中國房地產(chǎn)居間服務的功能及其實現(xiàn)機制研究.pdf

1、改革開放之后，尤其是二十世紀九十年代以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展而逐漸發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要組成部分，并給國民經(jīng)濟增長帶來了巨大的促進作用。本研究以我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場為背景，探求房地產(chǎn)居間服務的功能及其實現(xiàn)機制。通過對國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)相關實務的比較，以及對國內(nèi)外文獻的細致梳理，發(fā)現(xiàn)以下基本事實： (1)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的運行環(huán)境比較獨特，這些特點包括行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督作用相當薄弱、區(qū)域發(fā)展很不平衡等。而全球

2、化、轉型經(jīng)濟的大背景，以及政府職能的轉變和信息技術的變革，加上短暫的發(fā)展歷史，使得該行業(yè)目前遠未發(fā)展成熟。(2)當前國內(nèi)房地產(chǎn)居間服務存在兩個嚴峻問題。其一是經(jīng)紀公司的規(guī)模普遍很小，難以發(fā)揮知識型中介組織的邊際產(chǎn)出遞增的規(guī)模效應；其二是經(jīng)紀人從業(yè)者的素質(zhì)良莠不齊，一些從業(yè)者帶有欺騙性質(zhì)的不良行為嚴重影響了行業(yè)的整體信譽，從而不利于該行業(yè)的健康發(fā)展。(3)盡管國內(nèi)外文獻討論了有關房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)諸多層面的問題，但如何有效促進經(jīng)紀業(yè)居間服務的發(fā)

3、展并沒有聚焦成為規(guī)范的研究領域。更鮮有研究提出具有可操作性的建議和對策來促進房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展。 深刻揭示我國稚嫩的經(jīng)紀業(yè)在獨特環(huán)境下健康發(fā)展的條件，切實提高經(jīng)紀公司發(fā)揮規(guī)模效益的能力，以及普遍減少從業(yè)經(jīng)紀人的不良行為，這一切都需要以深入了解經(jīng)紀服務的功能作用為前提。此外，要使得“如何促進經(jīng)紀業(yè)居間服務的效率和作用?”成為可以聚焦的研究方向，也必須以理解居間服務所起的基礎作用為前提。而這一基礎性的研究內(nèi)容正是本文的重要任務。本研

4、究提出了居間服務四功能的觀點，并且基于這些基礎性功能，對功能發(fā)揮的機制做了數(shù)理建模。最后從提高經(jīng)紀人從業(yè)道德水平的機制設置以及促進經(jīng)紀企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟等方面，提出了有益的政策建議。 本文的主要結論和創(chuàng)新如下： (1)深化對居間服務功能的認識是促進房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的前提。以往文獻對于經(jīng)紀人在中介市場上發(fā)揮的作用并沒有進行深入的研究，并且?guī)缀跛械睦碚撗芯慷純H僅使用節(jié)約成本來解釋中介活動的價值。盡管有學者意識到了中介的居間服務

5、為顧客提供了更多的選擇，但這方面并沒有受到人們的重視，此外也沒有人對此做過實際的驗證。本研究在認識居間服務的功用問題上，突破了籠統(tǒng)從節(jié)約交易成本角度看待問題的局限，指出我國房地產(chǎn)居間服務發(fā)揮著四種基本的功能作用，經(jīng)紀行業(yè)自身的提高可以以這四種功能的提高作為標準。政府主管部門所做的促進經(jīng)紀行業(yè)的努力應該著重強調(diào)其對四種功能的切實提高。四種居間服務的功能包括價格信息傳遞功能、實物信息傳遞功能、顧客偏好擴大功能以及時間節(jié)約功能。四種功能的相對

6、獨立性得到了實證，它們對顧客的消費決策的影響作用不同。在中國，顧客選擇經(jīng)紀人為其提供居間服務主要是考慮其價格信息傳遞功能。 (2)價格信息傳遞功能促進了房地產(chǎn)市場的交易效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過公布市場價格信息，能夠有效地降低賣方的保留價格、提高買方的出價意愿，從而增加了房地產(chǎn)市場上的供給和需求，促進了交易量的增長；同時，經(jīng)紀人為顧客提供買賣雙方需要的實物信息，買方的搜尋時間和賣方的銷售時間都得到明顯的改善，有效地縮短了房地產(chǎn)交易的

7、時間，提高了交易效率。本文對以上兩種居間服務的功能的實現(xiàn)機理建立了數(shù)理模型，豐富了有關房地產(chǎn)經(jīng)紀人影響房地產(chǎn)銷售價格和銷售時間的理論研究。 (3)以往研究指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)缺乏規(guī)模經(jīng)濟，一般的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司都很小，但并沒有指出產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因。本研究通過建模揭示了經(jīng)紀企業(yè)規(guī)模過小、缺乏合作的內(nèi)在機理，以及促進經(jīng)紀企業(yè)合作的成本一收益約束條件。并指出，中介企業(yè)具有規(guī)模效益遞增、邊際成本遞減的特性，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)應該通過企業(yè)之間的

8、合作，擴大信息渠道，追求規(guī)模效益。 (4)行業(yè)整體信譽是決定經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的重要因素，而減少房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的不良行為，避免因此給顧客帶來的損失，是當前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)面臨的緊迫任務。因此，凸顯了從業(yè)者道德水平問題的重要性。本研究運用演化博弈理論分析了經(jīng)紀人從業(yè)道德水準的演化規(guī)律。結果表明：經(jīng)紀人的道德水準具有一個道德底線。經(jīng)紀人的道德水準經(jīng)過長期演化，會在該道德底線以上圍繞一個演化穩(wěn)定點呈現(xiàn)周期變化；經(jīng)紀人道德底線的最終決定因素