我國房地產市場泡沫探究——基于估算租賃成本的新視角分析.pdf

1、我國房地產市場快速發(fā)展的同時伴隨著房價居高不下、融資難度加大、下游產業(yè)瀕臨崩潰等諸多問題,正是這一系列連鎖反應引發(fā)了針對房地產泡沫存在性的激烈爭論。房地產同國民經濟的各個領域關系密切,房地產泡沫的出現(xiàn)必然通過生產、消費和金融市場的一些指標表現(xiàn)出來。因此,通過選定與房地產市場關系緊密的代表性指標,確定一個房地產價格安全浮動的臨界值,將房地產泡沫進行等級量化,來判斷房地產市場的泡沫化程度。
　　本文首先選取了全國35個城市及地區(qū),19

2、98年至2011年的房屋價格指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行全面比較和分類分析,得到全國房地產市場呈現(xiàn)整體快速增長的結論。然后從中選取五個具有代表性的城市——北京、上海、天津、深圳、成都,分別計算出各城市不同區(qū)域樓盤購房者的真實成本——“估算租賃成本”,接著結合租賃成本因子,通過與實際市場租金的比較得出市場房價偏高,全國部分房地產市場存在泡沫的結論。我們希望產生如下啟示:首先,房價呈現(xiàn)區(qū)域性變化,而全國平均水平在一定程度上掩蓋了城市間的經濟差異。通過計

3、算房價收入比或租價比,我們可能發(fā)現(xiàn)對于一個城市房價是高估的,但對于其他城市來說,可能并不成立,而估算租賃成本的計算更為可行;房地產市場基本面的變化可以對城市間產生不同的影響。特別地,對于房屋供給相對剛性的城市,價格相對于房租偏高,并且房屋價格對利率變化更為敏感。
　　然后,本文選取1986年至2011年我國房地產開發(fā)企業(yè)投資總規(guī)模和國內生產總值兩組數(shù)據(jù),從實證角度分析房地產投資對經濟增長的貢獻。第一步,本文在對相關數(shù)據(jù)進行整理的基

4、礎上,通過統(tǒng)計改進、格蘭杰因果檢驗和協(xié)整分析等一系列方法的運用對兩者關系進行具體分析,最后利用誤差修正模型檢驗兩者之間的協(xié)整關系,得出如下結論:經濟增長和房地產投資之間存在著長期穩(wěn)定的均衡關系,且房地產投資對經濟增長的推動作用十分顯著。本文得到的啟示是房地產的開發(fā)規(guī)模必須與經濟增長的速度協(xié)調一致,適度合理的房地產開發(fā)會促進國民經濟又好又快的發(fā)展,相反,不合理的房地產規(guī)模阻礙國民經濟的健康發(fā)展。房地產的過度開發(fā)不僅會造成消費對投資的擠出效