xx房地產項目-可行性研究報告

1、<p>　　XXXXXXXXX項目</p><p><b>　　可行性研究報告</b></p><p><b>　　※項目概況</b></p><p><b>　　※項目市場分析</b></p><p><b>　　※項目優(yōu)劣勢分析</b>

2、</p><p>　　※項目建設與實施計劃</p><p><b>　　※項目風險分析</b></p><p>　　※投資估算與資金籌措</p><p><b>　　※效益測算與分析</b></p><p>　　XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司</p&

3、gt;<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　第一章 項目概況</b></p><p><b>　　一、 項目名稱</b></p><p><b>　　二、 項目地址</b></p><p>　　三、 項目

4、開發(fā)企業(yè)概況</p><p>　　四、 項目建設背景</p><p>　　五、 項目總體概況</p><p>　　第二章 項目市場分析</p><p>　　一、 項目建設環(huán)境分析</p><p>　　二、 XXXX房地產市場概況</p><p><b>　　三、 結論&

5、lt;/b></p><p>　　第三章 項目優(yōu)劣勢分析</p><p><b>　　一、 項目優(yōu)勢</b></p><p><b>　　二、 項目劣勢</b></p><p><b>　　三、 結論</b></p><p>　　第四章

6、 項目建設條件及實施計劃</p><p><b>　　一、 項目選址</b></p><p>　　二、 項目建設內容及建設規(guī)模 </p><p>　　三、 項目建設條件</p><p>　　四、 項目規(guī)劃設計方案</p><p>　　五、 項目環(huán)境影響</p>&l

7、t;p>　　六、 項目管理組織</p><p>　　七、 項目實施計劃</p><p>　　第五章 項目風險分析</p><p>　　一、 政策風險分析</p><p>　　二、 社會風險分析</p><p>　　三、 經濟風險分析</p><p>　　四、 行業(yè)風險分析

8、</p><p>　　五、 管理風險分析</p><p>　　六、 資金風險分析</p><p>　　第六章 項目投資估算與資金籌措</p><p>　　一、 項目投資估算</p><p><b>　　二、 資金籌措</b></p><p>　　三、 貸款取

9、得與償還</p><p>　　第七章 效益測算與分析</p><p><b>　　一、 收入預測</b></p><p><b>　　二、 稅費率</b></p><p><b>　　三、 利潤預測</b></p><p>　　第八章

10、項目總結</p><p><b>　　第一章 項目概況</b></p><p>　　一、 項目名稱：xxxxxxxxxxxxxxxxx</p><p>　　二、 項目地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx</p><p>　　三、 項目開發(fā)企業(yè)概況：</p><p>　　xxxxx

11、xxxxxxxxxx有限公司（以下簡稱公司）是一家以投資房地產開發(fā)和商業(yè)地產及酒店為主的大型現代化企業(yè)，公司總部設在xxxx，注冊資金xxxxx萬元。公司成立以來，依托xx的繁榮商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學、研究機構的智力優(yōu)勢，業(yè)務不斷發(fā)展擴大。</p><p>　　公司現有企業(yè)員工XXXX多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業(yè)內資深人士，研究生以上學歷，資金實力雄厚，實踐經驗豐富。公司下設投融資部、技術部、拓展部、法務部

12、等部門，擁有房地產開發(fā)經營、建筑設計、營銷管理、法律、財務、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質高、技術力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。</p><p>　　公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業(yè)精神，堅持以產品品質為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務理念，不斷探索順應時代要求的專業(yè)經營開發(fā)之道，在借鑒國外求經驗的同時，深刻分析國內實際情況，運用科學的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理

13、念，將商業(yè)運營、房地產經營和資本運作有機結合，并逐步形成了地產開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。</p><p>　　四、 項目建設背景</p><p>　　XXXXX公司開發(fā)的XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質的開發(fā)建設、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎?！癤XX?XXXXXX”住宅小區(qū)是XXX公司開發(fā)的第一個項目，位于XXXX城東風文體路口百越公園對面，占地面積約XXXX畝，該項目原為

