中國住宅商品房定價機制研究.pdf

1、分類號學(xué)校代碼10542密級學(xué)號200903210018中國住宅商品房定價機制研究StudyonChineseresidentialrealestatepricingmechanism研究生姓名熊燦指導(dǎo)教師姓名、職稱釜送苤塾撞湖南師范大學(xué)學(xué)位評定委員會辦公室二。一二年五月摘要住宅是人們生活居住與工作的重要場所，是人們生活的必需品，住宅問題因關(guān)系到千家萬戶的居住需求，備受社會關(guān)注。我國白1998年實行貨幣化分房的房屋制度改革以來，住宅開始

2、成為商品進入市場流通，我國的住宅產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展，住宅商品房價格一直持續(xù)上漲。在我國目前的住宅商品房市場上，一方面廣大消費者因為住宅商品房價格高企，買不起房，不能實現(xiàn)居者有其屋：而另一方面卻存在著大量的住宅商品房、高檔住宅閑置，占用了大量的資金，影響到房地產(chǎn)經(jīng)營資金正常周轉(zhuǎn)，而且資金還在不斷加大流入，這種不平衡狀況將直接威脅到整個房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。傳統(tǒng)的價格分析方法并不能很好的解釋住宅商品房市場的現(xiàn)實問題，本文運用房地

3、產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)，投資學(xué)，工程造價等多學(xué)科對住宅商品房的定價機制進行綜合分析。首先本文對國內(nèi)外相關(guān)研究文獻進行了綜述，并對住宅商品房的概念進行了界定，分析了其產(chǎn)品特征與基本屬性，并簡要介紹了現(xiàn)在住宅商品房的定價方法。本文第三、四、五部分是文章的重點，第三部分先介紹了住宅商品房價格的形成，并對影響商品房價格的因素土地、資金成本、建安成本、房地產(chǎn)需求進行了深入分析，然后再探討得出我國住宅商品房的價格博弈與定價機制。第四部分對中國房地產(chǎn)泡沫進行

4、實證分析，選取了全國和北京、上海兩個地區(qū)1997至2011年的數(shù)據(jù)，得出全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了輕度房地產(chǎn)價格泡沫，北京市出現(xiàn)了重度房地產(chǎn)價格泡沫，上海市出現(xiàn)了中度房地產(chǎn)價格泡沫。第五部分分析了現(xiàn)行住宅商品房定價機制問題產(chǎn)生的原因是由于我國住宅商品房市場的雙重壟斷結(jié)構(gòu)、地方政府的政績追求以及我國投資品市場的不完善決定的。分析了造成住宅商品房高位運行的原因，并多角度剖析住宅商品房高價格帶來的經(jīng)濟不良影響。文章最后，在第六部分提出了解決住宅商品房價