房地產(chǎn)項(xiàng)目初步可行性研究課程設(shè)計(jì)

1、<p>　　蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈

2、羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿

3、袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁</p><p><b>　　課程設(shè)計(jì)</b></p><p>　　課程名稱： 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析與評(píng)價(jià) </p><p>　　題目名稱： 房地產(chǎn)項(xiàng)目初步可行性研究 </p>

4、<p>　　班 級(jí)： 2010 級(jí) 工程管理 專業(yè) 2 班</p><p>　　姓 名： </p><p>　　學(xué) 號(hào)： </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p><b>　　評(píng)定成績(jī)：</b

5、></p><p><b>　　教師評(píng)語(yǔ)：</b></p><p>　　指導(dǎo)老師簽名： </p><p>　　2012 年 11 月 22 日</p><p>　　課程設(shè)計(jì)名稱：房地產(chǎn)項(xiàng)目初步可行性研究</p><p>　　一、課程設(shè)計(jì)目的：通過(guò)課程設(shè)計(jì)，熟悉掌握房地產(chǎn)市

6、場(chǎng)調(diào)查方法和項(xiàng)目策劃方法，工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理和方法，能運(yùn)用所學(xué)知識(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。具體包括：</p><p>　　掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷和樓盤調(diào)查編寫方法</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和技巧</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)選擇方法</p>

7、<p>　　掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)定位方法</p><p>　　6、熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成及其用途</p><p>　　7、掌握成本估算的方法</p><p>　　8、熟悉銷售收入、利潤(rùn)、稅金等概念，掌握銷售收入、利潤(rùn)、稅金的計(jì)算方法</p><p>　　9、熟悉財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本步驟</p><p>　　10

8、、掌握現(xiàn)金流量的構(gòu)成與現(xiàn)金流量表的編制</p><p>　　11、掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算</p><p>　　12、掌握工程項(xiàng)目靜態(tài)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法。</p><p>　　二、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度安排：</p><p>　　本設(shè)計(jì)按教學(xué)計(jì)劃安排，共2周。</p><p>　　編制樓盤調(diào)查表和市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷</p>

9、<p>　　第2、3天，進(jìn)行樓盤調(diào)查和市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查</p><p>　　第4天，進(jìn)行樓盤和調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析</p><p>　　第5天，根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)客戶群定位及房地產(chǎn)產(chǎn)品定位。</p><p>　　第6天，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的估算。</p><p>　　第7、8天，進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

10、的測(cè)算和分析</p><p>　　第9天，初步審查設(shè)計(jì)成果，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改完善</p><p>　　第10天，整理完成課程設(shè)計(jì)。</p><p>　　三、課程設(shè)計(jì)內(nèi)容要求：</p><p><b>　　1. 內(nèi)容要求：</b></p><p>　?。?）2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析</p&

11、gt;<p>　?。?）該項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析</p><p>　　（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及規(guī)劃</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算和分析</p><p>　　（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析</p><p><b>　?。?）結(jié)論</b></p><p>

12、<b>　　2.內(nèi)容提綱：</b></p><p><b>　　（1）項(xiàng)目概括</b></p><p>　?。?）2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析</p><p><b>　?。?）項(xiàng)目規(guī)劃：</b></p><p>　　a.土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（根據(jù)樓盤調(diào)查進(jìn)

13、行說(shuō)明）</p><p><b>　　b.消費(fèi)者需求特點(diǎn)</b></p><p>　　c.項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)：</p><p><b>　　產(chǎn)品總體形象定位；</b></p><p>　　客戶定位，主要包括目標(biāo)客戶群特征</p><p>　　產(chǎn)品核心利益的追求（核心產(chǎn)品定

14、位）</p><p>　　形式產(chǎn)品定位及附加產(chǎn)品定位（重點(diǎn)），形式產(chǎn)品主要包括建筑風(fēng)格、 結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、主力戶型和面積，價(jià)格和定價(jià)策略等。附加產(chǎn)品主要包括物業(yè)管理，服務(wù)水平，配套設(shè)施。</p><p>　　地產(chǎn)外產(chǎn)品；如音樂(lè)、教育和體育</p><p><b>　　項(xiàng)目產(chǎn)品主題策劃。</b></p><

15、;p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)中主要利用上課所說(shuō)的指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)建筑定量說(shuō)明，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體設(shè)想和要求。</p><p>　　d.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度：開(kāi)盤時(shí)間、銷售節(jié)奏的控制及不同時(shí)期的銷售價(jià)格</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析</p><p>　　包括各種成本估算表及現(xiàn)金流量表，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，判斷項(xiàng)目是否可行。房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率為12%。</p

16、><p><b>　?。?）不確定性分析</b></p><p><b>　?。?）社會(huì)影響分析</b></p><p><b>　　（7）結(jié)論及建議。</b></p><p>　　備注：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研6-8名同學(xué)為一組進(jìn)行，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分內(nèi)容要求參考房地產(chǎn)市場(chǎng)研究作業(yè)相關(guān)

