存量住房稅基批量評(píng)估中的交易日期調(diào)整系數(shù)研究.pdf

1、近年來,我國(guó)存量住房市場(chǎng)發(fā)展迅速,由于地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全、戶型適中等原因,存量住房受到了市場(chǎng)的歡迎,交易量不斷放大,個(gè)別大城市存量住房交易規(guī)模已經(jīng)超過增量住房市場(chǎng),成為了住房市場(chǎng)主要的交易類型。然而,在存量住房交易過程中,納稅人往往簽訂“陰陽(yáng)合同”,故意低報(bào)成交價(jià)格,造成稅收大量流失。因此,我國(guó)開展了應(yīng)用評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量住房稅收征管工作。
　　本文的研究對(duì)象為存量住房稅基批量評(píng)估中的交易日期調(diào)整系數(shù)。在存量住房稅基批量評(píng)估

2、中,采用的方法主要為市場(chǎng)法中的間接比較法,通過運(yùn)用兩次直接比較法,結(jié)合批量評(píng)估系統(tǒng),一次性、大批量地評(píng)估應(yīng)稅住房在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的計(jì)稅價(jià)值。由于交易日期的不同,存量住房所處的市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生變化,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)。評(píng)估時(shí),應(yīng)將由于市場(chǎng)狀況的不同對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響做出調(diào)整,這一調(diào)整稱為交易日期調(diào)整,采用的調(diào)整系數(shù)稱為交易日期調(diào)整系數(shù)。本文針對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)條件的不同,將交易日期調(diào)整系數(shù)的確定方法歸結(jié)為房?jī)r(jià)指數(shù)法、房?jī)r(jià)變動(dòng)率法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法及監(jiān)測(cè)點(diǎn)法等確

3、定方法,指出房?jī)r(jià)指數(shù)法在確定交易日期調(diào)整系數(shù)中有著重要的作用。
　　本文詳細(xì)地介紹了房?jī)r(jià)指數(shù)的初等編制方法和質(zhì)量調(diào)整型編制方法,提出了我國(guó)存量住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制方法的改進(jìn)思路。在采用初等編制方法的基礎(chǔ)上,引入質(zhì)量調(diào)整型編制方法的思想,細(xì)分行政區(qū)域和存量住房類型,設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)存量住房,統(tǒng)一數(shù)據(jù)樣本的品質(zhì)特征,確保參與編制房?jī)r(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)同質(zhì)可比,由此編制出分類的房?jī)r(jià)指數(shù)。本文還分析了房?jī)r(jià)指數(shù)不同形式之間存在的內(nèi)在關(guān)系,得出了更加適用于確定交

4、易日期調(diào)整系數(shù)的指數(shù)形式。最后,本文以河南省洛陽(yáng)市為實(shí)證研究對(duì)象,利用經(jīng)改進(jìn)的房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法編制得出洛陽(yáng)市“分行政區(qū)域、分住房類型”的房?jī)r(jià)指數(shù),并且同國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的洛陽(yáng)市二手住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行對(duì)比分析,認(rèn)為本文編制的房?jī)r(jià)指數(shù)更加符合地方實(shí)際,針對(duì)性更強(qiáng),編制方法更加科學(xué)。通過列舉案例,對(duì)利用房?jī)r(jià)指數(shù)確定交易日期調(diào)整系數(shù)做了具體說明。經(jīng)過實(shí)證效果分析,認(rèn)為本文以房?jī)r(jià)指數(shù)確定的交易日期調(diào)整系數(shù)結(jié)果準(zhǔn)確,經(jīng)交易日期調(diào)整后的評(píng)估價(jià)格與真實(shí)交易