需和首改產(chǎn)品對(duì)接市場主流剛性需求。通過區(qū)域即將開展的規(guī)劃建設(shè)和自身打造商業(yè)配套，改善和提升周邊現(xiàn)階段配套匱乏的現(xiàn)狀，提升居住生活便利性。通過高調(diào)推廣形象和營銷中心高品質(zhì)形象展示包裝來愉悅市場、營造客群歸屬感，增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力。通過益康集團(tuán)品牌雄厚的實(shí)力推廣，和現(xiàn)場實(shí)景展示來呈現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，來帶動(dòng)項(xiàng)目品牌的價(jià)值；考

45、慮市場競爭和項(xiàng)目自身的雙重因素，營造產(chǎn)品力，加強(qiáng)競爭力85營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)競品對(duì)比分析城市背景解讀區(qū)域配套資源客戶訪談分析客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位86市場占位樹立“大南昌區(qū)域進(jìn)賢縣”高端品質(zhì)樓盤NO.1樹立“大南昌區(qū)域進(jìn)賢縣”高端樓盤形象NO.187營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分

46、解一期營銷目標(biāo)競品對(duì)比分析城市背景解讀區(qū)域配套資源客戶訪談分析客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位88Question1如何在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)所需的來訪？營銷破局Question2完成進(jìn)賢No.1市場占位，較之競品如何突破解決之道：設(shè)立市區(qū)外展點(diǎn)，擴(kuò)充與主城區(qū)客戶的溝通接待機(jī)會(huì)，增加來訪量。解決之道：1、從園林景觀的打造上尋求突破。2、從營銷展示面上強(qiáng)化項(xiàng)目高端定位。3、從物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和

47、形象上塑造高品質(zhì)生活氛圍。89老城區(qū)外展點(diǎn)現(xiàn)階段外展點(diǎn)設(shè)置必要解讀：1、預(yù)計(jì)6周時(shí)間內(nèi)，需要超越本案競爭項(xiàng)目在“金九銀十”期間1.31.6倍來訪量；2、本案地處新區(qū)邊緣地帶，現(xiàn)階段尚無任何公共交通抵達(dá)，客戶到訪受較大的限制；3、進(jìn)賢在售熱銷住宅項(xiàng)目，大多選擇在人口相對(duì)密集的老城區(qū)內(nèi)增設(shè)外展點(diǎn)，就近接待客戶，提升項(xiàng)目到訪量。營銷破局90現(xiàn)有外展點(diǎn)分布益隆杰座英倫一品康盛陽光城中山華府本案建議位置營銷破局91外展點(diǎn)可行性分析形象展示面好，如

48、通過較好的包裝可以更好的展示項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)的實(shí)力、品質(zhì)、服務(wù)等多個(gè)方面；相對(duì)目前項(xiàng)目周邊人流量差，現(xiàn)場看房了解需要較長時(shí)間等客觀情況進(jìn)行互補(bǔ)；待客時(shí)間長，如在鬧市區(qū)待客時(shí)間可在10個(gè)小時(shí)，大大加強(qiáng)蓄客能力；看房車投入使用時(shí)間與人力投入可得到較好控制，使公司使用車輛上更機(jī)動(dòng)；在重要節(jié)日節(jié)點(diǎn)上，如有活動(dòng)也是個(gè)可以很快聚集人氣的場所。一次性投入費(fèi)用較大。營銷破局優(yōu)勢劣勢92本案PK競品——總體規(guī)劃營銷破局VS本案規(guī)劃為行列式布局，類似兵營，較