17、內(nèi)容，一組的同學(xué)市場(chǎng)研究的內(nèi)容可以一致，相關(guān)經(jīng)濟(jì)性分析應(yīng)獨(dú)立完成。</p><p><b>　　四、課程設(shè)計(jì)步驟：</b></p><p>　　地塊的選取：www.csland.gov.cn 從該網(wǎng)址中進(jìn)行地塊的選擇。通過(guò)查看出讓須知了解宗地具體情況，查看申購(gòu)信息，查看成交狀況及價(jià)格。</p><p>　　市場(chǎng)調(diào)查：根據(jù)所選取的地塊進(jìn)行相鄰樓盤

18、的調(diào)查和消費(fèi)者需求調(diào)查</p><p>　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：將調(diào)查表和調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，運(yùn)用Excel進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，通過(guò)相關(guān)的柱狀圖、餅狀圖或者相關(guān)表格等進(jìn)行分析</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位：根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群及相應(yīng)的需求，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位和基本規(guī)劃。</p><p>　　房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算：</p><p

19、>　　根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的估算</p><p>　　根據(jù)成本費(fèi)用的估算，進(jìn)行現(xiàn)金流量表等相關(guān)表格的編制</p><p>　　進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算，判斷項(xiàng)目的可行性</p><p>　　備注：所學(xué)相關(guān)房地產(chǎn)知識(shí)根據(jù)所選土地的大小確定項(xiàng)目的規(guī)模，并確定開(kāi)發(fā)所需時(shí)間，一般中小型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間為3-8年。根據(jù)所確定的開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)行每一年相關(guān)費(fèi)用的

20、估算，并進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、盈虧平衡點(diǎn)）的計(jì)算進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)價(jià)。</p><p>　　總結(jié)：對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和營(yíng)銷過(guò)程中的基本情況進(jìn)行總結(jié)，并提出相應(yīng)建議。</p><p><b>　　五、格式要求：</b></p><p>　　按照學(xué)?；?qū)W院課程設(shè)計(jì)格式要求進(jìn)行封面和課程設(shè)計(jì)內(nèi)容的編寫。<

21、;/p><p>　　備注：成本費(fèi)用估算：</p><p>　　土地費(fèi)用估算：包括土地掛牌價(jià)格、相關(guān)手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)用。根據(jù)網(wǎng)址中，按照申購(gòu)成交價(jià)格進(jìn)行土地價(jià)格估算；拆遷相關(guān)費(fèi)用按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》教材57頁(yè)例2-1進(jìn)行估算。</p><p>　　前期工程費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水土地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用支出。經(jīng)綜合估算，按每

22、平方米建筑面積約300-400元/ m2。</p><p>　　房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均為普通裝修，相關(guān)價(jià)格如下表：</p><p>　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：按建安成本15%估算。</p><p>　　公共配套設(shè)施：按建安成本3%估算。</p><p>　?。?）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建安成本的3%估算 </p><p&g

23、t;　　（7）管理費(fèi)：按（2）至（5）項(xiàng)和估算 </p><p>　?。?）銷售費(fèi)用： 按銷售收入的5%計(jì)算</p><p>　　（9）財(cái)務(wù)費(fèi)用：指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。項(xiàng)目可以申請(qǐng)到5000萬(wàn)的貸款（貸款利率為6%），利息每年支付一次，本金在項(xiàng)目結(jié)束前一次性清償。</p><p>　　（10）稅金及政府收費(fèi)：只考慮二稅一費(fèi)。</

24、p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究方案</p><p><b>　　項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　項(xiàng)目名稱</b></p><p>　　項(xiàng)目暫定名字水墨御園</p><p><b>　　2.項(xiàng)目區(qū)位 </b></p>

25、<p>　　本項(xiàng)目居于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)大河西先導(dǎo)區(qū) ，西二環(huán)至三環(huán)之間。 北起楓林路、南接桃花嶺景區(qū)界線、東起二環(huán)線、西至繞城高速 。距市中心五一廣場(chǎng)到葡萄園最快一刻鐘車程。二環(huán)線在西站向南行兩分鐘即到。 </p><p>　　3.項(xiàng)目承包單位概況</p><p>　　承辦單位是陽(yáng)光森林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資金800萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品

26、房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“以人為本、創(chuàng)新發(fā)展、綠色新城、低碳生活”的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。</p><p>　　陽(yáng)光森林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：</p><p>　　為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；</p><p>　　為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的

27、生活方式，充分實(shí)現(xiàn)誠(chéng)哲天下房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；</p><p>　　為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高誠(chéng)哲集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量。</p><p>　　4.項(xiàng)目提出的理由與目的</p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地