14、XXXX停車長，經XXXX委、縣政府、建設局、房產局及計劃委員會批準，該地塊由XXX公司開發(fā)建設。</p><p>　　今后建成后的XXXXXX小區(qū)周邊各項生活配套設施齊全，交通便利，是XXXX目前新城區(qū)乃至整個縣城城市中心點，也是XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個縣城的城市標桿高層建筑體。</p><p&

15、gt;　　整個項目總投資預計2.5億元，工程內容包括XXXXXX.整個“XXX?XXXXXX”項目工程構思精致時尚，并充滿高品質生活氣息，各建筑單體相互有機聯系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相當熱烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，項目來電高達258組客戶，客戶反響熱烈良好。項目計劃一年之內完成一定量的銷售，并簽訂了相應的銷售合同。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相

16、關部門和市民的認同。</p><p>　　“XXX?XXXXXX”工程建設內容包括2棟33層高樓、兩層地下車庫、小一個小區(qū)園林規(guī)劃、一個涌泉池及相應的小區(qū)配套公用設施。目前項目設計已進入準備動工階段，地勘工作已經完成，售樓部建設在XXXX委、縣政府及相關部門的大力支持下，今年7月底竣工。各種證件還在辦理當中，預計2012年9月可以開盤。</p><p>　　五、 項目總體概況</p

17、><p>　　● 項目名稱：“XXXXXX”</p><p>　　● 地理位置：XXXX城東風文體路口百越公園對面</p><p>　　● 總建筑面積：約XXXX㎡</p><p>　　其中：商業(yè)面積XXXXX㎡</p><p>　　住宅：XXXXX㎡ </p><p>　　人防用地：X

18、XXX㎡</p><p>　　地下室面積：約XXXX㎡</p><p>　　● 建筑占地面積：XXXXX㎡ </p><p>　　● 建筑密度：XXXXX% </p><p>　　● 總戶數：XXXX戶</p><p>　　● 汽車停車位總數：XXX個，其中機動車XXX個，自行車XXX個。<

19、/p><p>　　● 建筑形式：綜合性高檔高層住宅</p><p>　　● 園區(qū)綠地率：XXX％</p><p>　　● 預計入伙時間：預計2014年6月</p><p>　　第二章 項目市場分析</p><p>　　一、 項目建設環(huán)境分析</p><p>　　1、宏觀經濟環(huán)境分析</

20、p><p>　　位于中國西南部的云南，是中國實施西部大開發(fā)的12個省、區(qū)之一，也是中國內地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢顯著。此外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發(fā)現各類礦產150多種，探明儲量的礦產92種，其中25種礦產儲量位居全國前三名，54種礦產儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產資源共有9大類：黑色金屬礦產、能源礦產、有色金屬及貴金屬礦產、化工非金屬礦產、稀有及稀

21、土礦產、特種非金屬礦產、冶金輔助原料礦產、建材非金屬礦產及彩石礦產等。云南礦產具有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優(yōu)質礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點，開發(fā)前景十分廣闊。</p><p>　　2010年1月1日，中國—東盟自由貿易區(qū)如期正式啟動。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛入了快車道。</p><p>　　“東連黔桂通沿海，北經川渝進中原，南下越老

22、達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區(qū)位，讓昆明當仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。隨著中國—東盟自由貿易區(qū)的啟動，以及國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼、昆仰公路等一批重大基礎設施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。</p><p>　　建成后的中國-東盟自由貿易區(qū)，其經濟規(guī)模已經超越歐盟

23、和北美自由貿易區(qū)，成為發(fā)展中國家組成的“世界最大自貿區(qū)”。據預測，中國對東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國的出口將增加130億美元，增幅為48%。</p><p>　　同時，云南是我國鼓勵外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受國家政策最優(yōu)惠的經濟區(qū)域之一。中國加入東盟自由貿易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，云南將由國內邊陲發(fā)展為國際通

