論房屋特殊瑕疵的民法救濟(jì).pdf

1、大陸法系國家的民法中均存在關(guān)于物的瑕疵的規(guī)定，能影響房屋的價(jià)值和導(dǎo)致效用的欠缺和不足者都可以認(rèn)定為房屋的瑕疵。房屋瑕疵的類型有一般和特殊之分。因周邊環(huán)境引起的房屋瑕疵，公法限制導(dǎo)致的房屋瑕疵和因風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)觀念等造成的房屋瑕疵，均為特殊瑕疵。房屋的周邊環(huán)境包括房屋所在小區(qū)的治安、綠化、車庫等配套設(shè)施以及房屋的周邊建筑、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境污染;房屋存在的公法上的限制屬于物的瑕疵的范疇，存在公法限制的房屋包括境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買的房屋，小產(chǎn)權(quán)房

2、和部隊(duì)安置房;因風(fēng)俗觀念導(dǎo)致的房屋瑕疵包括兇宅、房屋內(nèi)有人正常死亡的情況和其他因風(fēng)俗觀念導(dǎo)致的房屋瑕疵的情形。導(dǎo)致房屋特殊瑕疵的行為包括三種:侵權(quán)行為、違約行為和侵權(quán)行為和違約行為的競合。對于房屋特殊瑕疵這一重大的可能影響到交易可能性和交易價(jià)格的重要信息，房屋的出讓方或者出租方負(fù)有告知義務(wù)。對于交付特殊瑕疵房屋的行為，司法實(shí)務(wù)中有的法院認(rèn)為構(gòu)成欺詐，有的法院認(rèn)為構(gòu)成重大誤解，還有的法院認(rèn)為違背公序良俗判決合同無效。筆者認(rèn)為出賣人或者出租

3、人承諾其房屋具有優(yōu)良的品質(zhì)，而其交付的房屋實(shí)際上并不具有良好的品質(zhì)時(shí)，受害人不一定非得主張對方構(gòu)成欺詐，或者己方構(gòu)成重大誤解，因?yàn)檎J(rèn)定為欺詐或者重大誤解時(shí)存在舉證比較困難以及賠償范圍較小，不能主張減價(jià)等問題，而主張違約責(zé)任受害人就可以避免上述問題，因此受害人可以讓對方的承諾成為合同的內(nèi)容，因而主張對方違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)構(gòu)成違約。房屋特殊瑕疵會(huì)造成房屋的價(jià)值貶損，不對其予以法律上的救濟(jì)違反合同法上公平、誠實(shí)信用原則。受有損失的一方可以基于締