28、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)山庭水秀項(xiàng)目。</p><p>　　水墨御園項(xiàng)目座落于長(zhǎng)沙岳麓區(qū)梅溪湖，梅溪湖本屬于岳麓山的桃花嶺景區(qū)?；⑿紊骄拖褚粋€(gè)趴在岳麓峰下的一只老虎，梅溪湖街道工委的新辦公樓就在虎鼻尖上。龍王港河與一條支流在前面流過(guò)，周

29、邊學(xué)府林立，高校、科研機(jī)構(gòu)云集。小區(qū)面臨珞瑜路，門前有十幾路公交車，方便快捷。商場(chǎng)、超市、餐飲、銀行、醫(yī)院等生活配套一應(yīng)俱全，盡享生活之完美。項(xiàng)目地塊自然環(huán)境優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜于建造大型高檔的園林式生態(tài)居住區(qū)。</p><p>　　在該宗地上規(guī)劃開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大、配套完善的居住區(qū)，對(duì)于長(zhǎng)沙市城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。</p><p>　　5.

30、項(xiàng)目各項(xiàng)主要指標(biāo)</p><p>　　表1水墨御園主要項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　二．2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析</p><p>　　“金三銀四”向來(lái)被認(rèn)為是樓市銷售的旺季，不過(guò)，剛剛過(guò)去的3月份注定要打破這一常規(guī)。2012年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)不但遭遇限購(gòu)、價(jià)格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，同時(shí)又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。作為二線城市

31、的長(zhǎng)沙，3月4日和31日分別出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則和限漲目標(biāo)，但市場(chǎng)對(duì)政策的敏感程度遠(yuǎn)不如一線城市，一、二季度成交量不降反升，且價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，標(biāo)志著市場(chǎng)觀望和相持狀態(tài)基本成型。</p><p>　　1、商品房供應(yīng)情況。上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬(wàn)㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬(wàn)㎡，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬(wàn)㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)

32、售502.11萬(wàn)㎡，同比減少16.94%。特別是天心區(qū)、雨花區(qū)尤為明顯；三縣市新增上市量同比有較大增長(zhǎng)，同比增幅均超過(guò)55%以上，僅望城新增上市量小幅下滑。</p><p>　　2、商品房銷售情況。1-5月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案854.77萬(wàn)㎡，同比減少8.18%。截止6月25日，6月前四周長(zhǎng)沙全市新建商品房網(wǎng)簽82.76萬(wàn)平方米，7805套；長(zhǎng)沙上半年住宅成交共41396套，444.89萬(wàn)平米，同比下

33、跌34.87%，均價(jià)6014元/平米，同比上漲23.16%。</p><p>　　3、商品房?jī)r(jià)格情況。2011年上半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)。岳麓區(qū)的樓市均價(jià)為5681元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。開(kāi)福區(qū)的樓市均價(jià)為7220元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。芙蓉區(qū)的樓市均價(jià)為8323元/㎡，平均每月上漲158元/㎡。天心區(qū)的樓市均價(jià)為6848元/㎡，平均每月上漲103元/㎡。雨花區(qū)的樓市均價(jià)為6930元/㎡，平

34、均每月上漲135元/㎡。如果按月來(lái)看，1月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅均價(jià)為5105元/㎡，2月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5889元/㎡，3月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為5529元/㎡,5月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為 6579 元/㎡, 6月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價(jià)為7180元/㎡。長(zhǎng)沙市“限購(gòu)令”沒(méi)有限購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，加強(qiáng)了非住宅市場(chǎng)價(jià)格的上漲預(yù)期，6月商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)持續(xù)上漲。1-2月內(nèi)五區(qū)非住宅備案均價(jià)累積數(shù)為8640元/㎡。從市場(chǎng)

35、反饋來(lái)看，限購(gòu)之后，高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的積極入市抬高了均價(jià)。</p><p>　　5、房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)。近日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布《2011年6月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2011年6月，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)為100.38，環(huán)比下降0.32點(diǎn)，其中，土地交易指數(shù)為87.15，環(huán)比上升7.71點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)指數(shù)為98.63，環(huán)比下降9.89點(diǎn)；新房交易指數(shù)為103.42，環(huán)比上升3.26點(diǎn)；二

36、手房交易指數(shù)為102.29，環(huán)比上升1.31點(diǎn)；房地產(chǎn)金融指數(shù)為103.38，環(huán)比下降5.94點(diǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)信心指數(shù)為99.18，環(huán)比上升0.97點(diǎn)。</p><p><b>　　項(xiàng)目規(guī)劃</b></p><p>　　1.土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 </p><p>　　表2為2012年2月項(xiàng)目周邊樓盤最新信息對(duì)比一覽表：</p&g