49、為呆板，品質(zhì)的可塑性較弱。93本案PK競品——建筑風(fēng)格營銷破局本案建筑風(fēng)格不夠純粹，較之競品不夠占優(yōu)陽光城實(shí)景陽光城實(shí)景本案效果圖本案效果圖94本案PK競品——園林營銷破局競品園林實(shí)景呈現(xiàn)較為普通，本案高達(dá)40%的綠地率，為本案的園林實(shí)現(xiàn)突破提供的較大的空間。陽光城實(shí)景陽光城實(shí)景陽光城實(shí)景陽光城實(shí)景95本案PK競品——園林營銷破局96地塊規(guī)劃分析景觀軸線建議97地塊規(guī)劃分析景觀大道建議，以道路區(qū)隔，營造小區(qū)內(nèi)部私密性小區(qū)道路為小區(qū)的主要

50、道口，建議行道樹的樹種以不同的顏色或不同的大小跟小區(qū)其它樹種區(qū)別開，形特獨(dú)特的景觀大道。小區(qū)主要道路行道樹小區(qū)主要道路行道樹98地塊規(guī)劃分析景觀大道建議小區(qū)小區(qū)主要道路行道樹小區(qū)主要道路行道樹通過樹種區(qū)隔通過顏色區(qū)隔小區(qū)特獨(dú)特的景觀大道99景觀規(guī)劃分析景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)出項(xiàng)目品質(zhì)感，但景觀節(jié)點(diǎn)主次不夠分明，主題較為分散，部分主要景觀營造的細(xì)節(jié)可加強(qiáng)100景觀規(guī)劃分析主入口處會(huì)所前廣場，以法式平整園林的形式打造，但平面鋪展感不強(qiáng)，也未體現(xiàn)以人為

51、本的造園思想，儀式感不足1、平面布局不均勻；2、園林與建筑結(jié)合，弱化了建筑的品質(zhì)；3、豐富部分細(xì)節(jié)101景觀規(guī)劃分析多層區(qū)多層不是主力產(chǎn)品，建議多層組團(tuán)之間以院落式景觀為主，不建議花費(fèi)太高成本組團(tuán)景觀以鋪裝、柱式、雕朔為主要元素，成本高，可適當(dāng)弱化。多層組團(tuán)之間以院落式景觀營造，功能以休閑為主，增強(qiáng)參與性，增進(jìn)鄰里之間關(guān)系，提供鄰里之間的交流平臺(tái)102景觀規(guī)劃分析小高層區(qū)小高層區(qū)小高層作為項(xiàng)目高端產(chǎn)品，景觀以主題式景觀為主以主題式的景觀

52、，打造小高層之間的組團(tuán)景觀，提升園林景觀之間的可參與、可觀賞的特性，提升景觀及項(xiàng)目的價(jià)值。103景觀規(guī)劃分析高層區(qū)高層區(qū)高層建筑的退讓空間營造成小廣場、兒童娛樂區(qū)等，豐富景觀的功能，加強(qiáng)景觀園林的可參與性高層區(qū)建議高層組團(tuán)之間可多設(shè)計(jì)幾個(gè)兒童娛樂區(qū)及休憩場地，增進(jìn)鄰里之間的交流，人與景觀園林的動(dòng)靜結(jié)合，帶動(dòng)整個(gè)景觀園林的活力。104景觀規(guī)劃分析商業(yè)街景觀分析商業(yè)景觀意向大氣美觀，但擋住了沿街店鋪的展示面，一定程度上削弱了街鋪的價(jià)值。10

53、5景觀規(guī)劃分析入口景觀軸貫穿整個(gè)景觀系統(tǒng)景觀大道的打造，體現(xiàn)內(nèi)部園林的私密感現(xiàn)有景觀設(shè)計(jì)中，景觀節(jié)點(diǎn)主次不夠分明，主題較為分散重新定位園林景觀整體形象園林景觀形象定位106皇家園林園林景觀形象定位107107園林景觀示范區(qū)樣板房區(qū)道旗工地形象墻戶外廣告牌中山北路云橋北路售樓中心服務(wù)區(qū)模型區(qū)影像區(qū)強(qiáng)勢視覺識(shí)別系統(tǒng)項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知系統(tǒng)項(xiàng)目價(jià)值感受系統(tǒng)項(xiàng)目價(jià)值強(qiáng)化系統(tǒng)VI系統(tǒng)休閑洽談區(qū)精神堡壘營銷展示策略108營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目