24、道和樞紐，建成國內投資者、邊境貿易雙向交流的平臺，成為中國進入東南亞一個重要橋頭堡，在今后中國——東盟自由貿易區(qū)的建設中大有作為。</p><p>　　2011年全省生產總值完成8750.95億元，增長13.7%；全社會固定資產投資7109.7億元，增長27.4%；財政總收入2258.2億元，增長24.8%；地方財政一般預算收入1110.8億元，增長27.5%；社會消費品零售總額3000.1億元，增長20%；城鎮(zhèn)

25、居民人均可支配收入18576元，實際增長10.3%；農民人均純收入4722元，實際增長13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增長率6.35‰；居民消費價格總水平上漲4.9%；單位生產總值能耗下降3.22%；外貿進出口總額160.5億美元，增長19.6%。</p><p>　　高速的經濟發(fā)展帶來活躍的房地產市場，僅僅去年上半年，云南全省房地產開發(fā)投資402.51億元，同比增長32.6%；全省商品房屋施工面積

26、6901.01萬平方米，增長13.3%，經濟的發(fā)展進一步促進了房地產的發(fā)展；2012年，云南省建設(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬套,預計總投資278.79億元。目前，全省保障房建設任務已經下達到各州市，省政府要求各州市必須按照責任目標抓好建設，確保去年開工的項目到今年底基本完成，今年新開工的項目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設滿足了廣大群眾的住房需要。</p><p

27、>　　2、區(qū)域經濟環(huán)境分析</p><p>　　云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。</p><p>　　作為內陸省下的開放城市，文山市隨經濟大勢的變化，整體經濟環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產總值（

28、GDP）預計完成27億元，同比增長15.6%。其中：第一產業(yè)實現增加值1.3億元，同比增長6%，占生產總值的比重為4.9%，拉動經濟增長0.3個百分點，對經濟的貢獻率為2.1%。第二產業(yè)實現增加值15.2億元，同比增長20.1%，占生產總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個百分點，拉動經濟增長10.8個百分點，對經濟的貢獻率為69.4%。第三產業(yè)實現增加值10.5億元，同比增長11%,占生產總值的比重為38.9%，拉動經濟增長4.

29、5個百分點，對經濟的貢獻率為28.5%，很明顯，文山市經濟發(fā)展處于上升周期。</p><p>　　當現代文山建設步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉型、國際化拓展的時期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴大）會議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿易區(qū)，建立中國-東盟自由貿易區(qū)信息、貿易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務等五大平臺，爭創(chuàng)引領西南

30、部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接東南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。</p><p>　　面對此歷史機遇，文山對未來的城市規(guī)劃建設賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學發(fā)展、開放和諧為主要內容的“文山精神”，先后提出并完善實施“通道經濟”戰(zhàn)略、農業(yè)立州、工業(yè)強州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加快大通道經濟發(fā)展步

31、伐，建設生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現代商貿物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經濟社會走上了又好又快的發(fā)展軌道，主要經濟指標連年以高于全國、全省的平均水平增長，全州上下呈現出政治穩(wěn)定、經濟繁榮、社會進步、民族團結、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。</p><p>　　置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產業(yè)發(fā)展適逢其時。</p><p>　　二、 XXXX房地產市

32、場概況</p><p>　　2012年XXXX經濟運行全面提速，其中房地產業(yè)將成為全年增加值增長最快的行業(yè)。全年房地產開發(fā)投資額預計達15億元，房地產企業(yè)家信心指數一直位于XXXX六大行業(yè)之首，整個房地產市場呈快速增長趨勢。而房地產業(yè)的快速發(fā)展又帶動了相關產業(yè)的發(fā)展。作為一個產業(yè)，房地產已經釋放了較強的活力，成為一個驅動XXXX經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)。</p><p><b>　　

33、1、市場競爭狀況</b></p><p>　　XXXX正處于房地產開發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項目等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨占市場的局面不復出現。隨著XXXX的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉移，房地產市場熱點也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價格也相對較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均