37、t;<p><b>　　2.周邊規(guī)劃</b></p><p>　　近年來(lái)，隨著長(zhǎng)沙市的不斷擴(kuò)大，以西部梅溪湖為重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象的岳麓區(qū)已成為最成熟、最被認(rèn)可的新城區(qū)拓展區(qū)。緊臨岳麓區(qū)政府、大學(xué)城，隨之，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)正在形成。</p><p>　　根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃，岳麓區(qū)正在形成五大功能板塊：</p><p>　?。?）、以教育、居住為

38、主的大學(xué)城</p><p>　　（2）、以居住、教育、運(yùn)動(dòng)為主的科技產(chǎn)業(yè)園</p><p>　?。?）、以行政、文化、商貿(mào)、居住為主的梅溪湖新區(qū)</p><p>　?。?）、以商貿(mào)、居住、行政為住的老城區(qū)</p><p>　　（5）、以居住、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩為主的橘子洲</p><p>　　梅溪湖國(guó)際新城總建筑面積約1

39、000萬(wàn)平方米，從此將長(zhǎng)沙帶入千萬(wàn)級(jí)規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)代。梅溪湖國(guó)際新城以“造城”的恢弘手筆，國(guó)內(nèi)外知名城市規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)和建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，經(jīng)過(guò)反復(fù)的篩選和論證，將CBD建筑群、文化藝術(shù)中心、科技研發(fā)中心、高端住宅區(qū)等多元化城市功能區(qū)巧妙地融入自然景觀之中，最大程度地展現(xiàn)人、自然、城市三者的和諧交融。一個(gè)以“湖”為中心、“山”為依托、“河”為脈絡(luò)的新型城市藍(lán)圖躍然于世。梅溪湖國(guó)際新城引入國(guó)際領(lǐng)先的城市營(yíng)運(yùn)理念，致力創(chuàng)建環(huán)保節(jié)能的低碳城市，將成為提升城

40、市形象和城市化進(jìn)程中一道光輝的里程碑，并為未來(lái)中國(guó)城市建設(shè)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)樹立全新典范！ </p><p>　　按照政府的規(guī)劃，梅溪湖國(guó)際新城著力打造成中國(guó)國(guó)家級(jí)綠色低碳示范新城、華中地區(qū)兩型社會(huì)的新城典范、湖南省和長(zhǎng)株潭地區(qū)最具國(guó)際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展的活力新城。此區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成為城市國(guó)際文化中心、國(guó)際智力拓展和科技創(chuàng)新中心、國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際居住中心，大河西先導(dǎo)區(qū)經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化中心。 &

41、lt;/p><p><b>　　消費(fèi)者需求特點(diǎn)</b></p><p>　　.家庭構(gòu)成：?jiǎn)紊砬嗄辍⒁鸦闊o(wú)小孩年輕夫婦、已婚有一個(gè)小孩年輕夫婦；</p><p>　　.年齡：25-35歲；</p><p>　　.區(qū)域：長(zhǎng)沙市區(qū)、岳麓區(qū)；</p><p>　　.收入：3000-7000元/月；</p

42、><p>　　.學(xué)歷及職業(yè)：學(xué)歷——專科、本科及以上</p><p>　　職業(yè)——公務(wù)員、商人、白領(lǐng)（主要）、工程師、教師等；</p><p>　　.生活形態(tài)描述：白天出入寫字樓、商務(wù)場(chǎng)所以及學(xué)校。</p><p>　　夜晚在公務(wù)社交和私人約會(huì)中游刃有余；</p><p>　　.居住形態(tài)：健康的生活理念，舒適的生活方式，體

43、面地物業(yè)管理</p><p>　　優(yōu)雅的生活環(huán)境，優(yōu)美的生態(tài)景觀，智能化和信息化；</p><p>　　.個(gè)人行為：崇尚溫馨的生活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)上的品味，向往山水如畫的自然 風(fēng)光；</p><p>　　.購(gòu)買目的：主要用于居家，投資。</p><p>　　項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)</p><p&g

44、t;<b>　　產(chǎn)品總體形象定位</b></p><p>　　A.項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 在總體上，多層、小高層住宅定位于中檔、中偏高檔 和高檔3種，以適合供應(yīng)項(xiàng)目供需圈內(nèi)目標(biāo)顧客群的有效需求。</p><p>　　B.項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：由于周邊有類似的可比實(shí)例——金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號(hào)、旭輝御府，故這里的價(jià)格采用市場(chǎng)法來(lái)定價(jià)。</p>&l

45、t;p>　　D=8134×0.3+7553×0.2+6421×0.5=7161.3</p><p><b>　　客戶定位</b></p><p>　　通過(guò)調(diào)研，目標(biāo)顧客群體鎖定在：</p><p>　　長(zhǎng)沙市的“財(cái)智階層”、新貴富裕階層；</p><p>　　文化水平高，學(xué)歷大多為大學(xué)

