我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題研究.pdf

1、農(nóng)村土地制度作為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)制度體系中的基礎(chǔ)，對(duì)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展穩(wěn)定增長(zhǎng)有著十分顯著的影響;宅基地的使用權(quán)是農(nóng)村土地制度的重要組成部分，與農(nóng)民的利益切實(shí)相關(guān)，關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度是宅基地問題的核心，國(guó)家歷來重視農(nóng)村問題，不僅在制度上傾斜，還在法律上予以保障，但現(xiàn)行法律和相關(guān)規(guī)定都沒有解決宅基地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)的問題;在現(xiàn)實(shí)中，我們也面臨著自由流轉(zhuǎn)和限制流轉(zhuǎn)的理論爭(zhēng)鳴，盡管2013年召開的兩會(huì)已經(jīng)明確了

2、對(duì)待農(nóng)村集體土地的態(tài)度，但我們?nèi)匀幻媾R著如何實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的困境。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)符合社會(huì)的現(xiàn)實(shí)，符合農(nóng)民的利益，是城鎮(zhèn)化的必然，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，加大立法、規(guī)范規(guī)劃管理會(huì)有利于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
　　 宅基地使用權(quán)是指集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的在集體所有土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)具有身份的嚴(yán)格性、取得使用的無償性、權(quán)利的從屬性和權(quán)利行使受限性的法律特征。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是指宅基地使用權(quán)從產(chǎn)

3、生、主體變更到消滅的過程引起的宅基地使用權(quán)人及其宅基地性質(zhì)的變化。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有流轉(zhuǎn)形式多樣性、流轉(zhuǎn)關(guān)系復(fù)雜性等特征。我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度經(jīng)歷了一定的歷史變遷:私人所有階段，在這個(gè)階段，宅基地及房屋所有人有居住買賣的權(quán)利;宅基地集體所有的階段，在這個(gè)階段，宅基地歸集體所有，并且禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地;宅基地有償使用階段，在這個(gè)階段，在城鎮(zhèn)土地有償使用的啟發(fā)下，國(guó)家開始對(duì)宅基地使用收取費(fèi)用，但國(guó)家為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)

4、農(nóng)民生產(chǎn)積極性，不久便取消了有償使用制度;城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)向國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移階段，經(jīng)過這一階段，農(nóng)村宅基地使用權(quán)成為我國(guó)宅基地使用權(quán)的唯一形式。
　　 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范主要體現(xiàn)在《憲法》中禁止土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的原則規(guī)定，《擔(dān)保法》中規(guī)定宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押及《物權(quán)法》中獨(dú)立一章對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā肥钦{(diào)整農(nóng)村土地關(guān)系，解決農(nóng)村土地糾紛的主要依據(jù)。對(duì)于地方出臺(tái)的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)不同，出臺(tái)的規(guī)定也不同。宅基地使

5、用權(quán)流轉(zhuǎn)面臨的法律困境主要有法律法規(guī)不完善、效力層次低、宅基地使用權(quán)取得制度不合理等問題;宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)面臨的現(xiàn)實(shí)困境有:宅基地規(guī)劃落后從而導(dǎo)致農(nóng)村住宅用地規(guī)模在一定程度上失控、空置房屋大量存在的問題，隱形市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)糾紛存在，在地方存在著同案不同判的現(xiàn)象。
　　 城鄉(xiāng)一體化是促進(jìn)流轉(zhuǎn)的動(dòng)力，土地增值收益是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的拉力，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是城鎮(zhèn)化的必然結(jié)果，是用益物權(quán)的內(nèi)在要求，是房地一體的必然前提。通過對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

6、的必要性分析，支持了宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，并對(duì)宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)進(jìn)行了有力的論證。
　　 通過加強(qiáng)宅基地管理的法律體系建設(shè)、正確處理宅基地使用權(quán)的物權(quán)性及保障性的關(guān)系，建議強(qiáng)化宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì);通過推進(jìn)農(nóng)宅小區(qū)化建設(shè)、改革宅基地審批制度、建立統(tǒng)一的農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)登記制度，規(guī)范宅基地的規(guī)劃管理;通過明確宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式、建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，建立規(guī)范、有序的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度;通過建立宅基地有償使用制度、確