34、價約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。</p><p>　　隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉移，房地產規(guī)?；_發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產市場的一道亮麗風景線，前有東風路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。</p><p>　　商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關注。

35、到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈未來五年內不可限量，隨著華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價值無可估量，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現雛形。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對XXXX熱點商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產業(yè)迅速發(fā)展。同時，得益于XXX房地產市場良好的發(fā)展態(tài)勢及政府的優(yōu)惠政策。</

36、p><p><b>　　2、消費群體狀況</b></p><p>　　XXXX的房地產市場從2007年開始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。經調查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包括經商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產市場春天時已經購置了房產。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關注的是居住環(huán)境及房

37、產的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費者仍目前商品房消費者的較大部分。</p><p>　　XXXX從今年開始進行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內的各項地產項目住宅面積預計超過20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對農民進城購房的優(yōu)惠政策，構成了最直接的潛在商品房消費者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購買房產，因此市場潛力巨大。這一消費群體中

38、，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費能力。</p><p><b>　　三、 結論</b></p><p>　　作為一個產業(yè)，房地產已經釋放了較強的活力，成為一個驅動XXXX經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的現在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”前進，大規(guī)模的城市改造將更進一步刺激房地產行業(yè)大勢趨高。XXXX房地產市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房

39、產與中高檔住宅是今后XXXX經濟發(fā)展的中流砥柱。</p><p>　　房地產市場供求的結構性失衡仍然存在。從2008年開始，受縣城地域的影響，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的要求，XXX房地產開工率不斷下降，房地產市場存貨量不斷消化，到2011年，XXXX真正意義上的房地產項目屈指可數，未來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。</p><p>　　第三章 項目優(yōu)劣勢分析</p><p&g

40、t;<b>　　一、 項目優(yōu)勢</b></p><p><b>　　1． 位置優(yōu)勢</b></p><p>　　本項目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值、居住價值和城市標桿價值。地塊背臨目前XXXX最好的一個多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動中心、幼兒園、超市、XXXX天

41、成體育館、碧水藍天大酒店、云南省農村信用社等單位，項目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地的首選。</p><p>　　當前XXXX對未來的城市規(guī)劃建設賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設，環(huán)城路的全面

42、運轉，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結合區(qū)域正快速轉變?yōu)槌鞘芯跋蟆?lt;/p><p><b>　　2． 產品功能</b></p><p>　　經過一期項目建設，公司對產品市場定位有了更多的把握。就目前XXXX房地產市場需求來看，二期項目產品中最吸引市場注意力的有以下幾方面：</p><p><b>　　●充足的車位</b

43、></p><p>　　除房產外，汽車已成為當前人們生活消費的另一熱點。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關注的重點之一。由此，從目前的趨勢看，一個項目有無充足的車位對整個項目開發(fā)的成敗有著很大影響。</p><p>　　“XXX?XXXXXX”項目的前身是停車廠，在設計規(guī)劃之初已經對停車問題作了充分的考慮，正好迎合當前及未來市場需求，與當前XXX房

44、地產市場上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對優(yōu)勢。</p><p><b>　　●大型的商場</b></p><p>　　隨著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國內外商家紛紛進駐XXX，對商業(yè)的需求也日益增強。本項目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點，也是今后XXX的財富之地，是XXX商圈的核心，同時與XXXX的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應有

45、盡有，商業(yè)價值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進行商業(yè)置業(yè)投資。本項目所建設的約3000平方米的商場以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場，正好填補當前新城區(qū)的商業(yè)供應空白。</p><p>　　●居住、購物、休閑、娛樂一體化</p><p>　　XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XX

46、X商業(yè)廣場（百越公園東側），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，項目越來越成為XXX人關注的焦點。</p><p>　　●產品設計合理、多樣化</p><p>　　電梯采用國際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達每一層，為了保障居住的舒適性，項目按照大城市設計角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設計方面，采取戶戶通風采光設計