46、本科或以上；</p><p>　　個(gè)人月收入大于3000；</p><p>　　見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)樓盤的品質(zhì)及品味十分在意；</p><p>　　人生的格言為：追求財(cái)富、創(chuàng)造財(cái)富、享受財(cái)富。</p><p><b>　　核心產(chǎn)品定位</b></p><p><b>　　A.差異化模式</

47、b></p><p>　　由于該區(qū)周圍已經(jīng)有金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號(hào)、旭輝御府等高檔住宅，所以要想與現(xiàn)在有的高檔住宅抗衡，要想在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域做出自己的特色，就必須采取“差異化戰(zhàn)略”。</p><p>　　那么如何才能做到這一點(diǎn)呢？首先應(yīng)該從需求市場(chǎng)研究入手，抓住目標(biāo)顧客群體的生理、心理需求，以人為本；其次就是要從供給市場(chǎng)研究入手，抓住目前市場(chǎng)的空白及不足，填其空白，補(bǔ)其不足。

48、</p><p>　　A.1、本項(xiàng)目要建成“綠色—生態(tài)—健康”的園林式居住區(qū)。</p><p>　　良好的居住環(huán)境，是當(dāng)今社會(huì)人人都渴求的，久居城市的人需要一片凈土，需要清新的空氣以及自然美景。</p><p>　　A.2、本項(xiàng)目規(guī)劃要跟上信息時(shí)代的潮流。</p><p>　　項(xiàng)目定位中高檔，居住區(qū)的設(shè)計(jì)要和中高收入階層的地位相適應(yīng)，特別是本

49、項(xiàng)目所處地段現(xiàn)有配套匱乏，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須跟上信息化、智能化的要求。</p><p>　　具體來(lái)講，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要達(dá)到以下要求：</p><p><b>　　、規(guī)劃超前化</b></p><p>　　居住區(qū)要導(dǎo)入家居智能化設(shè)置，要確保5～10內(nèi)不落后；建筑規(guī)劃符合時(shí)代潮流；建筑材料要運(yùn)用環(huán)保新型材料；服務(wù)意識(shí)要超前。</p><

50、;p><b>　　、戶型合理化</b></p><p>　　多層及小高層住宅等設(shè)計(jì)的戶型要求是合理、實(shí)用的。</p><p><b>　　、建筑藝術(shù)化</b></p><p>　　本項(xiàng)目定位為中高收入階層，學(xué)歷大學(xué)以上，要求有濃厚的文化氛圍，所以在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，要求建筑設(shè)計(jì)藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計(jì)本身和整個(gè)居住區(qū)的環(huán)境

51、設(shè)計(jì)。</p><p><b>　　、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化</b></p><p>　　項(xiàng)目建設(shè)要求要達(dá)到國(guó)家優(yōu)質(zhì)水平。</p><p><b>　　、建材環(huán)保化</b></p><p>　　迎合消費(fèi)者環(huán)保的要求，同時(shí)，新型環(huán)保建材也可以降低成本，有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。</p><p&g

52、t;<b>　　、配套完善化</b></p><p>　　本項(xiàng)目配套完善與否，將影響到項(xiàng)目的成敗。</p><p><b>　　、服務(wù)酒店化</b></p><p>　　良好的售后服務(wù)，將大大促進(jìn)項(xiàng)目樓盤的銷售。</p><p><b>　　、環(huán)境園林化</b></p&g

53、t;<p>　　本項(xiàng)目可以充分運(yùn)用周圍湖景、林地優(yōu)勢(shì)，打造園林式居住區(qū)。</p><p><b>　　、生活科技化</b></p><p>　　項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、家居智能化等要求。</p><p><b>　　、社區(qū)人性化</b></p><p>　　營(yíng)造區(qū)內(nèi)溫馨、

54、舒適的生活氣氛。</p><p>　　B.分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式</p><p>　　這樣一個(gè)郊區(qū)性大盤，必然要采取分取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略。建議分兩期開(kāi)發(fā)，每一期針對(duì)某一固定的核心顧客群體。</p><p>　　針對(duì)不同類別的顧客群，巧妙地規(guī)劃出不同類別與風(fēng)格的組團(tuán)，設(shè)計(jì)出不同的建筑特色與環(huán)境特色。</p><p>　　C.充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市

55、場(chǎng)價(jià)值模式</p><p>　　1、整合交通資源，充分利用現(xiàn)已成熟的便利交通</p><p>　　2、整合教育資源，為目標(biāo)顧客群體的子女教育服務(wù)</p><p>　　3、整合特色商務(wù)休閑品牌</p><p>　　4、整合優(yōu)秀設(shè)計(jì)資源</p><p><b>　　D.住宅戶型規(guī)劃</b></p

56、><p>　　根據(jù)長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)需求和我們小組的市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查研究，初步定為以下四種戶型：</p><p>　　兩室一廳，分為建筑面積80平方米、90平方米和100平方米。</p><p>　　三室兩廳，分為面積94.92平方米、120平方米。</p><p>　　居住、居住+辦公、辦公。</p><p>　　以下住宅在下一

