我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)管理研究.pdf

1、隨著人民生活對(duì)多元化休閑場(chǎng)所需求的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)利潤(rùn)的下降，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)漸受追捧。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式具有周期長(zhǎng)、成本大、缺乏流動(dòng)性、具有個(gè)性化商業(yè)特征等特點(diǎn)，需要符合其運(yùn)營(yíng)模式的融資模式予以支撐。本文比較我國(guó)的主流融資模式發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的融資模式分別具有融資成本高，融資期限不夠靈活，獲取難度大，獲取周期長(zhǎng)，流動(dòng)性差等問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化雖然剛剛起步，但其流動(dòng)性好，獲取周期短，靈活性好等特性能夠較好的符合商業(yè)地產(chǎn)融資的目標(biāo)。從

2、理論角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好的融資選擇，能夠獲得較好的發(fā)展。
　　為加強(qiáng)理論，本文以商業(yè)地產(chǎn)較為全面發(fā)達(dá)的北京作為目標(biāo)研究城市，通過(guò)融資模式變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)收益率水平的回歸模型建立、因果分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，支持了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有利的理論。融資模式變化主要體現(xiàn)為非銀類(lèi)貸款融資對(duì)銀行貸款比例的變化。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化沒(méi)有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但其最大的特點(diǎn)便是很好的流動(dòng)性和靈活性，非銀類(lèi)貸款在這方面有與其相近的

3、特質(zhì)，特別是相對(duì)于銀行類(lèi)貸款的優(yōu)勢(shì)。因此可以通過(guò)證明非銀類(lèi)貸款對(duì)銀行貸款比例變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響水平，發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的促進(jìn)作用。從實(shí)際驗(yàn)證中肯定了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?br>　　本文通過(guò)借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，分析國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)特質(zhì)，重點(diǎn)研究了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中較為成熟和有效的REITs融資模式，為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展路徑提供理論建議。REITs具備周期長(zhǎng)，提供流動(dòng)性，并提供專(zhuān)業(yè)化投資的特點(diǎn)，與我國(guó)商

4、業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展具有較好的匹配支持作用。據(jù)此，本文探討了我國(guó) REITs可靠的發(fā)展路徑，包括投資方向、募集方向等具體問(wèn)題?？紤]到我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型熱情和我國(guó)稅法、企業(yè)法在 REITs模式上的法律空白，本文提出了循序漸進(jìn)的REITs發(fā)展模式。
　　最后，本論文對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了測(cè)定，以近年經(jīng)濟(jì)背景下的宏觀數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)作為備選自變量，與能夠反映商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化基本面信息的商業(yè)地產(chǎn)的增值水平進(jìn)行