城市住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期的法律困境及解決.pdf

1、上個世紀八九十年代，我國開始實行土地有償使用制度的改革，此次改革將我國土地所有權(quán)理論與現(xiàn)實之間的矛盾公開并使其尖銳化，并進而激發(fā)了我國關(guān)于土地理論研究的發(fā)展。為了解決土地有償使用制度與保障民生之間的矛盾，我國在《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”1。然而，這一條文規(guī)定得過于模糊，在真正面臨“溫州事件”這樣的現(xiàn)實問題時，我們卻沒有一個具體的操作依據(jù)。這就為我們帶來了一個新的議題——城市住宅建設用地使用權(quán)

2、到期后如何續(xù)期。筆者認為，要解決這一問題，還得從《物權(quán)法》第一百四十九條的條文內(nèi)容入手，探索“自動續(xù)期”的具體內(nèi)涵。本文正是從這個角度出發(fā)，探索住宅建設用地使用權(quán)的續(xù)期存在哪些困境，以及如何解決這些困境。本文除了引言、小結(jié)和致謝外，正文部分共分為四個部分：
　　第一部分：住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期問題的導火索，這一部分又分為兩個部分去寫。一是“溫州事件”的概述，住宅建設用地使用權(quán)的續(xù)期困境源于溫州20年產(chǎn)權(quán)房的到期。筆者列舉了溫州、青

3、島、深圳三個城市，由于歷史、政策等原因存在著低于70年的住宅建設用地使用權(quán)，導致部分土地使用權(quán)已經(jīng)到期，為了使土地上的房屋繼續(xù)合法存在，這就面臨著土地使用權(quán)續(xù)期問題，由此便產(chǎn)生了“溫州事件”。二是分析“溫州事件”的產(chǎn)生原因，提出“溫州事件”主要是基于房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的沖突和政府的監(jiān)管失職兩個原因而產(chǎn)生的。
　　第二部分：住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期存在的法律問題。《物權(quán)法》提出，城市住房用地使用權(quán)期滿之后，可以自動續(xù)期。然而，正是

4、“自動續(xù)期”的表述，給我們的續(xù)期帶來了一系列法律問題。比如，續(xù)期要不要收費、續(xù)期期限是多久、可以進行多少次續(xù)期等問題。在這一部分，筆者具體列舉了學理界關(guān)于上述問題存在的部分觀點，并對個別問題簡單談了談自己的看法。
　　第三部分：住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期問題的法律分析。在這一部分，筆者論證了續(xù)期應以地上建筑物的剩余壽命為期限，續(xù)期應當支付相應的費用兩個問題。重點從土地制度的改革、《物權(quán)法》的制定過程以及土地資源的稀缺性等角度對有償續(xù)期

5、進行了論證。
　　第四部分：住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期問題的解決，包括對“溫州事件”中的續(xù)期問題的解決和70年住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期問題的解決。對第二個問題的解決是這一部分的重點內(nèi)容，筆者認為70年住房用地使用權(quán)應當有償續(xù)期，續(xù)期費用應通過年租制的方式進行繳納，具體由居民委員會來負責相關(guān)事項，至于費用標準，筆者在這里僅僅簡要討論了確定續(xù)期費用所要考慮的相關(guān)因素。另外實踐中也存在著不愿繳費的情況，在此筆者大膽采用以房屋所有權(quán)的剩余價值與