57、步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有主臥室，起居室，客房，餐廳，衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)、餐廳等。各種功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。</p><p><b>　　E.附加產(chǎn)品定位</b></p><p>　　根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，最終推估本項(xiàng)目商業(yè)用房的平均價(jià)格在700

58、0元/㎡左右，取7500元/㎡、車位取15000/㎡ 商鋪50000元/㎡</p><p>　　由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。</p><p><b>　　定價(jià)策略</b></p><p><b>　　E.1定價(jià)優(yōu)惠策略</b></p><p>　　擬采用以下策略：

59、①付款方式優(yōu)惠;②集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；③選擇購(gòu)買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。</p><p><b>　　E.2價(jià)格浮動(dòng)策略</b></p><p>　　宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①房交會(huì)及其他展銷會(huì)期間促銷優(yōu)惠；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。</p><p>　　主要按期房?jī)r(jià)、限房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層

60、差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。</p><p><b>　　E.3 附加產(chǎn)品</b></p><p>　　物業(yè)管理由保利物業(yè)進(jìn)行管理，在前期項(xiàng)目的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。本次“水

61、墨御園”全部景觀設(shè)計(jì)由陽(yáng)光森林房地產(chǎn)公司承擔(dān)。</p><p>　　配套設(shè)施能夠提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求和溝通。文化生活雙會(huì)所，特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，中心綠地廣場(chǎng)等附屬建筑的設(shè)置，以及20多項(xiàng)完善的生活配套，使整個(gè)項(xiàng)目具有更強(qiáng)的附加值。</p><p><b>　　F.項(xiàng)目產(chǎn)品主題</b></p><p><b

62、>　　F.1.位置優(yōu)越</b></p><p>　　2012年，梅溪湖創(chuàng)新科技研發(fā)中心、梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心以及梅溪湖國(guó)際CBD三大引擎全面啟動(dòng)。梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心聯(lián)手國(guó)際頂尖建筑設(shè)計(jì)大師，將城市建筑與文化藝術(shù)完美結(jié)合，打造集大型歌劇、舞劇、交響樂(lè)等世界經(jīng)典藝術(shù)表演、國(guó)際大師藝術(shù)展覽、國(guó)際頂尖藝術(shù)交流等功能于一體的國(guó)際化文化藝術(shù)中心。梅溪湖國(guó)際CBD是長(zhǎng)沙未來(lái)最高端、最先進(jìn)的城市綜合體，包

63、括超五星級(jí)酒店、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、大型購(gòu)物中心、國(guó)際酒店公寓等世界頂級(jí)物業(yè)配置，其300米超高層城市建筑群將成為城市未來(lái)最具價(jià)值的綜合性地標(biāo)。 </p><p>　　F.2.建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通“條件具備</p><p>　　岳麓區(qū)地段屬于長(zhǎng)沙市之西，市區(qū)政府規(guī)劃的信件城區(qū)包攬其中，基礎(chǔ)設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電

64、、氣、通信等市政設(shè)施。</p><p>　　F.3.土地征用情況 </p><p>　　開(kāi)發(fā)土地已經(jīng)獲得審批，總面積為485,24平方米，其中：綠化帶面積194,09平方米，規(guī)劃路幅面積8016.27平方米。</p><p>　　F.4.建筑面積及內(nèi)容</p><p>　　根據(jù)省發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)，“水墨御園” 項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃

65、總建筑面積1，746,88平方米，其中住宅建筑面積（地上）124000平方米，商住樓面積36,500平方米，車位12600平方米。</p><p>　　F.5.工程項(xiàng)目一覽表</p><p>　　依據(jù)初步規(guī)劃方案，“水墨御園” 項(xiàng)目主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表3。</p><p>　　表3 主要工程量一覽表</p><p>　　F.6.建筑方案設(shè)計(jì)&l

66、t;/p><p>　　本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。</p><p>　　F.7.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排</p><p>　　本項(xiàng)目建設(shè)采取發(fā)包方式由施工單位承包。本項(xiàng)目的建設(shè)期和計(jì)算期均按3年計(jì)算。本項(xiàng)目計(jì)劃于2013年1月破土動(dòng)工，

67、9月開(kāi)始第一輪預(yù)售；2014年9月開(kāi)始第二輪預(yù)售；到2015年11月全部封頂，還包括相關(guān)配套、園林和景觀的建設(shè)進(jìn)入收尾階段， 12月下旬全部項(xiàng)目完工，12月底正式銷售。</p><p>　　五．房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析</p><p>　　1.項(xiàng)目成本估算 表4總成本費(fèi)用估算表 </p><p>　　表5銷售收入、經(jīng)

