房地產(chǎn)居間合同中禁止跳單條款的效力認(rèn)定研究——基于合同法第40條.pdf

1、居間合同制度因其有利于信息的快速流通和資源的有效利用頗受房地產(chǎn)中介的青睞。近年來隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)中介越來越多地參與到房地產(chǎn)買賣和租賃活動(dòng)中，因此房地產(chǎn)居間合同的數(shù)量日益增多。然而，我國法律在居間合同方面并未與時(shí)俱進(jìn)，其規(guī)定均較為籠統(tǒng)，且著重于保護(hù)委托人的利益。因此，在實(shí)踐中委托人可能出于機(jī)會(huì)主義傾向，在與居間人訂立合同后，繞過居間人私下或通過第三方進(jìn)行交易。這類行為被稱為跳單行為，為限制此類行為，居間人為保護(hù)自己的利

2、益往往會(huì)在居間合同中約定禁止跳單條款。但是由于禁止跳單條款的復(fù)雜性和多樣性，司法裁判中對于禁止跳單條款的效力認(rèn)定存在較大差異。因?yàn)榻固鴨螚l款的效力認(rèn)定直接影響到委托人跳單違約行為的認(rèn)定及后果處理，所以研究其效力認(rèn)定問題對司法實(shí)踐具有重要的意義。
　　本文首先從典型案例出發(fā)，切入房地產(chǎn)居間合同中禁止跳單條款司法效力認(rèn)定問題的現(xiàn)狀，進(jìn)而歸納總結(jié)出其司法實(shí)踐和學(xué)理上的爭議焦點(diǎn)在于：該條款作為格式條款，是否滿足《合同法》40條規(guī)定的“加

3、重對方責(zé)任”和“排除對方主要權(quán)利”的無效情形。我國《合同法》采用了硬性規(guī)制模式，但對“加重對方責(zé)任”和“排除對方主要權(quán)利”的范圍并沒有做任何界定，導(dǎo)致司法實(shí)踐中對于禁止跳單條款是否加重委托人的責(zé)任、是否限制當(dāng)事人的締約自由權(quán)和任意解除權(quán)的認(rèn)定存在不一致。同時(shí)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景發(fā)生變化的今日，格式條款的相對方并非一概是經(jīng)濟(jì)或經(jīng)驗(yàn)上的弱勢者，絕對無效的規(guī)制模式忽略了格式條款的實(shí)際適用情形和當(dāng)事人的客觀真意，不符合實(shí)質(zhì)正義的要求。比較法上鮮有國

4、家和地區(qū)采取這種僵硬性規(guī)定，一般在認(rèn)定格式條款的效力時(shí)會(huì)引入合理性檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，合理限度內(nèi)加重對方責(zé)任的格式條款會(huì)結(jié)合個(gè)案的特殊性被認(rèn)定為有效；當(dāng)事人基于權(quán)利互惠或意思自治，某些情形下會(huì)自愿接受對己責(zé)任的加重，此時(shí)格式條款的效力也應(yīng)從寬認(rèn)定。締約自由權(quán)并非絕對性權(quán)利，其行使必須符合誠實(shí)信用原則；房地產(chǎn)居間合同屬于有償委托，居間人因委托合同也受有利益，委托人的任意解除權(quán)應(yīng)受到一定的限制，委托人放棄任意解除權(quán)的約定應(yīng)為有效。
　　因此即使