基于消費(fèi)者視角的住宅估價(jià)研究——以揚(yáng)州為例.pdf

1、揚(yáng)州大學(xué)碩士論文II摘要房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其在國(guó)名經(jīng)濟(jì)中所占比重之大，關(guān)聯(lián)行業(yè)之廣都是其他行業(yè)所難以企及的。住宅是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品中的主要組成部分，住宅的價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)有著極大地影響。住宅是一種特殊的商品，它既有一般意義上的消費(fèi)價(jià)值，亦有用于資產(chǎn)保值增值的投資價(jià)值，因此其價(jià)格的決定不像普通商品那樣簡(jiǎn)單。作為一種消費(fèi)品由市場(chǎng)供給與有效需求共同決定；作為一種投資品，升值預(yù)期與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主宰其供求關(guān)系。同時(shí)住宅作為無(wú)法移動(dòng)的商品，

2、其供求必然有著很強(qiáng)的地域特性，不同地域乃至于同地域不同區(qū)域都可能出現(xiàn)顯著的供求差異。對(duì)于住宅價(jià)格，不同于側(cè)重于政策視角的宏觀定價(jià)研究，而應(yīng)側(cè)重于消費(fèi)者視角的微觀估價(jià)研究有著更為現(xiàn)實(shí)的意義，給予居民相應(yīng)住宅產(chǎn)品的交易參考價(jià)將可以改善住宅交易中消費(fèi)者的不利地位。本文以揚(yáng)州市的住宅價(jià)格為研究對(duì)象，首先界定了住宅的內(nèi)涵以及政府視角與消費(fèi)者視角的區(qū)別，在此基礎(chǔ)上對(duì)揚(yáng)州市住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行了全面的分析；其次在特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)之上，構(gòu)建了相

3、關(guān)指標(biāo)的評(píng)價(jià)體系，對(duì)揚(yáng)州市不同樓盤的住宅均價(jià)進(jìn)行回歸分析，從而得到樓盤均價(jià)的估價(jià)模型；再次再根據(jù)樓盤均價(jià)進(jìn)行修正從而得到單一住宅的估價(jià)；最后對(duì)隨機(jī)套房進(jìn)行估價(jià)并與實(shí)際掛牌備案價(jià)比對(duì)驗(yàn)證了本方法的實(shí)用性。本文驗(yàn)證了區(qū)位因素對(duì)住宅價(jià)格的影響最為顯著，其次是物業(yè)管理水平，然后是建筑結(jié)構(gòu)，綠化水平影響度最小，容積率對(duì)住宅價(jià)格的影響不顯著，并且高價(jià)格住宅價(jià)格對(duì)各項(xiàng)因素的敏感程度均高于價(jià)格較低的住宅。關(guān)鍵詞：消費(fèi)者住宅估價(jià)揚(yáng)州大學(xué)碩士論文IV目錄摘

4、要IIAbstractIII1緒論111研究背景112論文研究的意義113研究揚(yáng)州住宅市場(chǎng)的意義214研究綜述4141國(guó)外研究4142國(guó)內(nèi)研究515研究思路和內(nèi)容框架6151研究思路6152內(nèi)容框架6153論文擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題816本章小結(jié)82相關(guān)理論921住宅內(nèi)涵及特性9211住宅內(nèi)涵9212住宅特性922住宅定價(jià)方法綜述11221基于成本利潤(rùn)的定價(jià)模式11222基于比較法的定價(jià)模式12223基于宏觀供求的定價(jià)模式13224基于微觀要