68、營(yíng)稅金及附加和增值稅估算表</p><p>　　2.現(xiàn)金流量表等相關(guān)表格的編制及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。與靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)相比，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)更注重考察方案在其計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的具體情況，更能直觀反映方案的盈利能力，其應(yīng)用較靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)更廣泛。</p><p>　　動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常有凈現(xiàn)值

69、、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期等。</p><p>　　現(xiàn)金流量表是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。因此，這里的流入流出不包括非現(xiàn)金收支（如折舊費(fèi)、應(yīng)收和應(yīng)付款等）。通過(guò)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的分析。全部投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，其目的是考察項(xiàng)目的全部盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。</p><p&g

70、t;　　在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，基準(zhǔn)折現(xiàn)率參考本行業(yè)的數(shù)值，按i=12%計(jì)算。</p><p>　　表6 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元</p><p><b>　　稅后凈現(xiàn)值的計(jì)算：</b></p><p>　　NPV1=58341.74÷(1+0.12)+ 26390.64÷(1+0.12)2+ 4

71、7420.62÷(1+0.12)3</p><p>　　=108145.13萬(wàn)元</p><p>　　NPV2=58341.74÷(1+0.15)+26390.64÷(1+0.15)2+47420.62÷(1+0.15)3</p><p>　　=103114.28萬(wàn)元</p><p><b>

72、　　內(nèi)部收益率的計(jì)算：</b></p><p>　　表7 稅后動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算表 單位：萬(wàn)元</p><p>　　IRR=i1+NPV1 ÷(NPV1+︱NPV2︱)×(i2-i1) </p><p><b>　　=13.53%</b>

73、;</p><p>　　動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算：</p><p>　　稅后全部投資回收期 = 2+∣69528.36∣÷13562.93=2.72年</p><p><b>　　因此，可得：</b></p><p>　　以上分析指標(biāo)顯示，該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)指標(biāo)達(dá)到本行業(yè)的平均水平，而且該項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=

74、12%）達(dá)13562.93萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13.53%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率12%，全部投資回收期為2.72年，少于建設(shè)期3年，表明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力強(qiáng)。</p><p>　　盈虧平衡分析。本項(xiàng)目的盈虧平衡分析，是通過(guò)分析成本、銷量和盈利能力之間的關(guān)系，找出本項(xiàng)目盈利與虧損在銷量、單價(jià)和成本的臨界值，以判斷項(xiàng)目在各不確定因素作用下的風(fēng)險(xiǎn)承受情況。</p><p>　　銷

75、售收入與銷售量的關(guān)系：B=P·Q </p><p>　　式中，B—銷售收入P—單位產(chǎn)品價(jià)格 Q—產(chǎn)品銷售量</p><p>　　產(chǎn)品成本與產(chǎn)品產(chǎn)量的關(guān)系：因?yàn)榇耸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目，所以固定成本即為產(chǎn)品總成本：C=CF</p><p>　　盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目盈利與虧損的臨界點(diǎn)，即B=C，即P=B

76、/Q。 </p><p>　　則有：P*=102979.3萬(wàn)元/172501.42m2=5969.77元/ m2 <售價(jià)7500元/ m2</p><p><b>　　判斷項(xiàng)目的可行性</b></p><p>　　該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)指標(biāo)符合行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了行業(yè)平均水平，而且項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值達(dá)94086.26萬(wàn)元

77、，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13.54%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率12%，全部投資回收期為2.67年，表明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，且本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余均大于零，故本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，最后通過(guò)盈虧平衡分析可知本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也比較強(qiáng)。</p><p><b>　　不確定性分析</b></p><p>　　本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目容積率、銷售收入、總投資三個(gè)主要因素，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

78、、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)及動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)進(jìn)行單因素敏感性分析，分別取變化率為±5%和±10%，</p><p><b>　　表8敏感性分析表</b></p><p><b>　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析</b></p><p>　　投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主

79、要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失</p><p>　　1.風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估</p><p>　　1.1、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分</p><p>　　一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。</p><p>　　較大風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大

80、，但造成的損失程度是項(xiàng)目可以承受的。</p><p>　　嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。</p><p>　　災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項(xiàng)目無(wú)法承受。</p><p>　　1.2、

81、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估</p><p>　　項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見(jiàn)下表（表11－1）。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法采用簡(jiǎn)單估計(jì)法。</p><p>　　表9風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表</p><p>　　由表中可以看出，項(xiàng)目沒(méi)有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。&l

82、t;/p><p><b>　　2.風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策</b></p><p>　　項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。</p><p>　　2.1、通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、

83、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。</p><p>　　2.2、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的

84、決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.3、通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低

85、并控制風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　結(jié)論及建議</b></p><p><b>　　1.結(jié)論</b></p><p>　　1.1、本項(xiàng)目的建成會(huì)極大地改善珞喻東路沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進(jìn)城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動(dòng)城市居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。</p><p>　　1.2、項(xiàng)目地