54、本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位109首置、首改區(qū)域類型首改、多改投資、首置、多改商務(wù)往來外來及大進(jìn)賢區(qū)域李渡、文港、溫圳、等客群中心老城區(qū)改善性客群新區(qū)地緣性首置、首改客戶輔助客群重要客群核心客群重要客群中心城區(qū)注重居住舒適性、居住環(huán)境及樓盤品質(zhì)的再改、多改型客群輔助客群商務(wù)往來外來及大進(jìn)賢區(qū)域客群，以投資和改善居住環(huán)境，提升品位為置業(yè)目的

55、新區(qū)政府公務(wù)員、私營業(yè)主、周邊院校教職工等地緣性首置、首改客戶客群定位核心客群領(lǐng)袖客群多改、再改私營企業(yè)主私企業(yè)主領(lǐng)袖客群110客群定位111營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位112核心價(jià)值體系城市主軸景觀大道有望成為未來城市的主軸，形成便捷交通網(wǎng)交通價(jià)值益康在醫(yī)藥行業(yè)的品牌影響力。品牌價(jià)值醫(yī)療名企國際視野項(xiàng)

56、目區(qū)別于其他產(chǎn)品的附加人文價(jià)值，主要依靠營銷過程中人為打造強(qiáng)化；風(fēng)水官邸人文價(jià)值政商中心未來CLD區(qū)域價(jià)值新區(qū)是新政府、金融、商業(yè)、商務(wù)、酒店政務(wù)新區(qū)，是最具升值潛力區(qū)域1、感知價(jià)值2、認(rèn)知價(jià)值3、強(qiáng)化價(jià)值高層ArtDeco體現(xiàn)建筑體現(xiàn)無限魅力，融入浪漫優(yōu)雅法式元素，盡顯高端品質(zhì)；建筑價(jià)值A(chǔ)rtDeco豪宅品質(zhì)景觀園林法式皇家園林，配合情趣法式小品景觀；法式園林創(chuàng)新產(chǎn)品贈(zèng)送面積高附加值產(chǎn)品，輕松兩房變?nèi)?，輕松三房變四房。113營銷戰(zhàn)略

57、2013年一期“三大”核心營銷戰(zhàn)略二、高舉高打區(qū)隔對(duì)手：大魚吃小魚三大核心營銷戰(zhàn)略一、搶先入市截流客戶：快魚吃慢魚三、多渠道推廣多元化吸客：一網(wǎng)打盡大小通吃114營銷目標(biāo)市場環(huán)境思維導(dǎo)圖銷售執(zhí)行項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)營銷目標(biāo)分解一期營銷目標(biāo)客群定位項(xiàng)目SWOT分析市場占位營銷破局核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目認(rèn)知營銷定位營銷策略形象定位11531萬㎡法式（歐麓）皇家園林官邸SLOGAN(定位語）釋義：31萬平米：強(qiáng)調(diào)本案的規(guī)模，體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力。法式

58、（歐麓）皇家園林：本案匠心打造核心競爭優(yōu)勢，體現(xiàn)本案的高品質(zhì)和宜居主題。官邸：進(jìn)一步強(qiáng)化本案緊鄰縣政府的區(qū)位潛力，以及項(xiàng)目未來入住客群的高端屬性。11631萬㎡皇家雅境世襲官邸SLOGAN(定位語）釋義：31萬㎡：強(qiáng)調(diào)本案的規(guī)模，體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力。雅境：本案匠心打造核心競爭優(yōu)勢，體現(xiàn)本案的高品質(zhì)和宜居主題。世襲：表達(dá)本案的高端性和家族群居的置業(yè)選擇?；始摇氽。哼M(jìn)一步強(qiáng)化本案緊鄰縣政府的區(qū)位潛力，以及項(xiàng)目未來入住客群的高端屬性。117人