47、的原則；在戶型的分割方面，采用動靜分離，戶型內分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動區(qū)，保證平時業(yè)主在客廳的活動不影響到臥室內家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對XXX老百姓的需求的前提下，結合了大城市的戶型設計理念，保證了項目戶型的實用性、豐富性、價值性。</p><p>　　3． 項目前期工作基本完成，項目建設周期相對較短</p><p>　　目前售樓部已經完

48、工，項目月底開始啟動，計劃24個月內，全部完工。在工程建設方面，我們己做了相當的投入，整個項目基礎建設前期籌備已基本完工，后期建設周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。</p><p>　　4． 市場競爭相對較小</p><p>　　當前XXXX房地產市場的熱點集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項目都已經售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個項目，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改

49、造和保障房進行建設，地價與房價節(jié)節(jié)上升。相對而言，項目周邊市場競爭要小很多。</p><p>　　在目前XXX房地產市場中高檔產品比重過小，中低檔產品供應量過多的情況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。同時，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場競爭并不激烈。</p><p>　　5、 政府的大力支持</p><p>　　去年以來，新城區(qū)樓盤成為

50、XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進一步推進，政府陸續(xù)出臺了有關政策，加快新城區(qū)項目工程的改造，相關配套工作也日漸完善。結合本項目特點，目前XXX公司正向政府爭取將本項目納入XXX重點工程，預計將得到政府大力支持，并取得相關政策優(yōu)惠。</p><p>　　6． 開發(fā)商的信譽及實力</p><p>　　XXX公司在項目前期建設中的出色表現使置業(yè)者對項目的印象肅然起

51、敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關部門和市民的認同。</p><p>　　經過項目前期的建設，公司對XXXX房地產市場把握已有經驗，無論在產品價格還是產品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預計獲得相應的回報，資金預計按計劃回籠，后期建設自有資金比較充沛，公司實力將更加增強，對XXXX地產市場整體把握力增強。</p><p><b>

52、　　二、 項目劣勢：</b></p><p>　　1． 保障房帶來的一定銷售壓力。</p><p>　　XXXX保障房建設正在不斷推進，盡管保障房建設與新城區(qū)分隔兩側，但是在一定程度上消弱了項目的市場占有率，對項目的快速銷售確實起到了一定的影響。</p><p>　　2． 新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。</p><p>　　項目所

53、處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區(qū)周圍、項目周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氛圍不濃，主要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個XXXX縣城人口數量不多。</p><p><b>　　三、 結論：</b></p><p>　　可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設條件較好，有著較強的市場競爭力。對于項目所存在的一些不足之處，可

54、以采取相應措施加以改善，對項目沒有太大的影響。整體而言，該項目有很高的開發(fā)價值。</p><p>　　第四章 項目建設條件及實施計劃</p><p><b>　　一、 項目選址</b></p><p>　　項目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是XXXX近10年來興起的城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開放的將近20個普通住

55、宅小區(qū)，隨著城市建設的日新月異，市中心不斷外擴，項目肯定展現出其多方面的優(yōu)勢。</p><p>　　隨著新城區(qū)建設步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎，積極參與盤活市場地產、商業(yè)等存量，初步形成了商貿、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經濟發(fā)展道路，展現出良好的發(fā)展前景。</p><p>　

56、　在房地產行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產市場大盤旗幟的生力軍肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項目可以在保證優(yōu)質的情況下，以穩(wěn)步價贏得市場。</p><p>　　天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集

57、了相當的人氣。</p><p>　　隨著XXX居住理念的不斷轉變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉變，越來越多的XXX人，在有一定實力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現性價比較高的住宅項目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個十分良

58、好的居住區(qū)。</p><p><b>　　二、 周邊環(huán)境</b></p><p>　　XXX?XXXXXX項目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風路，右攬文體路，構筑繁華路網。</p><p>　　早已建成的“百越公園”綠地，為項目建設提供了一個基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。&l

59、t;/p><p>　　三、 項目建設內容及建設規(guī)模</p><p>　　“XXX?XXXXXX”項目規(guī)劃用地位于東風文體路口百越公園對面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復雜，規(guī)劃限制不大。</p><p>　　項目兩層地下室及結構基礎勘探完成，準備進行項目地基建設，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅

60、面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數為415戶。</p><p>　　建設內容包括地下一、二層的建設，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。</p><p>　　四、 項目建設條件</p><p>　　1、 項目權屬清晰</p><p>　

61、　“XXX?XXXXXX”現經XXXX政府、規(guī)劃局、建設局、房產局、計劃委員會等相關部門的批準，項目建設開發(fā)權已整體歸屬我司名下。項目建設相關的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。</p><p>　　2、 配套設施齊全</p><p>　　項目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全

62、、交通最便利。</p><p>　　●道路：該片區(qū)內主要道路為東風路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路</p><p>　　●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。</p><p>　　●銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項目只有20米。</p><p>　　●醫(yī)院：片區(qū)內有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診

63、所，距離項目不到300米。</p><p>　　●學校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術幼兒園、天成體育館等。</p><p>　　3、 基礎建設前期籌備已經完成</p><p>　　項目籌備期做了相當的投入，售樓部已經完工、項目地塊基礎勘探完成。</p><p>　　4、 建設場區(qū)“五通”條件具備

64、 </p><p>　　項目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。</p><p>　　● 供水條件： 自來水管網供水，由項目預留口接入。</p><p>　　● 供電條件：由項目預留口接入。</p><p>　　● 供氣條件：由項目預留口接入

65、。</p><p>　　● 通訊條件：直接由XXXX電信接入。</p><p>　　五、 項目規(guī)劃設計方案</p><p>　　XXX?XXXXXX將因應城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設計，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑大廈。</p><p>　　商業(yè)部分以臨街商鋪設計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導，

66、圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。</p><p>　　“XXXXXX”建設有庭院休閑區(qū)、 標準的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區(qū)還將建設兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設小區(qū)建設將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。</

67、p><p>　　“XXXXXX”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協調”為主題的設計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。</p><p>　　六、 項目環(huán)境影響</p><p>　　本項目開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾

68、、地下層設備運行的噪聲污染。對此擬采取的環(huán)境保護計劃為：</p><p>　　1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風、過濾系統(tǒng)，保持空氣質量。</p><p>　　2、公共污水及住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。</p><p>　　3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。</p><p>　　4、設備選型盡

69、量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理， 達到環(huán)保標準。</p><p>　　七、 項目管理組織 </p><p>　　要開發(fā)一個項目，首先必須有一個完備的組織機構。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產經營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發(fā)的管理保證。同時，公司在項目開發(fā)工作

70、階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各相關領域的專業(yè)技術優(yōu)勢。</p><p>　　八、 項目實施計劃</p><p>　　整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于2012年8月份動工，2014年8月份完成，預計建設期為24個月。</p><p>　　第五章 項目風險分析</p><p>　　一、 政策風險分析</p><p

71、>　　整個“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。</p><p>　　目前項目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關債權人商妥簽訂了有關協議，并按相關法規(guī)辦妥了相關手續(xù)，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中。</p><p>　　可以說，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設的24個月期

72、間，國家對于房地產行業(yè)做政策性調整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協調，靈活調整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。</p><p>　　二、 社會風險分析</p><p>　　在項目建設期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會動蕩將對項目產生影響。</p><p>　　因目前國家宏觀經濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風險比較小。對于本項目，在

73、項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風險已降至最低。</p><p>　　三、 經濟風險分析</p><p>　　宏觀經濟發(fā)展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經濟問題都會對行業(yè)產生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。</p><p>　　從目前國家宏觀經濟走勢來看，此類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導致的經濟風險。對此，應以優(yōu)質的產品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢

74、，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風險。</p><p>　　四、 行業(yè)風險分析</p><p>　　依XXXX目前房地產業(yè)的發(fā)展情況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導致的泡沫危機。公司以優(yōu)質產品保證優(yōu)勢，以市場細分策略規(guī)避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現“貨如輪轉”。</p><p>　　五、

