土地一級(jí)開發(fā)利益分配及協(xié)調(diào)機(jī)制研究.pdf

1、我國(guó)土地市場(chǎng)包括兩個(gè)層面的內(nèi)容,土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)和土地二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)是土地進(jìn)入市場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作,直接影響到地價(jià)的高低,進(jìn)而影響到二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地一級(jí)開發(fā)的各類問題中,最急迫最重要的問題是如何進(jìn)行利益分配的問題。因此研究土地一級(jí)開發(fā),解決其利益分配問題,對(duì)保障土地一級(jí)市場(chǎng)的順利進(jìn)行,推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展均具有重要意義。
　　由于土地一級(jí)開發(fā)本身的復(fù)雜性特點(diǎn),本文首先梳理了土地一級(jí)開發(fā)的概念及模式,清晰解釋了其

2、本質(zhì)和結(jié)構(gòu)。并進(jìn)一步探討現(xiàn)存土地一級(jí)開發(fā)的利益分配問題,發(fā)現(xiàn)目前土地一級(jí)開發(fā)利益分配主要存在以下問題:①各地標(biāo)準(zhǔn)差異大;②部分地方一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)率偏低;③地方性政策變動(dòng)頻繁;④對(duì)原土地使用者的利益關(guān)注很少。這些問題都嚴(yán)重制約著土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。
　　針對(duì)上述問題,本文以“利益”作為切入點(diǎn),利用公司治理中已經(jīng)較為成熟的利益相關(guān)者理論,對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程中的利益相關(guān)者進(jìn)行界定、分類,并重點(diǎn)探討了核心利益相關(guān)者的利益要求、利益沖突及

3、利益協(xié)調(diào)的必要性,為后續(xù)利益分配做鋪墊。
　　在上述分析的基礎(chǔ)上,首先分析土地一級(jí)開發(fā)過程中利益相關(guān)者的動(dòng)態(tài)策略集,研究政府、原土地使用者及土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)之間相互關(guān)系,并對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程中的利益做出進(jìn)一步界定。接著以利益分配原則為前提,根據(jù)Shapely值利益分配原理構(gòu)建土地一級(jí)開發(fā)中利益分配模型,并根據(jù)投入、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大小、收益形式等因素,結(jié)合理想點(diǎn)原理對(duì)Shapely值進(jìn)行修正,得到公平有效的利益分配方案。結(jié)合四川省***項(xiàng)