86、塊位置極佳，市場(chǎng)前景看好，開(kāi)發(fā)條件成熟。</p><p>　　1.3、本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財(cái)務(wù)上都是可行的。符合項(xiàng)目承辦方的決策需求。</p><p>　　1.4、項(xiàng)目沒(méi)有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。</p><p&g

87、t;　　綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要謹(jǐn)慎的來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行，有效的防避風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　2.建議</b></p><p>　　對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：</p><p>　　2.1、及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要敦促早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開(kāi)始銷售前完成正式供水、

88、供電、通訊等工程。</p><p>　　2.2、實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.3、盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。</p><p>　　2.4、集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開(kāi)工建設(shè)。</p>

89、<p>　　2.5、公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。</p><p>　　2.6、要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品味的產(chǎn)品。</p><p>　　2.7、項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。</p><p>　　2.8、重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章

90、，為本項(xiàng)目積聚人氣。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 李明孝. 工程經(jīng)濟(jì)學(xué).北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2011.</p><p>　　[2] 劉玉明.工程經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006</p><p>　　[3] 劉薇，滕一峰. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理.北京：北京大學(xué)出版社,

91、 2010.</p><p>　　[4] 李清立. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng).北京：清華大學(xué)出版社，2004.</p><p>　　[5] 陳進(jìn)，王永祥. 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析[M].上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2009.</p><p>　　[6] 王霞，尤建新.城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué).上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.</p><p>　　附表

92、 </p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查問(wèn)卷</p><p>　　為了我們共同關(guān)心的房子，為了更深刻地了解長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)，敬請(qǐng)賜教寶貴意見(jiàn)！希望您能夠從百忙中抽出一點(diǎn)時(shí)間完成這次調(diào)查，謝謝您的支持與合作！</p><p>　　1，請(qǐng)問(wèn)您是否打算買房？[ ]</p><p>　　沒(méi)考慮 B、1年內(nèi)買房 C、1-2年內(nèi)買房 D、2-5年

93、內(nèi)買房</p><p>　　2，您現(xiàn)在的居住面積是多少？[ ]</p><p>　　A、80m2以下 B、80-100m2 C、100-120m2 D、120m2以上</p><p>　　3，您若買房，目的是什么？[ ]</p><p>　　改善居住條件 B、給子女或父母 C、投資購(gòu)房 D、解決居住</p><

94、p>　　4，您若購(gòu)買商品房，選擇什么戶型？[ ]</p><p>　　二室一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳 </p><p>　　E、四室一廳 F、四室二廳 G、復(fù)式 H、其他</p><p>　　5，您若購(gòu)買商品房，想購(gòu)買多大建筑面積的？[ ]</p><p>　　A、80m2以下 B、80-90m2

95、 C、90-100m2 D、100-110m2 </p><p>　　E、110-120m2 F、120m2以上</p><p>　　6，您想購(gòu)買的住宅類型？[ ]</p><p>　　小高層 B、多層(6層以下) C、低層(1-3層聯(lián)排或別墅)</p><p>　　7,您所能夠接受的房屋單價(jià)是多少？[ ]</p>&l

96、t;p>　　A、2000元/m2以下 B、2002-2500元/m2 C、2501-3000元/m2 </p><p>　　D、3501-4000元/m2 E、4000元/m2以上</p><p>　　8,您認(rèn)為長(zhǎng)沙目前缺少什么類型的住宅？[ ]</p><p>　　A、經(jīng)濟(jì)適用房 B、普通住宅 C、廉租房 D、廉價(jià)二手房 </p>

97、<p><b>　　E、精品高檔住宅</b></p><p>　　9，您是通過(guò)什么渠道了解房地產(chǎn)信息的？[ ]</p><p>　　A、親戚朋友 B、電視臺(tái) C、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)信息報(bào) </p><p>　　D、路牌廣告 E、其他</p><p>　　10，您的職業(yè)是什么？[ ]</p>&

98、lt;p>　　機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部 B、個(gè)體工商戶 C、普通職工 D、無(wú)職業(yè) E、其他</p><p>　　11，請(qǐng)問(wèn)您的家庭年收入是多少？[ ]</p><p>　　A、2萬(wàn)元以內(nèi) B、2-5萬(wàn)元 C、5-8萬(wàn)元 D、8-10萬(wàn)元 E、10萬(wàn)以上</p><p>　　12，您最想購(gòu)買的地點(diǎn)是哪里？[ ]</p><p>　

99、　開(kāi)福區(qū) B、天心區(qū) C、雨花區(qū) D、芙蓉區(qū) E、岳麓區(qū)</p><p><b>　　謝謝您的支持！ </b></p><p><b>　　樓盤調(diào)查表</b></p><p>　　蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇

100、肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螇肄芆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螇肄芆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄

101、膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螇肄芆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁</p&