75、 管理風險分析</p><p>　　策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導致成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經驗豐富的項目經理實行嚴格的項目管理，并以實際情況不斷調整偏差，盡量減少風險。</p><p>　　六、 資金風險分析</p><p>　　短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)

76、性，帶來資金運轉的風險。</p><p>　　經過項目一期建設，目前公司自有資金充足，銀行關系良好，給項目持續(xù)的資金供給不成問題。</p><p><b>　　七、 結論</b></p><p>　　整體而言，本項目風險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。</p><

77、;p>　　第六章 項目投資估算與資金籌措</p><p><b>　　一、項目投資估算</b></p><p>　　各項經濟技術指標及項目投資概算詳見下表</p><p>　　估算結果本項目投資總額為1.9億元。</p><p>　　“XXX?XXXXXX”項目投資概算</p><p>　　

78、（一）主要經濟技術指標：</p><p>　　建設用地面積：5641㎡</p><p>　　總建筑面積：2590㎡ </p><p>　　其中：住宅建筑面積：50660㎡ 商場面積：2590㎡ 地下室面積：4290㎡</p><p>　　總層數：35層（含地下兩層）</p><p><b>　　機

79、動停車位：88個</b></p><p><b>　　總戶數：402戶</b></p><p>　　投 資 成 本 概 算 表</p><p>　　項 目 稅 費 統(tǒng) 計 表</p><p>　?。ǘ╉椖客顿Y總成本：238,516,650.91元，大約2.4億元。</p><p>&

80、lt;b>　　二、資金籌措</b></p><p>　　本項目所需投資額為23851萬元，計劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預計使用期限為2年），其余資金來源為預售房款。</p><p><b>　　三、貸款取得和償還</b></p><p>　　1、 本項目向銀行申請貸款總額為5000萬元。</p&g

81、t;<p>　　2、 還款的資金來源為項目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項目資金寬余時優(yōu)先償還，同時保證在貸款到期時如數歸還。</p><p>　　第七章效益測算與分析</p><p><b>　　一、 收入預測</b></p><p>　　本項目建設規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方

82、米，整個建設周期預計為24個月，至2014年8月份建完。</p><p>　　售價：住宅銷售均價：3800元/㎡；</p><p>　　地面商場銷售均價：20000元/㎡；</p><p>　　地下停車位銷售均價：6萬元/個。</p><p>　　項目銷售總額為：249,588,000.00元</p><p>　　其中

83、 住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元</p><p>　　商場：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元</p><p>　　車位：88個×6萬元/個= 5,280,000.00元</p><p>　　住宅產品銷售采取高開高走的方式，每當銷售收入累計達到相應數額或銷售面積累計達到相

84、應平方米時作一次價格調整，最終使整個項目達到預計的平均售價。</p><p>　　二、 各種稅金的稅率</p><p>　　營業(yè)稅為銷售收入的5％；</p><p>　　營業(yè)稅附加的城市維護建設稅、教育費附加共計為營業(yè)稅額的10％；</p><p>　　所得稅率為稅前利潤的33%。</p><p>　　三、 利潤

85、預測</p><p><b>　　第八章 項目總結</b></p><p>　　結合前面各章的研究結果，“XXXXXX”項目是可行的，綜合結論如下：</p><p>　　1、國家近年連續(xù)出臺的房地產相關政策均是為了促進普通住宅產業(yè)的發(fā)展，本項目的建設符合國家發(fā)展普通住宅的產業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。</p>&

86、lt;p>　　2、本項目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域內國民經濟的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項目提供了良好的宏觀運作環(huán)境和強大的社會支持系統(tǒng)。</p><p>　　3、項目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應當今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項目的規(guī)劃設計體現了城市居民對現代家居的追求。</p><p>　　4、策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起

87、步價迅速占領市場，低價策略將增強樓盤的競爭力。</p><p>　　5、項目可能采用內部訂購開發(fā)方式，銷售對象明確，客戶購買意愿強烈，對于本項目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場風險，為項目綜合目標的實現掃清了障礙。</p><p>　　6、我們在進行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。</p><